◎ 來源 | 地產密探（ID：real-estate-spy）

近日，被地產圈這兩年追捧為“地王制造機”的綠城中國對外發布了2024年業績，真的是“高質量增長”嗎？

2024年，綠城中國實現營收1585.46億元，同比增幅上升20.7%；毛利202.25億元，同比增幅18.5%；實現凈利潤41.46億元，同比降幅37.9%；公司股東應占利潤15.96億元，同比大降48.8%。

先看毛利率，去年綠城毛利率12.8%，其中物業銷售毛利率11.7%，同比上升0.4個百分點，主要系上海前灘百合園、西安全運村項目毛利率較高。

就期間“三費”看，綠城中國去年除了行政和財務費用均有下降外，惟獨銷售費用同比增加6億元、增幅近22%至33.23億元，另一個負面沖擊是信用減值損失與非金融資產減值損失凈額分別達到10.25億元、40.39億元，同比增加近8億元、26.4億元。

有意思的是，綠城中國為何2024年歸母凈利同比近乎“腰斬”？

實際上，2024年綠城中國的少數股東損益應占或分走了約25.5億元凈利，與股東凈利相比，雖同比都有下降，但綠城歸母凈利部分的降幅偏大些。

看銷售，綠城2024年實現總銷售金額2768億元，其中自投項目銷售額1718億元，權益金額1206億元，權益比率提升至70%，對外透露“自投板塊首開項目去化率82%，其中64%項目實現首開溢價”，回款率104%。

這一年，綠城新增了42個拿地項目，對應總建面418萬方，自身承擔拿地款484億元，平均樓面價14383元/㎡，較上年每平米上升132元，預計可售貨值上千億，一二線貨值占比92%，權益比率上升至79%。

綠城去年2024年報特別強調銷售額與新增土儲的權益比率提升，應跟其過去合作項目較多，公司股東凈利不斷被少數股東大量甚至嚴重分食有關。

截至去年底，綠城總土儲146個項目，總建面2747萬方，權益總建面1787萬方，一二線城市貨值占比76%，預計2025年自投貨值2002億元。

綜上來看，綠城去年銷售通過高周轉、精準營銷等在行業中排位不斷上升，在投拓上聚焦一二線重點城市不惜高溢價拿地，在銷售與投拓循環銜接上保持了“高舉高打”。

有機構發布榜單稱“綠城2024年蟬聯產品力第一”，包括“鳳起系、月華系、曉風系、云廬系、海棠系”產品系列均受到市場認可。

據某留言板披露，今年以來，包括安徽宿縣綠城海棠園、西安綠城紫薇公館等多個項目出現投訴等，部分涉及代建等項目。

此前幾年，綠城在包括杭州、重慶等在內的多個重點城市就有樓盤質量問題屢遭業主投訴，打著高端改善樓盤卻減配降標問題較為集中。

截至去年底，綠城銀行存款及現金近730億元，其中預售監管資金240.3億元，可動用現金490億元。該期末，綠城總借貸1371.87億元，一年內到期借貸316.6億元，現金能覆蓋短期債務，凈負債率56.6%，較上年底下降7.2個百分點。綠城總借貸加權平均融資成本3.7%，較2023年底下降40個基點。

2024年，綠城境內發行信用值125.3億元，包括90億元無抵押信用債和35.3億元一年期供應鏈融資ABN，完成境外債置換8.2億元，回購5.2億美元債。

依此可看出，綠城融資端確實比較順暢，加上聚焦一二線核心城市拿地，雖不惜搶到高溢價的地王，但這種項目投資安全性較高，加上樓市政策寬松及高周轉策略，保證了銷售流速也快。