作者：周軍律師

如需幫助可私信，有問必答

買房人付完全款的，是否可以排除其他權益人的強制執行？

最高法在《周良與長青建設集團有限公司、云南潤紅房地產開發有限責任公司申請執行人執行異議之訴案》中確定以下受償順序：

商品房消費者物權期待權最優，工程價款優先權次之；不動產買受人的普通物權期待權雖被賦予“物權”名義，但畢竟不是既得物權，其本質上仍屬于債權請求權，故雖優先于普通債權，但應劣后于工程價款優先權及擔保物權等。

最高院認為：

《執行異議和復議規定》第二十八條適用于金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議的情形，而第二十九條則適用于金錢債權執行中，買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議的情形。

上述兩條文雖然適用于不同的情形，但是如果被執行人為房地產開發企業，且被執行的不動產為登記其名下的商品房，同時符合“登記在被執行人名下的不動產”與“登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房”兩種情形，則《執行異議和復議規定》第二十八條和第二十九條適用上產生競合。

案外人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房請求排除強制執行的，可以選擇適用第二十八條或者第二十九條的規定；案外人主張適用第二十八條規定的，人民法院應予審查。

執行異議之訴的關鍵實體問題在于比較執行標的物上存在的不同類型權利的效力順位。

原則上，物權優先于債權，法律規定的特殊債權優先于普通債權。

由于民事權利體系和類型較為復雜，且可能以不同形態出現，故需要根據具體案情確定民事權利種類，并進行效力優先性比較。

《執行異議和復議規定》第二十七條規定，“申請執行人對執行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優先受償權，人民法院對案外人提出的排除執行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規定的除外。”

第二十八條和第二十九條則分別規定了不動產買受人的普通物權期待權和作為商品房消費者的物權期待權與強制執行的關系。

商品房消費者物權期待權屬于特殊的物權期待權，基于保護消費者生存利益的特殊價值，其效力優先于工程價款優先權、擔保物權、不動產買受人的普通物權期待權等權利。

因此，如前所述，《執行異議和復議規定》第二十九條為第二十八條規定的特殊情形，當事人可以選擇適用以排除金錢債權的執行。

同時，就本案所涉實體權利優先順位而言，商品房消費者物權期待權最優，工程價款優先權次之；不動產買受人的普通物權期待權雖被賦予“物權”名義，但畢竟不是既得物權，其本質上仍屬于債權請求權，故雖優先于普通債權，但應劣后于工程價款優先權及擔保物權等。

也就是說，《執行異議和復議規定》第二十七條規定的“除外”內容包括第二十九條，但不包括第二十八條。

因此，執行標的物上存在的不同類型權利的效力順位為：

商品房消費者物權期待權>工程價款優先權>擔保物權>不動產買受人物權期待權>普通債權

希望大家都能充分使用法律武器，有效維護自身權益！

普及法律常識，幫您維護權益。

點贊分享轉發，讓親友都得到法律保護！