雖然今年一季度昆明房地產市場出現回暖跡象，房產交易量增長明顯，但開發商卻苦樂不均，一些配套、地段、價格不具優勢，主要面向剛需人群的老盤，并沒有感受到多少市場暖意，因為剛需客戶正在大批量分流到二手房、配售房和保租房，新房的優勢并不大。

根據第三方機構統計，今年一季度昆明二手房交易量呈現逐月增長的態勢，3月二手房成交量差不多兩倍于新房，二手房的掛牌量也達到創紀錄的近6萬套，市場供應充足，平均價格也保持在比新房便宜3000元/平米左右，對剛需人群吸引力很大。

除了二手房爭奪剛需客戶，今年開始發售的配售房，以及越來越多的保租房，也造成購買新房的剛需客戶流失。

昆明首個放開申購的配售型保障房項目觀山苑

昆明配售型保障房從去年開始建設，雖然申請早已放開，但認購一直沒有進行，半個月前，昆明首個配售型保障房項目——觀山苑開始申購，雖然首批房源只有202套，可是申購者卻多達880戶，平均每套房有超過4戶家庭申購，其中面積為159平米的四房戶型只有一套房，可是申購者卻高達93人。

接下來昆明還會陸續有其他配售房項目上市申購，總量預計在5000套以上，按照觀山苑的申購比，鎖定的購房者將高達數萬戶。

配售房這么受歡迎主要是因為價格便宜，觀山苑的售價還不到5000元/平米，估計未來上市的其他配售房項目也會有明顯價格優勢，對剛需人群有極大吸引力。

還有一些潛在購房者，因為購買力方面的問題，放棄買房，轉向申請越來越多，越來越便宜的保租房。今年僅安居集團計劃供應的保租房房源就有7個項目近6000套，如果加上目前尚未分配，以及由其他公司管理運營的保租房項目，今年昆明保租房的數量很可能有近萬套之多，供應量可觀，而安居集團總共將有保租房1.5萬套。

中通世紀廣場有超過2000套保租房

保租房房源充足，租金相對便宜，又是精裝修，而且其中部分項目位置配套都不錯，房源又比較穩定，不存在房東中途反悔退租的情況，是部分住房剛需人群的居住“平替”。

由于剛需客戶遭到大量分流，昆明許多新盤的中小戶型房源去化比較慢，相反，面向改善客戶的中大戶型產品反倒賣得不錯。這種現象在其他城市也有出現，地產自媒體人盧俊在最近的一篇文章中就說，（上海）出現戶型越大賣得越好的情形。

在這種形勢下，昆明新近面市的新盤出現了集體向高端方向走的趨勢，普遍的做法是加大戶型，提高品質，比如最初在昆明主打性價比的邦泰地產，最新幾個項目都偏向高端，尤其邦泰在昆明的首個第四代住宅項目——邦泰觀云，最小戶型是143平米的四房。相反，去年上市的邦泰臻境和邦泰悅九章彩云，都有面積在110平米的三房。

邦泰觀云的第四代住宅

再比如去年上市的萬科桂語東方，戶型平均面積就要比同一片區早前開發的萬科500里要大。昆明首個第四代住宅項目丹霞翠嶼，起步戶型也是143平米的四房。今年即將上市的龍湖御湖境、建投墨水廠項目、冠江新項目、官渡國投正在轉讓的兩個項目，預計也都偏向大戶型產品。

開發商說，因為昆明人口增長放慢，這兩年經濟形勢又不好，就業與收入不佳，再加上二手房、配售房和保租房的競爭，剛需樓盤的市場空間正在快速萎縮，相反，利用當前國家鼓勵開發好房子的有利形勢，開發具有明顯代際優勢的第四代住宅，或者高端項目，面臨的競爭壓力反倒要小一些。