各位老鐵們，都比較關心房價的走勢。

但從市場的內在邏輯來看，房價短期走勢是由供求關系決定的。

供求關系指標，其實可以看兩個細分市場：一是新房市場的供求關系，二是二手房的供求關系。

而反映供求關系的核心指標是庫存，我一般用 “庫存壓力” 來衡量這種關系。

庫存壓力分為兩個細分指標：一是庫存規模的變化，二是去化周期（去化周期 = 庫存 ÷ 過去幾個月平均的住宅銷量）。

樓市總體庫存壓力較大

首先，咱們看下住宅庫存壓力的綜合指數。

全國 50 個主要城市新房庫存加上二手房庫存的綜合壓力情況，在對庫存壓力進行指數化處理后顯示：

指數在 0 以上，說明庫存壓力較大、供大于求，數值越高，供大于求的情況越嚴重；

指數在 0 軸以下，說明供求關系基本平衡，負值越大，越說明供不應求的情況。

從圖中可以看到，2014 年至 2015 年上半年，庫存壓力較大。

之后隨著各項救市措施的展開，樓市開始復蘇回暖。

2016 年 6 月，庫存壓力指數穿過正負零軸，開始進入負值區間，市場慢慢變為供不應求，甚至是嚴重供不應求。

再之后，國家進行樓市調控、打壓房價，庫存壓力開始逐漸增長。

2021 年 10 月，庫存壓力指數再次由下向上穿過正負零軸，開始進入正值區間，市場也慢慢變得供大于求。

本輪市場降溫導致的供大于求，最高點出現在 2024 年 2 月，壓力指數為 149。

目前指數為 107，雖低于 2024 年 2 月，但最近幾個月隨著樓市降溫、交易量萎縮、二手房掛牌量增加，庫存壓力指數有所上升。

目前 107 的點位，明顯處于供大于求的狀態。

按照目前的供求關系，全國房價（尤其是主要城市房價）總體來看很難上漲，因為供大于求的情況仍比較突出。

從全國房價數據看，二手房的房價跌幅超過新房市場。

主要是部分高能級城市市中心的新房市場表現不錯 —— 地段稀缺、建筑檔次較高，很多項目朝著 “好房子” 標準靠攏，因此某些項目價格小幅上漲。

但需要注意的是，即便在高能級城市，郊區、遠郊地區的新房價格尚未止跌，甚至仍在促銷。

只有四城庫存壓力略小

從全國主要城市（一線和二線城市）來看，當前大部分城市的庫存壓力指數為正值，基本處于供大于求狀態，只有少數城市供不應求或供求基本平衡。

例如，深圳、杭州、合肥、福州四個城市的指數為負值，供求基本平衡，或某些板塊（如市中心）供不應求。

庫存壓力較大的主要是北方地區，尤其是東北，東北四個中心城市均面臨較大庫存壓力，其中長春、大連的壓力指數超過 200，沈陽壓力也較大（超過 210）。

一線城市中，廣州壓力較大；東中部強二線城市中，武漢、蘇州、南京庫存壓力較大。

例如，南京前段時間某家著名央企的三個樓盤大幅降價，促銷幅度較大，引發老業主不滿，相關部門對央企大幅降價也表示不滿。

但價格是市場經濟的靈魂、供求關系的信號燈，如果企業資金鏈緊張，或判斷某個城市市場將走弱、想要回籠資金，降價是正常手段。

對全國大部分城市而言，房價想要止跌回穩，確實是一個復雜且需要較長時間的過程。