最近的深圳樓市有點微妙。

　　一邊是“成交萬套”“房價雙漲”。

　　另一邊，業主卻還在苦惱：

　　“已經是小區最低了，買家上來就砍價百萬”

　　“虧了上百萬，現在該不該賣掉？”

　　甚至，有業主為了賣房，派紅包、派金條，吸引了200多個中介到家里去。

　　▲圖源：第一現場

　　如果真的市場好，業主為啥這么拼？

　　如果市場不好，那為什么數據又還不錯？

　　今天，我們用8張圖，帶你看懂樓市真相。

　　3月成交很旺？

　　得看是哪個市場！

　　先說成交量。

　　媒體說的“成交萬套”，其實是包含了新房預售（在建中）、新房現售（現房）和二手房的網簽量。

　　但在以往，新房基本只看預售網簽量。

　　按這個標準：

　　2025年3月新房住宅網簽2926套，環比2月上漲約75.6%、同比去年3月上漲約30%。

　　▲數據來源：深圳房地產信息平臺、每日樓市早讀等（下同）

　　看起來漲了很多，但2月被春節影響、2024年同期還沒新政出臺，所以今年3月的漲幅數據比較好看，但其實還沒2024年月均網簽的3100+套多。

　　新房成交不夠熱，原因或許有二：

　　一是，開年入市項目少，缺少熱盤。

　　二是，性價比高的房子年前已經賣掉了一波，現在有的漲價了，有的低價房源賣完了，只剩價格更貴的。

　　價格高了，買家短時間內很難接受，也導致新房成交量放緩。

　　相比之下，二手房才是真的熱度高。

　　2025年3月，深圳二手住宅網簽6078套，環比增長65.3%，同比增長58.3%，已經接近去年“9.29新政”首月的成交量了。

　　目前很多報道說市場熱，也是基于這個數據。

　　而熱度高的原因，一是新政影響，二是有學區房需求的買家，通常也是在年后扎堆買入，趕一波入學申請。

　　總的來說：

　　數據整體還不錯，熱度上新房＜二手房，但售樓處可能會人不多，容易讓人產生“數據很火、體感一般”的感受。

　　新房價格連連漲

　　二手房“跌回2019年”

　　比較有趣的一點是：

　　新房成交量一般，但價格在漲，二手房成交量比較好，但價格卻沒明顯上漲。

　　從去年新政后，新房價格有4個月上漲、1個月持平。

　　3月最新成交均價約5.34萬/㎡，環比增長2.1%、同比下降5.4%。

　　價漲、量不漲。

　　也就印證了我們上面說的，“新盤漲價、買家不接受”的情況了。

　　二手房價，則是穩中有小波動。

　　3月深圳二手成交價約6.36萬/㎡，環比小幅下降0.8%，同比去年下降1.55%。

　　不過，整體來看：

　　從“9.29新政”之后，已經連續6個月維持在6.3-6.4萬/㎡區間。

　　小幅波動，也能看出業主和買家正在相互拉扯。

　　以下是目前深圳各片區的價格，大家可以看看自家的片區價格咋樣了。

　　掛盤量3年大增76%

　　業主賣房難

　　盡管成交量、房價數據都還可以，但業主并不好受。

　　一是，大跌后小漲，整體上還是“虧”。

　　成交價上漲也就近半年的事，而且是對比9.29之前的最低點有所上漲。

　　但大體上“跌回2019年”，遠不及高峰期。

　　所以業主們覺得難受，要就是因為在高峰期買入，要就是懊悔沒在高峰期賣掉，怎么算都覺得虧了，自然難受。

　　二是，競爭對手太多了。

　　我們對比近半年的二手房月度錄得量、掛盤增量。

　　可以看到：

　　新政后，二手房的掛盤量大大增加了一波，過年后又大大增加了一波。

　　▲數據來源：深圳房地產中介協會（下同）

　　目前，深圳在售二手住宅已經超過7.16萬套了。

　　比2024年3月增加了1.3萬套；

　　比2022年的41164萬套，增加了3萬套。

　　三年間，在售的房源增幅約76%了，業主賣房又怎么可能輕輕松松？

　　也因此，深圳二手房掛牌價幾乎一路走低。

　　3月掛牌均價約為6.56萬/㎡，環比再降0.5%，同比去年下降7.6%。

　　不過，也不用太悲觀。

　　目前已有部分片區的房價出現反彈。

　　福田：

　　百花片區均價從去年4月的8萬+/㎡，上漲至9.8萬/㎡；

　　香蜜湖片區從11.8萬/㎡，上漲至12.6萬/㎡；

　　農科中心從10.2萬/㎡，變成12.2萬/㎡。

　　南山：

　　南山中心區從6.7萬/㎡，漲至7.7萬/㎡；

　　蛇口8.7萬/㎡，小漲至8.9萬/㎡；

　　你覺得漲價區域會擴大至全市嗎？

　　又會持續多久？