“我花錢買的房子，為何會被別人強制執行？”

2025年1月3日下午，廣東夢海律師事務所在律所黨建活動室舉辦了法律專業分享會。本次活動聚焦于“開發商暴雷背景下的購房人權利保護問題”，由廣東夢海律師事務所管委會主任、建設工程與房地產業務部主任陳紋封律師擔任主持人，廣東夢海律師事務所梅華律師擔任主講人。此次分享會旨在促進所內律師之間的交流與學習，通過具體實務案例，進一步提升本所律師在房地產領域的法律服務專業水平，更好的維護當事人合法利益。

廣東夢海律師事務所執行主任、建設工程與房地產業務部主任陳紋封律師在開場致詞中表示，小業主的購房權利保護問題涉及各方權利主體多，法律關系及利益鏈條復雜，如何最大限度保護小業主合法利益對維護房地產市場的穩定發展至關重要，希望通過今天的法律專業分享提高大家對此類案件的辦案專業度。

廣東夢海律師事務所梅華律師主要從以下兩方面做主題分享。

第一部分，介紹了我國房地產行業在經濟下行的情形下，開發商資金鏈暴雷的嚴峻現狀，開發商因資金鏈斷裂被金融機構等債權人起訴并強制執行，導致眾多購買了開發商樓盤的小業主無法順利取得房產證，甚至面臨“錢房兩空”的尷尬局面。實踐中，當房地產企業面臨破產時，由于涉及的權利利益相關方眾多且訴求各異，往往存在多種優先權，比較常見的例如購房者的產權或產權請求權、建筑施工方的工程款優先權以及債權人的抵押權等，這些權利在司法實踐中存在較多沖突與矛盾，本次案例分享的典型的情況就是小業主向開發商購買商品房，未能及時辦理房產過戶手續，開發商因自身因巨額欠債而被強制執行，法院在對尚登記在開發商名下但已出賣給小業主者的商品房采取強制執行拍賣措施，小業主的產權與開發商債權人之間權產生了權利沖突。

第二部分，梅華律師就商品房消費者排除強制執行的執行異議之訴中涉及的相關法律規定做了重點解讀，主要包括《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條、第二十九條，《九民紀要》相關條款以及《最高人民法院關于商品房消費者權利保護問題的批復》。就相關法條的法律適用司法實踐，梅律師通過經辦的深圳中院某實際案例做了分享，在小業主一審敗訴的情況下接受委托，通過重新組織證據，提起執行異議之訴二審上訴，詳細向二審法院陳述應當重點適用更加放寬的排除強制執行條件保護購房人小業主的利益，該案進展目前已經初步取得案涉房屋法院解封裁定書。

最后，梅華律師還拋出了因該類案件所衍生出來的其他問題，比如以房抵債受讓人能否也適用如上的法律條款排除強制執行？深圳地區的小產權房如遇到類似情況，是否也可以排除強制執行？