一、遠離老舊高層：盡早置換，避免“房毀人留”

在小城市或大城市非核心區持有高層住宅的，尤其房齡超過20年，應盡早換房。

數據表明，截至2024年上半年，近10年全國高層建筑火災超3萬起，雖然火災是小概率，但“建筑壽命”是繞不開的終局問題。

電梯壽命約為20年，管線壽命為30~50年。

房齡超過25年的高層住宅，水電老化、管道漏水、電梯故障、外墻脫落等問題層出不窮。

這些問題直接拉低居住體驗和房屋價值。

二、價值坍塌：曾經的“豪宅”，如今的“貧民窟”？

以北京方莊為例，這是北京最早的一批高層住宅區，90年代曾是明星富人聚集地。

如今30年房齡，均價僅4萬出頭/㎡，對比周邊次新盤售價近9萬/㎡，僅為其一半。

再看廣州東山口一帶老破小高層，掛牌價常年低迷，即便地段優越，也難敵設施老化的現實。

三、誰來為高層拆遷買單？

高層住宅最大問題不是建，而是拆。

以30層、3個單元、每層4戶為例，共360戶，每戶100㎡，即便每平1萬元，總賠償超3.6億元。

開發商根本無法承受這類高成本，等你房子開始有問題，開發商都注銷N年了，靠政府也缺乏足夠財政支持，屆時真正意義上的面向高層的城市更新肯定陷入困境。

四、“房子是資產”正在被重新定義

很多人關心土地使用權70年到期的問題，事實上，多數高層住宅壽命可能連50年都不到。

而這場價值加速“折舊”的背后，是中國樓市正在進入全新的結構性調整期。

五、不是所有老房都貶值，是的，但別拿特例說事兒

上海“湯臣一品”，2007年建成，17年房齡，但仍為頂級豪宅，價格30萬元/㎡以上。靠的是超高物業費（15元/㎡）、超大戶型（400㎡起）、高標準維護。拋開物業費談住宅維保都是耍流氓。

六、為何中國陷入“高層依賴”？

高層住宅在中國快速興起，與法國建筑師勒·柯布西耶的“高密度城市”理論有關，該設計師方案曾經引發歐美專業人士的群嘲，但香港、大陸卻欣然接受。

內在原因是大幅節約土地、降低基建成本。縮短建設周期。短期可有效決絕住房緊缺矛盾。當然這其中的賺錢效應不言自明。

七、高層密度最大的是北上廣深？錯，結果出乎你的意料。

數據顯示，全國高層住宅數量達35萬棟，位居世界第一。

高層最多的城市依次為重慶、武漢、成都、西安、深圳、長沙，而非北上廣。

除了地形限制外，更多城市其實并不缺地，純屬短視規劃與土地財政主導的產物。

八、全球趨勢：高層在發達國家已全面退潮；中國已過“高峰”

歐美多數國家高層住宅在20世紀中后期集中興建，但最終大部分因結構老化、改造無望被淘汰。

除非兼具“核心地段+高品質”，否則都難逃價值縮水、租售雙低的命運。而高層住宅的維保、安全問題已開始在北京、上海顯現。

九、中國未來樓市支點：不是增量，而是置換

房子依舊是剛需，但供應過剩（80%的過剩住房堰塞在三四五線城市），一二線城市存量更新將成為主線。

專家判斷，未來新房銷售“硬底”在9億㎡左右——這數字咋算出來的，需求這東西能未卜先知？答案是：因為20年房齡高層建筑質量“崩塌”倒逼出來的需求量。沒想正是當年的選擇成為了下一輪房地產市場大門開啟的鑰匙！

十、20年后，高層住宅是什么狀態？

20年前買高層，你以為還清貸款就可以安心養老？

現實是，從中央到地方已在調整住房結構—低密度住宅用地不斷放開，在鼓勵高層居民“下樓”的新需求引導下，在高層建筑質量風險倒逼下，你必須進行置換，有錢人換洋房，別墅，沒錢人租公租房、低價購買保障房。

這，就是高層住宅未來的終極歸宿。但愿20年后的你，不是與20年前的高層共進退。

幾個重要數據：中國大規模建設高層住宅主要集中在2010年，也就是說2030年置換的剛性需求開始“達峰”，希望你未雨綢繆最好準備。

節目中反復說，土地成本是占房地產銷售成本的5-6成，房地產的本質是人均占有土地資源的多或少，城市綜合配套資源的多或少。理清這個底層邏輯，面向未來，選什么、怎么選，你應該有方向了。

這篇文章只是從另一個視角觀察中國房地產行業未來之路在哪里，對于你我這樣的普通人而言，20年太遠太漫長，變量太多不可控，完全沒必要焦慮，但對于已經在高層住了20年且不差錢的人而言，是該好好想想了。