《中華人民共和國物權法》是為了維護國家基本經濟制度，維護社會主義市場經濟秩序，明確物的歸屬，發揮物的效用，保護權利人的物權，根據憲法，制定的法規。

物權法的性質是私法：私法性質是基于民法的性質產生的；物權法所調整的基本內容仍是民事主體之間發生的民事法律關系。物權法是財產法；物權法是強行法；物權法是普通法；物權法是固有法。基本原則是貫穿一部法律始終的基本精神和基本理念。在中國的立法和學理上，有確定一部法律的基本原則的習慣：物權法定原則；一物一權原則；公示公信原則。

2007年3月16日，第十屆全國人民代表大會第五次會議通過。2007年3月16日中華人民共和國主席令第六十二號公布，自2007年10月1日起施行。

在北京市海淀區一拆遷案件中，當事人房屋年代久遠，幾經易手，正經房本談不上，但一住就是17年，一遇拆遷，“繼承人”便冒出來主張房屋所有權，原本屬于自己的拆遷安置補償眼看就要落空……拆遷律師正是利用了物權法對不動產的有效保護，為呂女士打贏了這場物權爭奪戰。

案情回放：

海淀區鐵家墳98號系一處普通民宅，面積不過110平，然而幾次易主，又遭遇拆遷后，這處宅子就變得有點特別了。

該房建成于上世紀五十年代，幾次易手，直到1992年，呂云（化名）在與劉欣（化名）簽訂房屋買賣合同后，成為了該房的新主人，這一住就是十七年。2009年，舊城區改造的大潮席卷而來，陽光鑫地置業公司開始進行采石路住宅拆遷項目開發，呂云的房屋恰好處在拆遷范圍之內。

拆遷意味著拆遷戶將以喪失現有房地的代價獲得安置房、拆遷補償款或者其他更多的拆遷利益。眾多被拆遷戶在經歷過迷茫、恐慌之后，逐漸意識到，這是一場機遇，把握得好就可以得到合理的安置，甚至生活更上一臺階。

呂云就是其中的一分子，顯然她也是聰明的。她知道在拆遷中，被拆遷人往往都是弱勢的，與其自己費盡心力跟拆遷人談判，不如委托專業法律人士代勞。幾經斟酌，她選擇了拆遷律師全權委托其主辦相關拆遷事宜。

律師說案：

律師接手案件后，很快就發現了本案的兩個關鍵問題：一是拆遷事項本身，二是關于涉案房屋的物權情況。前者可以適用常規思路，而后者很有可能引發新的紛爭，因為呂云當年買房時多種原因下并沒有辦理產權過戶手續，期間經過多次買賣，不能排除第三人會主張物權的情況。所以，早作打算，兩手準備，一邊沉穩應對拆遷，一邊應對隨時發生的物權糾紛。

果不其然，在拆遷行政訴訟與談判進展順利的第六個月，即2013年1月15日，呂云收到了法院寄來的一份起訴狀，得知周文（化名）以房屋產權人的名義向海淀區法院提起了民事訴訟，要求呂云騰房。周文主張，該房是其父親王洪濤（化名）所建，而自己就是房屋的繼承權人，經過幾次易手后，呂云僅享有居住權，不享有所有權。為此，周文還提交了海淀區檔案館復印的國有土地使用權證存根。面對“意料之中”的民事訴訟，主辦律師從容不迫，精心設計了拆遷中的物權保護糾紛維權策略。如下：

1、提起管轄權異議之訴爭時間

管轄權異議之訴的結果對本案并沒有多大影響，但是對整個拆遷案件的解決卻是有深遠意義的。律師敏感地找到了異議之訴的切入點，順利提起了異議申請。經過開庭審理，法院作出裁定并沒有支持原告提出的管轄權異議。此時，距周文起訴已經過去了3個多月。如果按照正常的審理程序，周文提起的物權保護之訴早已經審結完畢了。這意味著，律師為呂云又贏得了3個多月的談判時間。

2、直擊物權保護之訴保權利

回到周文提起的物權保護之訴，律師認為可以從以下幾方面進行辯駁：

首先，周文的起訴與事實不符，國有土地使用權證存根上記載的房屋地址、面積與涉案房屋根本不一致。

其次，呂云通過買賣已經取得房屋的合法所有權，而拆遷評估、談話等也都是以呂云為被拆遷人進行的。

再次，周文系王洪濤的繼子，而周文并沒有提交相應的證據證明是周洪濤的唯一繼承權人。

最后，涉案房屋曾經歷過幾次買賣，周文即使起訴也應該去找最初的購買人。

經過一番開庭論證辯駁，勝利的天平已經向呂云一方傾斜了。終于在9月22日，法院作出了一審判決，駁回了周文的訴訟請求，呂云的房屋所有權得到了法院的判決支持和保護，大大增強了其解決拆遷糾紛的信心。

律師點評：

根據《民法通則》及《物權法》相關規定，以取得是否基于他人的意思表示為標準，可將物權的取得方式劃分為兩種：原始取得與繼受取得。前者主要有建造、添附、先占、拾得遺失物、發現埋藏物、善意取得及行政征收、罰沒等方式，后者有合同、繼承、遺贈等方式。在滿足一定條件的情況下，權利人取得物權，就應該受到《物權法》的保護，并且基于物權支配權和對世權的屬性，物權人可以行使占有、使用、收益甚至處分等權能，并對抗權利人之外的其他人。

當普通物權之爭發生在拆遷的大背景之下時，物權的歸屬無疑成為權利人獲得拆遷利益的前提和關鍵。無論是按照《土地管理法》還是《物權法》的規定，征地拆遷的受償主體都必須是房屋、土地的所有權人或使用權人。權利屬性不同，在拆遷中的地位也不同，最終獲得的拆遷補償安置也存在很大的差別。

所以，實踐中，一般都需要首先確定房屋或土地的真正權利人，然后才能進行拆遷評估、裁決、補償等活動。房屋買受人、承租人、受贈人、繼承權人、建房人等都是房屋的正當權利人，享有拆遷利益。當遇有他人主張物權時，無需驚慌，利用民事訴訟“誰主張，誰舉證”的舉證責任分配方式，積極應訴，合理舉證，化被動為主動，必能爭取到應有的權益。

相關法條：

《物權法》

第十五條

當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。

第一百零六條

無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：

（1）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；

（2）以合理的價格轉讓；

（3）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。

受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。

當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規定。