觀點網 4月14日，東原仁知服務集團公布，2025年一季度外拓項目數量達到53個，新增服務面積高達351萬平方米。

據了解，該公司期內新增的項目包括潛江武裝部社會化保障項目、中集成都車輛園項目、萬州五橋機場項目、上海外灘觀光隧道項目、中國工商銀行西安分行項目、杭州空港國際貨運站項目、長沙山湖鷺島住宅項目等，囊括住宅、城服、交通樞紐、寫字樓、產業園等多元業態。

這一成績對于東原仁知服務而言算是一個驚喜。

截至2024年，東原仁知服務在中國80座城市經營管理625個物業項目，總在管建筑面積約6200萬平方米；已簽訂合約將為82座城市的648個物業項目中提供管理服務，總合約建筑面積約6940萬平方米。

以在管面積算，東原仁知服務一季度新增面積已經達到去年末時點的5.7%，以合約面積算該比例則達到了約5.1%。

這份首季外拓大禮包，算是給過去一年的自己帶來了些許安慰。

加碼康養

2023年，東原仁知服務將原來物業管理、社區及非業主增值服務三條業務線重新分類調整為物業城市服務、美好生活服務以及涉外、科技、醫療等綜合服務的三大板塊。

2024年，調整后的三大板塊合計實現收益15.3億元，與上年基本持平，同比微增0.1%。

過去的一年中，該公司將一部分重心擺在了康養業務。6月，收購了上海常青社康養企業發展有限公司（簡稱“上海常青社”）約90.73%股權，價格為2800萬元；11月收購了成都東煜宏商業管理有限公司（簡稱“成都東煜宏商管”）全部股權，作價5950萬元。

兩家收購標的，前者主要提供居家社區、機構養老、護理康復機構和專科機構四大養老產品；后者則持有成都成華區新鴻北支路4號1棟3至11樓物業約83.48%的所有權，該物業總面積約為8474.10平方米，并被東原仁知服務用于經營養老院。

經過這兩筆收購，東原仁知服務的康養業務開始形成了一定規模，并在財報綜合服務業務板塊中新增披露了養老綜合服務業務具體事宜。2024年，該子業務錄得約5327.6萬元的收益，占公司涉外、科技、醫療等綜合服務收入的12.2%，占總收入的3.5%。

從各大業務板塊來看的話，東原仁知服務最大收入來源仍是物業城市服務，2024年收益為8.8億元，占總收益57.5%，同比增長0.8%；綜合服務收益為4.37億元，占總收益28.5%，同比增長0.7%；美好生活服務實現收益為2.14億元，占總收益14.0%，同比減少3.8%。

圖片來源：企業公告

從來源分析，東原仁知服務旗下物業城市服務源自迪馬集團及其關聯公司項目的在管建筑面積約為2148.8萬平方米，占比約40.5%；源自獨立第三方的項目的在管建筑面積約3150.9萬平方米，占比約59.5%。

按業態來分，住宅物業在管建筑面積約為3975.2萬平方米，占比約75%；非住宅物業的在管建筑面積約1324.5萬平方米，占比約25%。

2024年，東原仁知服務錄得毛利同比減少2.3%至2.08億元，該部分減少與毛利率的下降有關。

年內，該公司物業城市服務錄得毛利率同比保持持平為13.0%；美好生活服務錄得毛利率為21.2%，同比下降0.5個百分點；綜合服務毛利率為13.0%，同比下降0.9個百分點。

最終整體毛利率同比減少0.3個百分點至13.6%。

由盈轉虧

利潤方面，東原仁知服務出現了由盈轉虧的狀況，2024年錄得年內虧損約為6164.3萬元，而上年為盈利343.4萬元；與此同時錄得公司股東應占虧損約為6688.2萬元，上年同期盈利252.9萬元。

東原仁知服務方面表示，轉盈為虧的變動主要由于貿易應收款項及其他應收款項減值所致。

2024年，該公司貿易應收款項卻同比增長4.9%至7.14億元，凈增加3335.8萬元；其中來自第三方的應收款項約為4.65億元，同比增長24.0%，占比約65%；來自關聯方的應收款約為2.49億元，同比下降18.5%，占比約35%。

期內，東原仁知服務計提減值撥備規模1.19億元，同比大幅增長173.3%，占比公司總收益比例的7.8%。期末，仍在賬面上的貿易應收款項規模約為5.9億元，高于資產凈值規模，占總資產比例達40%。

公司指出，貿易應收款項及應收票據賬面值增加主要是由于集團服務的部分客戶現金流趨于緊張，造成貿易應收款項周轉天數增加。

從貿易應收款的賬面數據來看，東原仁知服務受到關聯方的拖累有所減緩，但事實上或許并非如此，年內收購關聯方資產被市場認為具有“反向輸血”的嫌疑。

據悉，東原仁知服務去年收購的上海常青社和成都東煜宏商管均來自于關聯方迪馬股份。值得注意的是，在4月份的收購公告中，收購上海常青社90.73%股權的價格為2540萬元，后于6月，買賣雙方簽訂了補充協議，將收購價格上調至2800萬元。

資料顯示，上海常青社2022和2023年度財務分別錄得凈虧損（除稅后）914.4萬元和1482.4萬元，截至2023年末的資產凈值估計為2454萬元。因此對于東原仁知服務而言，修改后的收購價明顯屬于溢價交易。

完成這兩次收購之后，東原仁知服務似乎斷絕了“購物”的心思，就在今年3月底，公司董事會決議修改了上市所得款用途，將原本分配予戰略投資、合作及收購的約770萬港元余額全部重新分配用于一般營運資金用途。

年內，東原仁知服務通過優化預付費用優惠政策，實現了預付物業管理費的業主數量增長，公司合約負債也因此錄得同比增長13.8%至3.36億元。得益于此，公司賬面上的現金壓力有所緩解。

去年上半年，東原仁知服務賬上的現金及現金等價物曾減少近半至1.34億元，但在年末時又回升至2.62億元，還比2023年末的2.57億元略有增長。不過，資產凈值卻從2023年末的5.07億元降至2024年末的4.09億元，一年時間減少近1億元。

在未來打造第二增長曲線方面，東原仁知服務指出將積極開拓新賽道，重點打造特色領域的IFM能力。在此基礎上，還將重點探索團餐和營養餐等新興業務機會，針對工業園區、醫療機構等特定場所，提供健康、營養、高效的餐飲服務，滿足多元化市場需求。

同時，集團將持續布局東南亞市場，依托區域經濟快速發展的紅利，深入挖掘當地市場潛力，尋找新的業務增長機會，實現新業務的突破與戰略布局。

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