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澳洲住房建設(shè)放緩，年建房量遠(yuǎn)低于需求水平

2024年最后一個(gè)季度，澳大利亞住房建設(shè)步伐放緩，獨(dú)立住宅和聯(lián)排、公寓類住宅的開(kāi)工率雙雙出現(xiàn)一年多以來(lái)最大幅度的下降。

根據(jù)澳大利亞統(tǒng)計(jì)局周三發(fā)布的新數(shù)據(jù)顯示，季調(diào)后數(shù)據(jù)顯示，2024年12月季度獨(dú)立住宅開(kāi)工量下降6%，至26,549套；公寓、聯(lián)排別墅及半獨(dú)立住宅的開(kāi)工量下降1.5%，至15,217套。

這兩個(gè)類別的季度跌幅均創(chuàng)下自2023年9月以來(lái)的新高，總體新房開(kāi)工量下降4.4%，至41,911套。

盡管季度數(shù)據(jù)出現(xiàn)下滑，前面三個(gè)季度的增長(zhǎng)仍使得2024年全年新房開(kāi)工量達(dá)到168,049套，較2023年增長(zhǎng)1.8%。

但這一水平遠(yuǎn)低于澳大利亞每年新增約20萬(wàn)個(gè)家庭所需的住房建設(shè)數(shù)量。匯豐銀行澳新首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家保羅·布洛克斯?jié)h（Paul Bloxham）在接受采訪時(shí)表示：“我們沒(méi)有建夠房。”

布洛克斯?jié)h指出：“根據(jù)當(dāng)前新增家庭數(shù)量的趨勢(shì)，我們每年至少需要建設(shè)約200,000套住房。現(xiàn)在的建房數(shù)量比需求低了大約20%。”

在上周末，澳洲工黨和自由黨相繼公布住房政策以迎接即將到來(lái)的大選后，要求增加住房供給、緩解長(zhǎng)期住房短缺問(wèn)題的呼聲也隨之高漲。這些政策包括擴(kuò)大購(gòu)房擔(dān)保計(jì)劃、允許抵扣房貸利息稅等，但遭到廣泛批評(píng)，因?yàn)樗鼈冎饕碳ば枨螅瑓s未能有效增加住房供應(yīng)。

相比刺激需求，推動(dòng)新房建設(shè)是一個(gè)更難設(shè)定也更難實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)。

周三，住房部長(zhǎng)克萊爾·奧尼爾（Clare O’Neil）和反對(duì)黨住房事務(wù)發(fā)言人邁克爾·蘇卡（Michael Sukkar）均未公布支持各自數(shù)十億住房承諾背后的數(shù)據(jù)模型。

工黨的政策是投資100億澳元建設(shè)10萬(wàn)套首套房住房；而聯(lián)盟黨宣布設(shè)立一項(xiàng)50億澳元的基礎(chǔ)設(shè)施基金，聲稱將解鎖足夠土地以建設(shè)50萬(wàn)套住房。

但布洛克斯?jié)h強(qiáng)調(diào)，增加住房供給至關(guān)重要。

“任何單純刺激需求而非增加供應(yīng)的政策，都可能進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)，而無(wú)法真正解決住房可負(fù)擔(dān)性問(wèn)題，”他說(shuō)。

“我們應(yīng)該關(guān)注諸如土地分區(qū)政策、建筑工人數(shù)量、建材供應(yīng)以及簡(jiǎn)化新建住房流程等方面。”

當(dāng)前整體數(shù)據(jù)還掩蓋了高層公寓項(xiàng)目的更大下滑——而這類項(xiàng)目正是增加住房總量的關(guān)鍵。

“更令人擔(dān)憂的是，高密度住宅（如高層公寓）的開(kāi)工量下降了7.6%。”澳大利亞建筑師協(xié)會(huì)（Master Builders Australia）首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家肖恩·加勒特（Shane Garrett）表示。

“高密度住宅建設(shè)多年來(lái)一直處于低谷，新房供應(yīng)不足是導(dǎo)致租賃市場(chǎng)可負(fù)擔(dān)性惡化的主要原因之一。”

來(lái)自社會(huì)和可負(fù)擔(dān)住房領(lǐng)域的建設(shè)可能會(huì)有所回升。社區(qū)住房行業(yè)協(xié)會(huì)（Community Housing Industry Association）首席執(zhí)行官溫迪·海赫斯特（Wendy Hayhurst）表示，聯(lián)邦政府的“澳大利亞住房未來(lái)基金”已與社區(qū)住房提供者簽署合同，計(jì)劃建設(shè)超過(guò)8000套住房。

“這些項(xiàng)目中很多已經(jīng)獲批，所以我們預(yù)計(jì)會(huì)有一個(gè)開(kāi)工的小高峰，”海赫斯特周三表示。

但她指出，較高的利率和建筑成本仍在影響社區(qū)住房項(xiàng)目的可行性，就像私人市場(chǎng)一樣。一旦借貸成本下降，整個(gè)社區(qū)住房領(lǐng)域?qū)⒋笫芄奈琛?/p>

“利率問(wèn)題對(duì)項(xiàng)目可行性打擊極大，”她說(shuō)。

“如今的項(xiàng)目成本相比幾年前更高。這也是為什么很多項(xiàng)目都在費(fèi)勁地推進(jìn)中。一旦利率下降，項(xiàng)目的可行性就會(huì)大大改善。”

同日，自由黨還公布一項(xiàng)新計(jì)劃，如果在5月3日大選中獲勝，將加速住房環(huán)境審批流程。

反對(duì)黨承諾將在12個(gè)月內(nèi)清除積壓的住房環(huán)境審批申請(qǐng)，并在6個(gè)月內(nèi)完成所有已滯留超過(guò)一年項(xiàng)目的審批。

一直呼吁加快《環(huán)境保護(hù)與生物多樣性保護(hù)法》審批流程的澳大利亞地產(chǎn)委員會(huì)（Property Council of Australia）對(duì)此表示歡迎，稱該舉措有助于解鎖大量被行政流程卡住的新建項(xiàng)目。

02

悉尼這些區(qū)房?jī)r(jià)漲到歷史最高

在悉尼，諸如Campbelltown、Cabramatta和 Abbotsbury等地區(qū)的房?jī)r(jià)達(dá)到了新的高峰。

而隨著工黨和聯(lián)盟黨提出刺激需求的政策，這些地區(qū)的房?jī)r(jià)可能會(huì)進(jìn)一步上升，進(jìn)而掀起新一輪的房地產(chǎn)熱潮。

Cotality的研究總監(jiān)Tim Lawless指出，墨爾本的Box Hill、Officer和Clyde North等對(duì)首次購(gòu)房者有吸引力的地區(qū)，也已經(jīng)達(dá)到歷史新高，且有望繼續(xù)上漲。

數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去三個(gè)月來(lái)，悉尼的若干負(fù)擔(dān)得起的外圈地區(qū)房?jī)r(jià)已經(jīng)攀升至新高。

Tim Lawless在接受《澳洲金融評(píng)論》采訪時(shí)表示，雖然兩大政黨的政策各有不同，但都專注于支持首次購(gòu)房者的市場(chǎng)。

她表示：“即便這些政策中包含了一些增加供應(yīng)的計(jì)劃，但它們無(wú)法與旺盛的需求相抗衡。”

“因此，如果在這些主要針對(duì)首次購(gòu)房者的地區(qū)看不到房?jī)r(jià)上升，我會(huì)非常驚訝，因?yàn)橘?gòu)房者會(huì)充分利用這些政策。”

根據(jù)《澳洲金融評(píng)論報(bào)》的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)分析，這一切加強(qiáng)了分析師的擔(dān)憂。 有分析師甚至戲稱當(dāng)前的房地產(chǎn)政策為“糖衣砒霜”，因?yàn)檫@些政策可能再次推動(dòng)由需求帶動(dòng)的房地產(chǎn)熱潮，而長(zhǎng)期的供應(yīng)不足問(wèn)題卻未得到解決。

Cotality的數(shù)據(jù)還顯示，全澳近三分之一的地區(qū)房?jī)r(jià)在過(guò)去三個(gè)月內(nèi)達(dá)到新高，市場(chǎng)在短暫的低迷后迅速反彈。

在悉尼，超過(guò)六分之一的地區(qū)房?jī)r(jià)創(chuàng)歷史新高。此外，八分之一的地區(qū)單元房?jī)r(jià)格也達(dá)到頂峰。

在墨爾本，約有3%的地區(qū)，主要集中在內(nèi)東與西北部，房?jī)r(jià)也創(chuàng)下新高；而4%的單元市場(chǎng)也有類似表現(xiàn)。

Lawless認(rèn)為，任何利率的下降都會(huì)進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)。

他說(shuō)：“如果利率的下降速度超過(guò)預(yù)期，需求的增長(zhǎng)可能會(huì)被放大。對(duì)降息的預(yù)期往往會(huì)增強(qiáng)信心，這將是更多買家重回市場(chǎng)的催化劑。”

在悉尼，由Cotality的數(shù)據(jù)指出，最具負(fù)擔(dān)能力的地區(qū)，如Hebersham、Dean Park 和Willmot等，對(duì)首次購(gòu)房者尤具吸引力，過(guò)去三個(gè)月房?jī)r(jià)都創(chuàng)下新高。

這些區(qū)的房?jī)r(jià)上升至多達(dá)2.6%，年漲幅為11.7%，盡管如此，中位價(jià)依然低于100萬(wàn)澳元。

悉尼外南西部的Menangle Park、Mount Annan等的房?jī)r(jià)最近三個(gè)月也有1.1%至6%的上漲。即便如此，中位房?jī)r(jià)還是沒(méi)突破100萬(wàn)澳元。此外，悉尼西南部的Abbotsbury、Bonnyrigg Heights等地房?jī)r(jià)在同期上漲0.9%到 4.3%，達(dá)到112萬(wàn)至148萬(wàn)澳元之間的新高。

Ray White首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Nerida Conisbee表示：“由于5%的首付計(jì)劃適用于所有類 型的房產(chǎn)，而這些地區(qū)的中位房?jī)r(jià)低于150萬(wàn)澳元，這些地區(qū)可能會(huì)受到工黨提案的進(jìn)一步推動(dòng)。”

房?jī)r(jià)的上漲不僅限于較便宜的地區(qū)。內(nèi)西和內(nèi)南西部一些地區(qū)，如Enmore、 Marrickville等，也創(chuàng)下了新高，使中位價(jià)格達(dá)到170萬(wàn)至220萬(wàn)澳元之間。包括Bankstown、Bellfield等在內(nèi)南西內(nèi)的單元房市場(chǎng)同樣表現(xiàn)強(qiáng)勁，漲幅在1.2% 到3.8%。

在墨爾本，內(nèi)東的Box Hill、Blackburn North，西北部的Meadow Heights、 Coolaroo等地的房?jī)r(jià)同樣創(chuàng)下紀(jì)錄，漲幅達(dá)到4.2%。

墨爾本房地產(chǎn)公司Jellis Craig總監(jiān)Warwick Gardiner稱，購(gòu)房者因房市回暖而受 到激勵(lì)。

他說(shuō)：“我們注意到購(gòu)房者對(duì)利率繼續(xù)下降抱有信心，并準(zhǔn)備重返市場(chǎng)。”

在阿德萊德，59%的地區(qū)在過(guò)去三個(gè)月內(nèi)創(chuàng)下房?jī)r(jià)新高，其中包括Meadows、Mount Barker等地，漲幅在3.9%到6%之間。

布里斯班的情況類似，56%的地區(qū)創(chuàng)造了新高，尤其是Chelmer地區(qū)，房?jī)r(jià)上漲 4.4%，達(dá)到190萬(wàn)澳元。

在珀斯，30%的地區(qū)也見(jiàn)證了房?jī)r(jià)新高，如Cockburn Central和Wooroloo，分別上 漲4.4%和4.2%。

03

堪培拉租金全面上漲

堪培拉房屋市場(chǎng)的租金全面上漲，但最新數(shù)據(jù)顯示，漲幅已明顯放緩。

根據(jù)Domain發(fā)布的2025年第一季度《租賃報(bào)告》，獨(dú)立屋租金上漲0.7%，達(dá)到每周700澳元的高點(diǎn)；而公寓租金連續(xù)第二個(gè)季度上漲，漲幅為1.8%，達(dá)到每周575澳元。

Domain研究與經(jīng)濟(jì)主管尼古拉·鮑威爾博士（Dr Nicola Powell）表示，這是過(guò)去一年里獨(dú)立屋租金首次連續(xù)兩個(gè)季度增長(zhǎng)。

“不過(guò)，漲幅已經(jīng)明顯趨緩——季度增長(zhǎng)僅為上一季度的三分之一，與去年同期持平，年漲幅也保持溫和，僅為2.2%。”

Property Collective的漢娜·吉爾（Hannah Gill）表示，這種上漲趨勢(shì)反映出空置率的持續(xù)收緊。

“去年12月，我們市場(chǎng)上有100套或更多房源持續(xù)待租數(shù)周，但現(xiàn)在這個(gè)數(shù)字下降到了50套，說(shuō)明市場(chǎng)庫(kù)存確實(shí)減少了，大型新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的房源也已被租出，供應(yīng)減少導(dǎo)致市場(chǎng)更加緊張。”

堪培拉的空置率降至1.2%，為自2022年以來(lái)3月份的最低水平，這與其他首府城市形成鮮明對(duì)比。

鮑威爾指出，堪培拉的租賃市場(chǎng)在本季度總體保持穩(wěn)定，不同城區(qū)和房型間出現(xiàn)細(xì)微波動(dòng)。核心生活區(qū)的租金普遍上漲，反映出競(jìng)爭(zhēng)激烈的租賃環(huán)境中，租戶偏好的轉(zhuǎn)變。

“租戶仍然受到可負(fù)擔(dān)性、地段與生活方式的驅(qū)動(dòng)，增長(zhǎng)走廊與老牌內(nèi)城區(qū)展現(xiàn)出不同程度的穩(wěn)定性。”

對(duì)于租戶而言，貝爾康寧（Belconnen）和塔格拉農(nóng)（Tuggeranong）的房屋和公寓租金在季度和年比上幾乎沒(méi)有變化，顯示出這兩個(gè)成熟區(qū)域供需關(guān)系相對(duì)平衡。

但這種穩(wěn)定并未出現(xiàn)在南堪培拉，該地區(qū)成為本季度租金漲幅最大的區(qū)域。獨(dú)立屋租金上漲4.5%，達(dá)到每周930澳元，與一年前的843澳元相比，年漲幅高達(dá)10.4%。

這一上升趨勢(shì)反映了人們對(duì)生活方式優(yōu)越區(qū)域以及臨近工作場(chǎng)所的持續(xù)需求。

相對(duì)而言，同一區(qū)域的公寓租金在本季度下降了1.6%，表明疫情后租戶更傾向于追求空間與隱私。

在堪培拉北部，甘加林（Gungahlin）租賃市場(chǎng)亦有上漲：獨(dú)立屋租金上漲1.5%至每周690澳元，公寓租金則激增3.8%，至每周550澳元。

其中Franklin和Harrison表現(xiàn)突出，公寓租金分別上漲3.8%和4.9%，顯示出年輕專業(yè)人士與家庭對(duì)經(jīng)濟(jì)實(shí)惠、便利設(shè)施的強(qiáng)勁需求。

報(bào)告還顯示堪培拉內(nèi)北區(qū)的租金出現(xiàn)反彈，表明對(duì)靠近輕軌與熱門購(gòu)物區(qū)的中心地段興趣再度上升。獨(dú)立屋與公寓租金皆有增長(zhǎng)，Dickson的公寓租金年漲幅達(dá)到3.8%。

作為堪培拉最新增長(zhǎng)走廊的Molonglo，獨(dú)立屋租金保持穩(wěn)定，但公寓市場(chǎng)波動(dòng)較大，雖然本季度略有回升，但年比下跌0.9%。其中Coombs與Denman Prospect仍受關(guān)注，后者獨(dú)立屋租金本季度上漲4.3%。

不過(guò)，最為矚目的是Duffy，該地在過(guò)去一年間房屋租金大幅上漲20%，至每周780澳元，為堪培拉所有城區(qū)中漲幅最高，顯示出該區(qū)域房源稀缺或因生活環(huán)境受到青睞。

與之相反的是Red Hill，該區(qū)租金跌幅最大，中位租金下跌了26%，可能是由于本身基數(shù)較高且高端房產(chǎn)需求減弱所致。

04

澳洲大批房東被迫拋售投資房

一些澳大利亞房東在購(gòu)買投資房產(chǎn)后不久便選擇出售，尤其是在資金緊張或購(gòu)房后個(gè)人情況發(fā)生變化時(shí)更是如此。

根據(jù)科廷大學(xué)（Curtin University）研究人員的一項(xiàng)最新研究，20%的房東在購(gòu)房一年內(nèi)就出售房產(chǎn)，多達(dá)一半的房東在兩年內(nèi)售出，這使得許多租戶在緊張的租賃市場(chǎng)中不得不匆忙尋找新住處。

這項(xiàng)由澳大利亞住房與城市研究院（AHURI）發(fā)布了名為《房東行為建模及其對(duì)租賃可負(fù)擔(dān)性的影響：二十年數(shù)據(jù)洞察》的報(bào)告。

研究基于2001年至2021年間的澳大利亞家庭、收入與勞動(dòng)力動(dòng)態(tài)調(diào)查（HILDA）數(shù)據(jù)，并結(jié)合CoreLogic及多家房地產(chǎn)中介的數(shù)據(jù)。

在研究對(duì)象中，房東持有投資房產(chǎn)的中位時(shí)間為兩年，平均持有時(shí)間為3.9年。

不過(guò)持有時(shí)間差異較大，約有28%的房產(chǎn)被持有超過(guò)20年。

這一高流動(dòng)率明顯高于CoreLogic的單獨(dú)數(shù)據(jù)。

CoreLogic的研究顯示，投資房產(chǎn)的中位持有時(shí)間為九年，僅有7%的房產(chǎn)在兩年內(nèi)被出售。但該研究方法也包括了由公司名義持有的投資房產(chǎn)，以及持有期超過(guò)20年的長(zhǎng)期投資者。

報(bào)告主筆、科廷大學(xué)的蘭喬德·辛格博士（Dr Ranjodh Singh）表示，盡管有不少房東在短期內(nèi)出售房產(chǎn)，但收入較高、擁有良好投資建議的房東則能在房貸和其他成本上漲的情況下繼續(xù)持有房產(chǎn)。

而收入較低、貸款壓力大，或因分居、離婚等人生變故的房東，則更可能因資金緊張被迫出售房產(chǎn)。

部分房東還因房屋維修費(fèi)用超出預(yù)期，或土地稅上漲而措手不及，最終選擇賣出。

“缺乏能力長(zhǎng)期持有投資房產(chǎn)的房東會(huì)擾亂私人租賃住房的供給，對(duì)租房可負(fù)擔(dān)性和租戶居住穩(wěn)定性帶來(lái)負(fù)面影響，”辛格說(shuō)。

快速出售不僅讓租戶被迫在短時(shí)間內(nèi)尋找新住所，還推高了租金水平。由于投資房以更高價(jià)格售出，新房東往往會(huì)抬高租金，反映其投資回報(bào)預(yù)期的變化。

辛格認(rèn)為，提高房產(chǎn)投資者對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)、收益及所需犧牲的認(rèn)知，是減少“快進(jìn)快出”現(xiàn)象的關(guān)鍵。他還建議銀行應(yīng)加強(qiáng)貸款審批標(biāo)準(zhǔn)，確保借款人能夠用自己的收入償還投資貸款。

“教育起著重要作用，幾乎所有房東都表示，投資前必須具備足夠的知識(shí)儲(chǔ)備，”辛格說(shuō)。“能夠長(zhǎng)期持有房產(chǎn)的投資者，往往有自己的社交圈或親友網(wǎng)絡(luò)，可以在其中互相學(xué)習(xí)和交流經(jīng)驗(yàn)。”

澳洲租戶組織代表利奧·帕特森·羅斯（Leo Patterson Ross）也贊同加強(qiáng)投資者教育的必要性，但他同時(shí)呼吁改變當(dāng)前的投資導(dǎo)向思維。

他認(rèn)為政府應(yīng)鼓勵(lì)長(zhǎng)期持有房產(chǎn)，而非短期倒賣獲利。

“現(xiàn)實(shí)是，房地產(chǎn)投資在澳洲多數(shù)情況下仍是短期行為，房東被高房?jī)r(jià)和稅收優(yōu)惠政策驅(qū)使出售房產(chǎn)，”他說(shuō)。

帕特森·羅斯還建議設(shè)立房東注冊(cè)制度，借鑒英國(guó)模式，以實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)的有效追蹤和監(jiān)督。

該制度不僅能提升數(shù)據(jù)透明度，還可幫助租戶識(shí)別是否遇到虛假房東，防范詐騙行為。

盡管各方研究方法不同，CoreLogic澳洲研究主管伊麗莎·歐文（Eliza Owen）也認(rèn)同，房產(chǎn)快速買賣正在影響租賃市場(chǎng)的穩(wěn)定性。

她表示，投資房產(chǎn)的持有時(shí)間會(huì)受到市場(chǎng)狀況的影響。在市場(chǎng)繁榮時(shí)，投資者傾向于出售以變現(xiàn)；而在市場(chǎng)低迷期則會(huì)持有更久，等待房?jī)r(jià)回升。

利率變化也在發(fā)揮作用，特別是在利率較高時(shí)，投資者面臨更大成本壓力。

“我們發(fā)現(xiàn)，從2022年起在快速升息背景下，短期持有投資房產(chǎn)的情況明顯增多，這與疫情期間的降息形成鮮明對(duì)比，”歐文表示。

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