每年春節后至5月底為學區房交易高峰期，期間疊加“小陽春”與“金三銀四”，成交數據通常領跑全年。

在以往樓市高峰期，南通頭部學區房成交價動輒3萬＋甚至4萬＋，一些帶有頂級名校光環的“迷你”學區房，憑借學區和低總價雙重優勢，深受家長喜愛，最終成交單價往往異常高昂。

比如坐擁城中+二附+三中三大名校的望江樓小區，曾在2022年5月誕生一套“天價迷你學區房”——建面43.49㎡一居室，掛牌價210萬，成交價208萬，單價近4.8萬/㎡。

不過，隨著市場大環境的轉變、教育均衡化的沖擊以及人口出生率的下滑，這些“天價”學區房不再高不可攀，價格逐漸回歸理性。

那些曾經僅憑借一所名校光環就能賣到2萬＋的“老破小”，如今價格都已冷靜許多——

?郭里園新村（三中）巔峰時期超2.7萬/㎡，最新成交價僅約1.1萬/㎡

?學田苑（三中）巔峰時期超2.8萬/㎡，最新成交價僅約1.3萬/㎡

?新建路新村（啟秀）巔峰時期超2.4萬/㎡，最新成交價僅約1.2萬/㎡

即便是有著雙名校加持的雙學區房，也難逃降價大潮的侵襲——

?銀花苑（城中+三中）巔峰時期超4.3萬/㎡，最新成交價僅約2.2萬/㎡

?蘇建學府雅居（一附+一中）巔峰時期超4.2萬/㎡，最新成交價僅約2.2萬/㎡

?鳳凰萊茵苑（一附+一中）巔峰時期超3.8萬/㎡，最新成交價僅約1.4萬/㎡

對比這些名校學區房近三年一季度成交均價發現，多個小區兩年內房價跌幅超過了30%，其中跌幅最高的竟是曾創造“天價”的望江樓小區，兩年跌幅高達40%。

望江樓小區（城中+二附+三中）

最新掛牌量：56套

25年Q1成交量：5套

最新掛牌均價：約3.05萬/㎡

最新成交均價：約2.04萬/㎡

望江樓小區擁有三大老牌名校加持，曾是南通家長心中神級存在，2021年樓市火熱那會兒，其成交價基本在4萬/㎡以上。

然而近兩年該小區房價一路下跌，去年一季度跌破3萬大關，三季度跌至2.5萬/㎡以下，今年一季度成交均價更是堪堪守住2萬大關，較峰值跌掉了一半不止。

銀花苑（城中+三中）

最新掛牌量：120套

25年Q1成交量：10套

最新掛牌均價：約2.58萬/㎡

最新成交均價：約2.2萬/㎡

銀花苑坐擁城中+三中雙名校，且與兩所學校直線距離僅約500米，名副其實的“名校就在家門口”。信息顯示，該小區2021年巔峰時期一度賣到4萬＋，好樓層更是超4.3萬/㎡。

去年全年該小區共成交了39套二手房，成交均價約2.5萬/㎡；今年一季度共成交了10套，成交均價繼續下跌至2.3萬/㎡左右。

值得一提的是，銀花苑此前還有多套房源出現在法拍網站，成交價比二手房還要低出一截。以去年8月成交的這套建面約96㎡次頂層為例，起拍價僅152萬，8位買家競價40輪，最終以總價約182萬、單價約1.9萬/㎡成交。

郭里園新村（三中）

最新掛牌量：388套

25年Q1成交量：19套

最新掛牌均價：約1.47萬/㎡

最新成交均價：約1.1萬/㎡

郭里園新村位于三中施教區且入手門檻較低，二手房流通性一直很高。數據顯示，近一年該小區成交83套，大幅領先同板塊其他項目。

不過，該小區房價跌幅也是相當顯著。2021年一季度成交價曾超2.7萬/㎡，今年一季度成交價已不到1.1萬/㎡，對比跌幅近60%。

新建路新村（啟秀）

最新掛牌量：239套

25年Q1成交量：12套

最新掛牌均價：約1.64萬/㎡

最新成交均價：約1.17萬/㎡

新建路新村位于啟秀中學施教區，2021年成交價超2.4萬/㎡，最新成交價不到1.2萬/㎡，當時高位入手的家長們，如今也是一把辛酸淚。

上述4個小區，都是典型的“老破小”，雖然教育配套優越，但居住體驗差，之所以曾經能賣到3萬＋甚至4萬＋，主要靠的就是名校光環。也正因如此，這些小區換手率較高，房價漲跌受市場影響較大。

市場上還有一些學區房，既有不錯的學校，也有較好的居住品質，典型如新城板塊一眾豪宅，一附一中雙學區加持，也曾是很多家長眼中的香餑餑。

不過，這些小區同樣未能“幸免”——曾賣到4萬＋的蘇建學府雅居和綠城玉蘭公寓，最新成交價都已跌至2.2萬/㎡左右。可見“普跌”大環境下，只有跌得多和跌得少的區別，很難有項目能真正獨立行情之外。