為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。

一、案件梳理

（一）當(dāng)事人信息

原告：林芳（陳建國第二任配偶）

被告：

陳靜（陳建國與前妻之女）

陳立（陳建國與林芳之子）

李素蘭（陳建國之母）

被繼承人：陳建國（陳靜、陳立之父，2023 年去世）

關(guān)聯(lián)主體：甲公司（涉案房屋登記機構(gòu)）

（二）案件背景

陳建國與林芳于2000 年 8 月結(jié)婚，2018 年 7 月協(xié)議離婚，育有一子陳立。陳建國與前妻育有一女陳靜，1997 年離婚后陳靜由前妻撫養(yǎng)。2023 年陳建國去世后，林芳發(fā)現(xiàn)登記在陳建國名下的北京市西城區(qū)某房屋（以下簡稱 “一號房屋”）已于 2010 年通過《存量房屋買賣合同》轉(zhuǎn)讓給陳靜，遂以該房屋屬夫妻共同財產(chǎn)、陳建國無權(quán)私處分為由，訴請確認(rèn)合同無效并恢復(fù)登記。

（三）關(guān)鍵事實與證據(jù)

房屋權(quán)屬與婚姻狀況：

一號房屋于1998 年 9 月由陳建國通過房改購房取得，2000 年 7 月登記在其名下，早于與林芳的結(jié)婚時間（2000 年 8 月）。

陳建國與林芳2018 年離婚協(xié)議中，財產(chǎn)分割僅涉及其他三套房屋，未提及一號房屋，并載明 “財產(chǎn)分割清楚、完畢”。

爭議交易與抗辯：

2010 年 11 月，陳建國與陳靜簽訂合同，以 7.5 萬元價格轉(zhuǎn)讓一號房屋并完成過戶。

林芳主張一號房屋屬夫妻共同財產(chǎn)，依據(jù)是陳建國在房屋上市交易登記表中勾選其為共有權(quán)人；陳靜抗辯該房屋為陳建國婚前個人財產(chǎn)，離婚協(xié)議未分割可佐證。

舉證與程序：

原告提交結(jié)婚證、離婚協(xié)議、房屋登記檔案，證明婚姻關(guān)系及房屋登記情況。

被告陳靜提交購房合同、產(chǎn)權(quán)登記時間，證明房屋屬婚前財產(chǎn)，離婚協(xié)議未涉及該房屋分割。

二、爭議焦點

（一）涉案房屋是否為夫妻共同財產(chǎn)

原告主張：一號房屋雖婚前登記在陳建國名下，但婚后存在超標(biāo)面積補交房款，且陳建國在上市交易登記表中確認(rèn)其為共有權(quán)人，應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財產(chǎn)，陳建國擅自處分屬無權(quán)處分。

被告抗辯：房屋于婚前取得產(chǎn)權(quán)，購房款及工齡優(yōu)惠均屬陳建國婚前個人投入，離婚協(xié)議未提及該房屋分割，足以證明屬婚前個人財產(chǎn)。

（二）《存量房屋買賣合同》是否有效

原告主張：陳建國隱瞞婚姻狀況，與陳靜惡意串通轉(zhuǎn)讓夫妻共同財產(chǎn)，合同損害其合法權(quán)益，依據(jù)《民法典》第154 條應(yīng)認(rèn)定無效。

被告抗辯：陳建國作為房屋所有權(quán)人，有權(quán)自由處分婚前個人財產(chǎn)，陳靜作為子女通過合法交易取得產(chǎn)權(quán)，無惡意串通情形。

（三）離婚協(xié)議未分割房屋的法律后果

原告主張：離婚協(xié)議未提及一號房屋，不能證明該房屋屬個人財產(chǎn)，可能因疏忽遺漏分割。

被告抗辯：離婚協(xié)議明確“財產(chǎn)分割清楚、完畢”，未列明一號房屋，足以證明雙方認(rèn)可該房屋屬陳建國個人財產(chǎn)，不存在遺漏。

三、裁判結(jié)果

合同效力與產(chǎn)權(quán)歸屬：

確認(rèn)陳建國與陳靜簽訂的《存量房屋買賣合同》有效；

駁回林芳要求恢復(fù)房屋登記至陳建國名下的訴訟請求。

訴訟費用承擔(dān)：

案件受理費及保全費由林芳承擔(dān)。

四、案件分析

（一）婚前個人財產(chǎn)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

根據(jù)《民法典》第1063 條，一方婚前取得的財產(chǎn)屬個人財產(chǎn)。本案中，一號房屋產(chǎn)權(quán)登記時間（2000 年 7 月）早于結(jié)婚登記時間（2000 年 8 月），且購房款及工齡優(yōu)惠均為陳建國婚前投入，即便婚后存在超標(biāo)補款，亦不改變產(chǎn)權(quán)性質(zhì)。離婚協(xié)議未分割該房屋，且明確 “財產(chǎn)分割完畢”，進(jìn)一步佐證雙方認(rèn)可其個人財產(chǎn)屬性。

（二）夫妻共同財產(chǎn)的舉證責(zé)任

原告主張房屋屬夫妻共同財產(chǎn)，需證明婚后有共同出資或權(quán)屬約定。但原告未提供出資證明，僅以陳建國在登記表中勾選“共有權(quán)人” 為據(jù)，而該登記內(nèi)容與產(chǎn)權(quán)登記、離婚協(xié)議等客觀事實矛盾，且無其他證據(jù)佐證權(quán)屬約定，故法院不予采信。

（三）惡意串通的構(gòu)成要件

根據(jù)《民法典》第154 條，惡意串通需證明雙方主觀故意損害他人權(quán)益。本案中，陳靜作為子女與父親陳建國交易，購房價格雖低于市場價，但房改房交易存在政策優(yōu)惠，且原告無證據(jù)證明雙方存在串通損害其利益的合意，故不構(gòu)成惡意串通。

（四）離婚協(xié)議的證據(jù)效力

離婚協(xié)議作為雙方對婚姻財產(chǎn)的最終處理，未提及一號房屋且聲明“分割完畢”，在無相反證據(jù)時，應(yīng)推定雙方認(rèn)可該房屋屬陳建國個人財產(chǎn)，原告主張 “遺漏分割” 缺乏事實基礎(chǔ)。

五、勝訴辦案心得

（一）婚前財產(chǎn)證據(jù)的完整性構(gòu)建

代理被告時，重點提交購房合同、產(chǎn)權(quán)證書、結(jié)婚登記時間等證據(jù)，形成“婚前取得 + 獨立出資” 的證據(jù)鏈，直接證明房屋屬個人財產(chǎn)，切斷原告對夫妻共同財產(chǎn)的主張。

（二）離婚協(xié)議的關(guān)聯(lián)性運用

強調(diào)離婚協(xié)議中“財產(chǎn)分割清楚、完畢” 的條款，結(jié)合未列明涉案房屋的事實，合理推論雙方對該房屋權(quán)屬的共識，削弱原告 “遺漏分割” 的主張。

（三）舉證責(zé)任的有效轉(zhuǎn)移

針對原告“惡意串通” 的指控，要求其提供溝通記錄、利益輸送等證據(jù)，利用 “誰主張誰舉證” 規(guī)則，迫使原告因證據(jù)不足承擔(dān)不利后果。

本案啟示：在涉及婚前財產(chǎn)處分的糾紛中，需優(yōu)先固定產(chǎn)權(quán)取得時間、出資證明等基礎(chǔ)證據(jù)，結(jié)合離婚協(xié)議等文件形成完整權(quán)利鏈條。同時，針對惡意串通等指控，應(yīng)注重舉證責(zé)任分配，避免陷入無證據(jù)支持的抗辯。通過事實證據(jù)與法律條文的結(jié)合，有效維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益。