一、經(jīng)營(yíng)績(jī)效

（一）營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)3.52%，基礎(chǔ)服務(wù)占比進(jìn)一步提高

近年來(lái)，受宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性調(diào)整的影響，物業(yè)管理行業(yè)由“高速增長(zhǎng)”轉(zhuǎn)為“高質(zhì)發(fā)展”，百?gòu)?qiáng)企業(yè)營(yíng)收增速呈現(xiàn)持續(xù)放緩態(tài)勢(shì)。2024年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入均值為16.05億元，同比增長(zhǎng)3.52%，增速較上年回落1.04個(gè)百分點(diǎn)。

從收入結(jié)構(gòu)看，2024年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入均值為13.43億元，占比約為83.71%，同比提升1.66個(gè)百分點(diǎn)，在總營(yíng)收中占據(jù)核心地位；增值服務(wù)收入占比13.84%，同比下降1.39個(gè)百分點(diǎn)；創(chuàng)新型服務(wù)收入占比2.45%，同比下降0.27個(gè)百分點(diǎn)。

（二）社區(qū)增值服務(wù)收縮聚焦，創(chuàng)新服務(wù)發(fā)展不及預(yù)期

2024年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)增值服務(wù)收入均值為2.22億元，同比下降5.93%，仍處于持續(xù)下降階段。主要原因是上游房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整，使非業(yè)主增值服務(wù)受到較大影響。2024年，非業(yè)主增值服務(wù)收入均值為0.62億元，同比大幅下降11.43%，業(yè)務(wù)或?qū)⒊掷m(xù)萎縮。社區(qū)增值服務(wù)收入均值為1.60億元，同比小幅下降3.61%，在增值服務(wù)收入中的占比約72.07%，已成為增值服務(wù)的核心業(yè)務(wù)。2024年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)創(chuàng)新型服務(wù)收入均值為0.39億元，同比下降6.23%。

城市服務(wù)收入呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)收入也出現(xiàn)下滑趨勢(shì)，且降幅明顯。智慧科技服務(wù)板塊表現(xiàn)疲弱，大部分企業(yè)該板塊收入呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。

（三）員工成本占比下降，運(yùn)營(yíng)維護(hù)成本占比提升，成本結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化

2024年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)營(yíng)業(yè)成本均值為12.86億元，同比增長(zhǎng)4.80%，增速下降；營(yíng)業(yè)成本率為80.13%，較2023年提升0.98個(gè)百分點(diǎn)。

從營(yíng)業(yè)成本構(gòu)成來(lái)看，百?gòu)?qiáng)企業(yè)員工成本占比有所下降，設(shè)施設(shè)備運(yùn)營(yíng)維護(hù)成本占比有所提升，成本結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。2024年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)人員費(fèi)用占總營(yíng)業(yè)成本的54.71%，較2023年減少2.12個(gè)百分點(diǎn)。智能設(shè)備應(yīng)用導(dǎo)致物業(yè)共用部分共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用占比有所提升。清潔衛(wèi)生費(fèi)、秩序維護(hù)費(fèi)、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)占比較去年小幅提升，與百?gòu)?qiáng)企業(yè)加大外包業(yè)務(wù)比例有一定關(guān)系。

（四）利潤(rùn)率水平下滑，風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步出清，行業(yè)理性回歸

2024年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)“增收不增利”現(xiàn)象仍在持續(xù)，毛利潤(rùn)與凈利潤(rùn)仍然呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。2024年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)毛利潤(rùn)均值為3.19億元，同比下降1.34%；凈利潤(rùn)均值為7990.71萬(wàn)元，同比下降4.71%。

2024年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)毛利率均值為19.87%，較上年下降0.98個(gè)百分點(diǎn)，其中，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)、增值服務(wù)及創(chuàng)新型服務(wù)的毛利率均出現(xiàn)下降；凈利率均值為4.98%，首次降至5%以下，較上年下降0.43個(gè)百分點(diǎn)。

二、管理規(guī)模：管理面積增速放緩，從“擴(kuò)規(guī)模”到“增績(jī)效”

（一）管理面積同比增長(zhǎng)2.18%，由“拼面積”轉(zhuǎn)為“拼效益”

2024年，我國(guó)新建商品房銷售面積約9.74億平方米，同比減少12.86%，近幾年來(lái)持續(xù)處于下降趨勢(shì)。在宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)下行的大背景下，物業(yè)管理行業(yè)逐步轉(zhuǎn)入存量市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)加劇。物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)更加理性、務(wù)實(shí)，聚焦質(zhì)量和效益，管理面積增速進(jìn)一步下降。截至2024年底，百?gòu)?qiáng)企業(yè)管理面積均值為6946.30萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)2.18%，增速較上年下降4.03個(gè)百分點(diǎn)；合約面積均值為8847.83萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)1.01%，增速較上年下降1.15個(gè)百分點(diǎn)。

（二）加大非住宅細(xì)分賽道拓展力度，但管理面積占比未顯著提升

百?gòu)?qiáng)企業(yè)積極拓展非住宅項(xiàng)目，加大力度布局非住宅細(xì)分賽道。2024年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)非住宅業(yè)態(tài)管理面積占比達(dá)34.21%，與上一年基本保持一致。

從項(xiàng)目拓展方面看，百?gòu)?qiáng)企業(yè)拓展非住項(xiàng)目難度較大，面臨諸多挑戰(zhàn)，如價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)激烈、客戶支付能力減弱、回款周期延長(zhǎng)、客戶需求升級(jí)等。從項(xiàng)目保有方面看，由于非住宅項(xiàng)目多為單一業(yè)主，項(xiàng)目穩(wěn)定性較差。即使非住宅項(xiàng)目“拿得下”，也未必“保得住”。

（三）多維度強(qiáng)化市場(chǎng)拓展能力，并購(gòu)市場(chǎng)存在資源整合機(jī)會(huì)

2024年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)第三方管理面積占比達(dá)到54.83%，同比微增0.30個(gè)百分點(diǎn)，基本維持穩(wěn)定。一方面，部分百?gòu)?qiáng)企業(yè)長(zhǎng)期依賴關(guān)聯(lián)公司項(xiàng)目供給，市場(chǎng)化拓展能力較差；另一方面，市場(chǎng)化拓展方向更多地集中在非住宅領(lǐng)域，留存率更低。

2024年以來(lái)，行業(yè)發(fā)生多個(gè)并購(gòu)案例，但整體看并購(gòu)市場(chǎng)熱度并不高。約一半案例是集團(tuán)內(nèi)部?jī)?yōu)質(zhì)資源的整合，部分物業(yè)公司因戰(zhàn)略收縮、聚焦主業(yè)、回籠資金而出售資產(chǎn)。

（四）拓寬“聚焦深耕”戰(zhàn)略內(nèi)涵，集中優(yōu)勢(shì)資源夯實(shí)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力

面對(duì)市場(chǎng)變化，百?gòu)?qiáng)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)策略上進(jìn)行調(diào)整，由“業(yè)務(wù)擴(kuò)張”轉(zhuǎn)為“戰(zhàn)略聚焦”，百?gòu)?qiáng)企業(yè)不斷提高聚焦精度，使優(yōu)質(zhì)資源盡可能地投入最核心、效益最好的領(lǐng)域，發(fā)揮集約化優(yōu)勢(shì)，合理優(yōu)化布局。根據(jù)目前行業(yè)發(fā)展情況判斷，“聚焦深耕”戰(zhàn)略仍將是未來(lái)幾年百?gòu)?qiáng)企業(yè)的重點(diǎn)發(fā)展策略，具有重要意義。

三、服務(wù)質(zhì)量：加強(qiáng)品質(zhì)建設(shè)提高滿意度，應(yīng)對(duì)收繳率留存率下行壓力

（一）標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)不斷細(xì)化完善，落地執(zhí)行和動(dòng)態(tài)優(yōu)化仍需加強(qiáng)

百?gòu)?qiáng)企業(yè)以基礎(chǔ)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化為起點(diǎn)，按項(xiàng)目類型與級(jí)別進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)分級(jí)，在此基礎(chǔ)上，逐步延伸至增值服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化，實(shí)現(xiàn)服務(wù)流程與類型的全面覆蓋，確保標(biāo)準(zhǔn)化體系內(nèi)容符合多樣化的市場(chǎng)需求。

標(biāo)準(zhǔn)化體系建設(shè)以落地執(zhí)行為重點(diǎn)。百?gòu)?qiáng)企業(yè)從多方面嚴(yán)格把控服務(wù)落實(shí)情況，并持續(xù)迭代標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，確保服務(wù)質(zhì)量緊貼時(shí)代要求，滿足客戶對(duì)于物業(yè)服務(wù)不斷發(fā)展的需求。

（二）科技應(yīng)用賦能提質(zhì)增效，深挖需求提升服務(wù)溫度

新科技給物業(yè)服務(wù)行業(yè)帶來(lái)了技術(shù)革新，硬件技術(shù)的革新提升了物業(yè)服務(wù)的效率和環(huán)境管理的精度；軟件技術(shù)的應(yīng)用為服務(wù)質(zhì)量與效率的提升奠定重要基礎(chǔ)，使物業(yè)服務(wù)行業(yè)從經(jīng)驗(yàn)管理向數(shù)據(jù)管理轉(zhuǎn)變，推動(dòng)行業(yè)從“被動(dòng)響應(yīng)”向“主動(dòng)服務(wù)”轉(zhuǎn)型。

物業(yè)企業(yè)主動(dòng)豐富服務(wù)類型，以社區(qū)增值服務(wù)滿足客戶的額外需求，以特色人文服務(wù)滿足客戶精神文明追求。讓業(yè)主感受到服務(wù)的溫度。

（三）構(gòu)建服務(wù)與費(fèi)用透明化機(jī)制，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)質(zhì)價(jià)相符

物業(yè)企業(yè)以物業(yè)費(fèi)的使用公開透明為切入點(diǎn)，探索出信托制物業(yè)費(fèi)模式：物業(yè)公司通過(guò)信托賬戶支取物業(yè)費(fèi)，公開透明，避免業(yè)主產(chǎn)生誤解；以服務(wù)透明、價(jià)格匹配需求為切入點(diǎn)，創(chuàng)新提出物業(yè)清單化服務(wù)加彈性定價(jià)的模式：業(yè)主自主選擇服務(wù)項(xiàng)目和服務(wù)效果，物業(yè)公司據(jù)此提供服務(wù)，化解傳統(tǒng)模式供需錯(cuò)配矛盾，使服務(wù)-價(jià)格透明。

（四）行業(yè)滿意度保持穩(wěn)定，外部環(huán)境變化導(dǎo)致收繳率留存率下降

2024年，物業(yè)行業(yè)滿意度得分為73.1分，保持穩(wěn)定；百?gòu)?qiáng)企業(yè)平均物業(yè)費(fèi)收繳率與留存率分別為88.17%、96.81%，與以往年份相比降幅較大。收繳率和留存率出現(xiàn)顯著下降主要是由外部市場(chǎng)環(huán)境的變化導(dǎo)致的，并非企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)品質(zhì)出現(xiàn)問(wèn)題，通過(guò)滿意度情況可以佐證。

四、發(fā)展?jié)摿Γ荷钔凇拔飿I(yè)+”萬(wàn)億藍(lán)海，智慧科技與人才優(yōu)化雙輪驅(qū)動(dòng)

（一）市場(chǎng)空間廣闊奠定行業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)，多元細(xì)分業(yè)態(tài)具備挖掘潛力

房地產(chǎn)市場(chǎng)邁入下半場(chǎng)，行業(yè)重心由開發(fā)銷售轉(zhuǎn)向長(zhǎng)效運(yùn)營(yíng)。盡管規(guī)模增量市場(chǎng)逐步收縮，但存量市場(chǎng)依然持續(xù)增長(zhǎng)，前景廣闊。截至2024年末，中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)管理規(guī)模達(dá)314.1億平方米，同比增長(zhǎng)4.01%，2020~2024年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)4.93%。

從存量市場(chǎng)來(lái)看，市場(chǎng)仍存結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，尤其在非住宅領(lǐng)域。從招標(biāo)市場(chǎng)來(lái)看，2024年，辦公類物業(yè)是招標(biāo)項(xiàng)目中數(shù)量最多的業(yè)態(tài)，占比達(dá)47.86%；學(xué)校物業(yè)招標(biāo)項(xiàng)目數(shù)占比第二，達(dá)26.74%。

（二）“提振消費(fèi)”政策促進(jìn)社區(qū)增值服務(wù)發(fā)展，美居、養(yǎng)老等服務(wù)潛力凸顯

隨著行業(yè)的不斷發(fā)展，基于住宅場(chǎng)景下的“物業(yè)+生活”服務(wù)成為當(dāng)前服務(wù)的主流模式，多個(gè)刺激消費(fèi)政策出臺(tái)，鼓勵(lì)物業(yè)公司開展“物業(yè)+生活服務(wù)”。面對(duì)多元化的社區(qū)生活服務(wù)，百?gòu)?qiáng)企業(yè)未來(lái)的業(yè)務(wù)類型可聚焦以下三類有發(fā)展?jié)摿Φ姆?wù)類型：美居和房屋修繕服務(wù)、養(yǎng)老服務(wù)、到家服務(wù)。

（三）IFM 需求巨大有待掘金，城市服務(wù)升級(jí)“城市治理”釋放更大潛力

2024年，以非住宅管理面積為基礎(chǔ)保守計(jì)算，我國(guó)IFM（綜合設(shè)施管理）市場(chǎng)空間達(dá)7072.20億元，預(yù)計(jì)2029年將達(dá)到近萬(wàn)億元。物業(yè)企業(yè)在政策推動(dòng)與市場(chǎng)機(jī)遇的雙重驅(qū)動(dòng)下正突破服務(wù)邊界，以“城市服務(wù)商”的角色深度參與城市治理，挖掘城市服務(wù)的市場(chǎng)潛力。根據(jù)測(cè)算，物業(yè)企業(yè)開展城市服務(wù)的市場(chǎng)空間預(yù)計(jì)到2029年將達(dá)萬(wàn)億元，市場(chǎng)空間廣闊。

（四）數(shù)字化轉(zhuǎn)型推動(dòng)精細(xì)化管理，擁抱AI技術(shù)加速服務(wù)升級(jí)

百?gòu)?qiáng)企業(yè)深度應(yīng)用物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)與人工智能（AI）等新技術(shù)，通過(guò)數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)決策、智能流程重構(gòu)和場(chǎng)景化應(yīng)用開發(fā)，從“人盯人”的粗放式運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)向“數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)”的精細(xì)化管理，將傳統(tǒng)業(yè)務(wù)升級(jí)為全鏈路智能化的服務(wù)生態(tài)。同時(shí)緊跟科技發(fā)展前沿，積極擁抱AI，進(jìn)一步優(yōu)化管理和服務(wù)。

（五）優(yōu)化人才結(jié)構(gòu)，完善“選、育、用、留”機(jī)制

從員工類型上看，科技型、綜合型以及細(xì)分賽道領(lǐng)域的專業(yè)型員工數(shù)量有所提升。2024年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)的從業(yè)人員中，本科及以上人員占比12.44%，大專學(xué)歷人員占比23.58%，同比均有所提升；高中及以下人員占比分別為63.98%，比例持續(xù)下降，百?gòu)?qiáng)企業(yè)從業(yè)人員的學(xué)歷平均水平穩(wěn)步提升。百?gòu)?qiáng)企業(yè)堅(jiān)持“以人為中心”的原則，不斷完善“選、育、用、留”機(jī)制，制定全方位人才建設(shè)體系。

五、社會(huì)責(zé)任：保障基層就業(yè)，依法誠(chéng)信納稅，協(xié)助基層治理

（一）行業(yè)發(fā)展吸納基層就業(yè)，百?gòu)?qiáng)企業(yè)納稅額保持增長(zhǎng)

物業(yè)行業(yè)用工規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)，截至2023年末，中國(guó)共有物業(yè)管理企業(yè)37.5萬(wàn)個(gè)，比2018年末增長(zhǎng)59.8%，物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員854.3萬(wàn)人，比2018年末增長(zhǎng)34.1%。百?gòu)?qiáng)企業(yè)2024年員工數(shù)量均值為6082人，同比小幅下降。我國(guó)50~65周歲的人口占比逐年增加。物業(yè)行業(yè)可以提供大量不限年齡的就業(yè)崗位，為促進(jìn)就業(yè)、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定作出了積極貢獻(xiàn)。

稅收是國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱，百?gòu)?qiáng)企業(yè)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，依法納稅，發(fā)揮榜樣力量。2024年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)平均納稅額7845萬(wàn)元，同比上升1.01%，高于2024年全國(guó)稅收收入增長(zhǎng)率（-3.4%），是百?gòu)?qiáng)企業(yè)砥礪前行、承擔(dān)社會(huì)責(zé)任的有力證明。

（二）物業(yè)企業(yè)托底民生，接管老舊小區(qū)賦能基層治理

物業(yè)企業(yè)協(xié)助政府做好老舊小區(qū)、城中村與保障房等重難點(diǎn)區(qū)域的基層治理。通過(guò)物業(yè)服務(wù)，主動(dòng)發(fā)現(xiàn)區(qū)域存在的問(wèn)題與隱患，并將其解決或上報(bào)至相關(guān)部門，提升基層治理的效率。

物業(yè)公司根據(jù)業(yè)主需求及小區(qū)狀況，有序推進(jìn)設(shè)施、區(qū)域升級(jí)服務(wù)，提升小區(qū)的安全性、便利性與舒適度。物業(yè)企業(yè)對(duì)小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、便民設(shè)施進(jìn)行升級(jí)，提升業(yè)主的生活品質(zhì)與便利性；對(duì)小區(qū)進(jìn)行綠色升級(jí)，滿足業(yè)主對(duì)綠色生活的向往以及政府對(duì)于環(huán)境保護(hù)的要求；對(duì)小區(qū)進(jìn)行智慧升級(jí)改造，綜合提升業(yè)主的居住體驗(yàn)，提高基層治理數(shù)字化、智能化水平。

物業(yè)企業(yè)在日常工作中與業(yè)主之間形成了較為緊密的關(guān)系，促進(jìn)區(qū)域和諧穩(wěn)定，降低治理成本，提升了基層治理效率。串聯(lián)群眾與政府間的關(guān)系，三方協(xié)同推進(jìn)基層治理。