近期，33只滬市不動產投資信托基金（REITs）披露了2024年年度報告：共實現收入85億元，較去年同比增加35%；共實現可供分配金額62億元。

Real Estate Investment Trust，簡稱REIT，即不動產投資信托基金，是向投資者發行收益憑證，募集資金投資于不動產，并向投資者分配投資收益的一種投資基金。

2024年，滬市REITs二級市場不復權價格平均漲幅為5.0%，2025年一季度的平均漲幅更是高達11.5%。

為什么在房地產市場不景氣的情況下，不動產投資信托基金（REITs）表現如此優異？

REITs具有強制分紅的特性：在符合相關基金分紅的條件下，每年至少進行一次收益分配，且不得低于可供分配金額的90%。

因此，REITs具有準債券屬性，在市場利率持續走低的情況下，二級市場價格不斷上漲。

但有個前提，REITs運營所獲得的現金流必須持續穩定，穩定的現金流被更低的市場利率體現，價格才會上漲。

目前，我國REITs的主要類型包括以下幾種：

1、產權類REITs

這是最常見的REITs類型，主要通過持有和運營物業來產生收入。例如，華夏金茂購物中心REIT和嘉實物美消費REIT都屬于產權類REITs

2、特許經營權類REITs

這類REITs通過授予特許經營權來運營項目，例如保障性租賃住房REITs。

3、基礎設施類REITs

包括交通、能源、水利等基礎設施項目。例如，生態環保REITs和交通基礎設施REITs

4、倉儲物流類REITs

這類REITs主要涉及倉儲和物流設施，例如倉儲物流REITs

5、園區基礎設施類REITs

涉及產業園區和其他類型的園區基礎設施，例如產業園區類REITs

6、消費類REITs

專注于消費相關的物業，如購物中心和商業街區。

無論哪種類型的REITs，主要收入來自于租金。

要想獲得穩定的租金收入，必須滿足兩個條件：

1、單價穩定

由于租賃合同大多是長期的，因此單位租金價格穩定，甚至還會逐年小幅上升。

2、出租率高

如果出租率低，運營方勢必會降價促銷。

目前，多只REITs運營物業的出租率都較高，例如4只保租房REITs底層保租房資產的出租率平均達到95%，租金收繳率平均超93%。

再如，4只消費類REITs報告期末出租率均超95%，其中華夏金茂REIT的出租率高達99%。

產業園區REITs相繼采取“產業+基金”、智慧化管理等各類運營措施，報告期末平均出租率達到88%，基本達到預測水平。其中，東久REIT自2024年三季度以來實現滿租，全年營收同比增長約2%；張江REIT2024年末整體出租率91.9%，較2023年末上升近20%。

值得注意的是，由于我國REITs產品較少，能夠拿出來運營的底層資產相對優質，否則很難被批準上市。

未來，如果REITs數量增長過快，底層資產平均質量勢必會下滑，投資REITs的回報率不可能長期維持在高位！