在深圳，房價是年輕人繞不開的話題。

有人說，這里的房價是“用青春換磚瓦”，有人調侃“深圳賺錢深圳花，一分別想帶回家”。但即便如此，很多年輕人仍在為“買房”二字拼盡全力。 根據2025年一季度數據，深圳新房和二手房成交量同比激增67.7%，其中30歲左右的購房者不在少數。

行情帶動下，成交量基本面好轉了。

國家統計局數據顯示，從去年10月開始，深圳房價由跌轉漲，吭哧吭哧漲了半年。

微觀市場來看，這段時間，先鋒板塊的標桿小區成交價整體比較平穩，倒是開發商往前邁出了一步。

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昨天拿證的前海時代三期尊府，加推58棟77套大平層，備案均價11.5萬/㎡。

去年推出的兩批產品，開盤均價不到10萬，約9.9萬/㎡。

對比下來，今年加推的這一批，每平米漲了1.6萬左右。

這次主推245平和285兩種戶型，總價2440萬-3654萬不等，折合單價每平米約9.95-12.76萬。

參考同社區近期二手房成交價：

前海時代CEO公館，低密度小區，上個月成交了一套209平大戶型，成交價2280萬，單價10.8萬。

開發商這次上調價格，大概是考慮到新推的樓棟位置更占優勢。

58棟藏在整個小區中間靠里的位置，東南朝向既避開了主干道的噪音，又能從中高層看到桂灣河和大南山的景觀。

另外，之前被業主瘋狂吐槽的“啤酒瓶”外立面，聽說現在要換成鋁板和新玻璃，看來之前鬧得沸沸揚揚的維權還是管用的。

作為三期壓軸的大戶型樓王，雖然只有77套，但定價比首期漲了不少，能否再現“日光”有點懸念。

搬好小板凳，等著看市場買不買賬吧~

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前海那些年的“網紅盤”，現在是什么情況呢？

拉幾個小區來看。

龍光天境花園，2021年初推1003套住宅，均價約11.2萬/㎡，認籌率285%，開盤即售罄。最近成交的一套114平3房戶型，單價11萬，低于開盤價。

前海潤峯府，2021年底開盤均價約11.2萬，開盤即日光。目前二手房已入市，其中110平3房近期成交了三套，總價10.9-11.6萬/㎡不等，主要在于樓層高低的差異，算上月供利息也是虧錢。

頤灣府，2019年11月，推出367套住宅，備案均價10.2萬/㎡，開盤賣了近9成。如今二手房已跌破開盤價，119平3房最新成交價9.3萬/㎡。

前海北的萬科瑧山海，2020年底首次開盤，備案均價約10.6萬/㎡，700多人搶260套房，開盤即秒光；2023年底再推45套住宅，備案均價不變，最后全部賣完。

目前該小區二手房已經入市，一套190平戶型，最近以2050萬成交，折合單價10.8萬，比開盤價虧了一點。

總體來講，目前前海次新二手房成交均價在10萬左右，雖然對比19-21年的開盤價都是虧本狀態，但放在同期網紅盤中，也算是比較抗跌。

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回到前三新房漲價這件事，最大的信號是什么呢？

以前有新房限價，跟二手房存在價格倒掛，打新的人一度成為最大贏家。

如今限價取消了，開發商可以自由定價，未來想在核心區優質項目上找套利的機會，可能會越來越難。

還有今年提得比較多的“好房子”政策。

市面上那些老房子，特別是95年之前的，基本都卡在尷尬的位置。買的人嫌它們又舊又破，賣的人想置換新房子也比較棘手。再過幾年，2000年以前的房子也要奔三了，到時候怕是更難出手。

對于換房群體來說，現在仍是置換窗口期。

差的房子，劣質的資產，會隨著市場的深度震蕩而被逐漸淘汰。好的房子，優質的資產，只會隨著市場的深度震蕩變得更堅韌。

不管怎么說，深圳正兒八經的好房子終究還是真正的硬核資產。

當下買房，與其糾結有沒有抄到底，不如好好思考未來很長一段時間里，你愿意住在什么樣的房子里，你更愿意買入哪些長期看漲的優質資產。

買房和換房作為普通人的超大額支出，同時又是極其低頻的行為，絕大部分人都缺乏經驗。而缺乏經驗卻要做如此重大的抉擇，做對了當然皆大歡喜，做錯了很可能會悔恨終身。

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