最近，這則新聞讓我對(duì)環(huán)滬樓市冷淡又有了新認(rèn)知

當(dāng)年被稱為環(huán)滬之王的昆山新盤，居然開(kāi)始五折出售

降價(jià)項(xiàng)目名字叫做xx都城怡園，今年一次性拿出十幾套現(xiàn)房直接降半價(jià)出售

昆山新房五折出售

該盤備案價(jià)2.3w/平的小三房，五折促銷之后單價(jià)僅1.18w/平

和二手平臺(tái)上掛牌價(jià)1.5w-1.8w/平的二手對(duì)比，價(jià)格還要低

雖然這是特殊房源，才出現(xiàn)折價(jià)出售的情況，但卻也讓人感受到了環(huán)滬樓市的寒冷

我同步咨詢了昆山花橋中介，新房折扣已成環(huán)滬趨勢(shì)，花橋多個(gè)樓盤都打折

作為響當(dāng)當(dāng)?shù)沫h(huán)滬一哥，昆山房?jī)r(jià)曾無(wú)限接近上海郊區(qū)，最高來(lái)到3字頭，如今新盤可以自降身價(jià)到這種程度

連作為環(huán)滬之光的昆山都能如此，我不禁好奇，那其他那些當(dāng)年和昆山一同火起來(lái)的環(huán)滬城市，現(xiàn)在又如何了呢

前幾年，房?jī)r(jià)突然火起來(lái)的環(huán)滬，可不止昆山

上海周邊一些區(qū)縣，靠著距離優(yōu)勢(shì)，甚至闖出了“環(huán)滬七子”的名號(hào)

昆山花橋是最早地鐵和上海相連的地方，自然而然成為上海外溢的第一站

嘉善雖然沒(méi)有地鐵，但是在長(zhǎng)三角一體化戰(zhàn)略下，作為高鐵和城際輕軌和上海連接最緊密的縣城，也分到一杯樓市熱度的羹

吳江有滬蘇湖鐵路還曾傳出地鐵17號(hào)線會(huì)延長(zhǎng)通過(guò)成為第二個(gè)昆山、太倉(cāng)離上海市區(qū)最近，也有滬蘇通鐵路、啟東有恒大當(dāng)年造的夢(mèng)幻海景...

我不禁好奇，當(dāng)年靠著規(guī)劃和資源利好，曾經(jīng)有過(guò)一段巔峰時(shí)刻的“環(huán)滬七子”

嘉善、吳江、平湖、啟東、太倉(cāng)等等

在如今，徹底失去了“上海樓市漲價(jià)+限購(gòu)”這兩大庇護(hù)傘之后，現(xiàn)在情況到底怎么樣了

01

跌的最厲害的環(huán)滬，不是昆山

之前沒(méi)有系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)過(guò)，不同的環(huán)滬城市，房?jī)r(jià)目前跌了多少

由于多個(gè)城市的數(shù)據(jù)需要統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)來(lái)比較

我選擇了中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)這個(gè)平臺(tái)

主要選取當(dāng)初被稱為環(huán)滬七子中的和上海連接最為緊密的幾個(gè)地方：?jiǎn)|、平湖、太倉(cāng)、昆山、嘉善、吳江

拉出長(zhǎng)周期房?jī)r(jià)來(lái)看，它們基本都在2015-2018年漲起來(lái)的

（來(lái)源：中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)）

漲的最高為昆山，高達(dá)約107%，房?jī)r(jià)直接翻倍

其他環(huán)滬城市也不甘落后，保持80-90%的增速

（來(lái)源：中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)）

為什么2015年開(kāi)始，環(huán)滬城市的房?jī)r(jià)就開(kāi)始止不住了

我們先來(lái)看看那幾年上海樓市發(fā)生了什么，而環(huán)滬這幾個(gè)城市又在做什么

首先，2015年，上海樓市整體漲幅超過(guò)三成，創(chuàng)下歷史新高

原因是當(dāng)年330新政，降低了二套房首付從70%至40%，刺激大量改善需求，且公積金首套貸款額度提升，且二手房營(yíng)業(yè)稅從5年免征到2年免征...

大量的政策利好下，上海樓市整體大幅上漲

那是一個(gè)所有人都認(rèn)定只要在上海買房就能賺錢的時(shí)代

也因此，上海限購(gòu)的門檻越來(lái)越高

緊接著隔年2016上海開(kāi)啟了從2年社保限購(gòu)到5年的時(shí)代

因此不管是剛需的客戶，還是投資的客戶，都被攔在上海樓市之外

這樣的樓市環(huán)境下，給了環(huán)滬城市機(jī)會(huì)，尤其是那些距離上海相對(duì)近且無(wú)限購(gòu)門檻，房?jī)r(jià)又低的

最典型的，直接利好昆山花橋，花橋可以和上海直接地鐵連接，昆山成為環(huán)滬老大哥

然后在上海樓市普漲，又限購(gòu)的背景下，長(zhǎng)三角一體化在2018年上升為國(guó)家戰(zhàn)略，2019年又提出要建設(shè)長(zhǎng)三角一體化發(fā)展示范區(qū)

在示范區(qū)范圍內(nèi)的一大批環(huán)滬區(qū)縣，又開(kāi)始第二波起勢(shì)，比如吳江和嘉善

在連漲了七八年之后，這些環(huán)滬城市于2022年同步上海樓市開(kāi)始進(jìn)入房?jī)r(jià)下行周期，緊接著2024年，上海不僅下跌外環(huán)外限購(gòu)也解除

因此，當(dāng)年沖的最猛的環(huán)滬七子，房?jī)r(jià)紛紛也下調(diào)

2024年最近房?jī)r(jià)跟峰值相比，跌幅從9%至28%不等

（來(lái)源：中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)）

但是，跌得最厲害的不是昆山，而是啟東

但是回顧這些年環(huán)滬的上漲和下調(diào)，我們也看到了不同地方的分化

啟東二手房?jī)r(jià)跌去28%，成為現(xiàn)在環(huán)滬房?jī)r(jià)下調(diào)最猛的地方

我們也曾去到啟東市調(diào)，實(shí)地探訪啟東的二手價(jià)格甚至比腰斬更加夸張

當(dāng)前部分房源二手掛牌價(jià)與開(kāi)盤價(jià)對(duì)比

在啟東也大量存在著投資客買了不住，空置完全租不出去，保持著開(kāi)發(fā)商原精裝的房子

超大文旅盤的房?jī)r(jià)暴跌就是啟東房?jī)r(jià)為什么大幅下滑的原因

而在啟東，這樣的樓盤還不止一個(gè)，除了恒大海上威尼斯，還有一個(gè)位于崇明島上但行政劃分卻屬于南通的綠地長(zhǎng)島項(xiàng)目

當(dāng)初開(kāi)發(fā)商以“環(huán)滬”概念和“有可能劃入上海”的噱頭，在2015年以8000-11000元/㎡開(kāi)盤，如今大量房東卻以3000-4000元/㎡，虧了70%左右求賣，卻也賣不出

僅恒大海上威尼斯和綠地長(zhǎng)島就能看到當(dāng)初靠環(huán)滬概念漲得最猛的文旅養(yǎng)老盤，現(xiàn)在跌得最厲害

環(huán)滬降價(jià)的第二梯隊(duì)，是平湖、太倉(cāng)、昆山，大約有18-22%不同程度降幅

這幾個(gè)地方曾是投資客和雙城生活剛需的重點(diǎn)考慮，如今投資客離場(chǎng)，剛需客賣掉買上海，因此房?jī)r(jià)調(diào)整到相對(duì)理性的價(jià)位

不過(guò)那些有產(chǎn)業(yè)的環(huán)滬，也在想辦法留住人

比如最近的太倉(cāng)，對(duì)于大專及以上的人才，直接貼錢買房，大專5萬(wàn)、本科10萬(wàn)、碩士20萬(wàn)、博士30萬(wàn)

也是借鑒了那些成功的產(chǎn)業(yè)新城的思路，先得有產(chǎn)業(yè)、然后吸引人才，最后讓他們留下來(lái)，這才是一個(gè)城市發(fā)展的最佳思路，也是樓市的

而在和很多持有環(huán)滬房東以及中介聊天的過(guò)程中，也了解到即便在下跌的行情中，不同類型的產(chǎn)品抗跌性也不同

環(huán)滬最抗跌的是吳江和嘉善，尤其是吳江，距離最高點(diǎn)峰值跌幅不到10%，可以說(shuō)是很穩(wěn)了

嘉善優(yōu)勢(shì)在于它的交通規(guī)劃，這里目前已建成的就有兩條鐵路通往上海，滬杭高鐵、滬杭普速鐵路

未來(lái)還有2條在建/規(guī)劃城際鐵路，分別是滬蘇嘉城際、通蘇嘉甬高鐵

以及上海17號(hào)線延長(zhǎng)線，未來(lái)有可能會(huì)形成至少5條軌道交通互聯(lián)的格局

且嘉善不單單只是靠喊著融入上海的口號(hào)，自己的硬實(shí)力也在步步做強(qiáng)，其他不看，2024年嘉善縣GDP已經(jīng)超過(guò)950億，距離千億縣目標(biāo)已經(jīng)不遠(yuǎn)了

吳江作為蘇州的一個(gè)區(qū)，本就是和縣城和地級(jí)市不是一個(gè)能級(jí)的，因此吳江的房?jī)r(jià)實(shí)際上不太會(huì)受上海市場(chǎng)變化的影響，更多的還是本地需求在支撐

所以，大家感受到了嗎，那些擁有自身產(chǎn)業(yè)能夠創(chuàng)造內(nèi)部剛需和改善需求的環(huán)滬，在這輪周期下，還算勉強(qiáng)能夠支撐過(guò)去

02

“客戶都在等整個(gè)小區(qū)最便宜的一套。”

所以此時(shí)誰(shuí)在買入環(huán)滬，和在太倉(cāng)做了多年房產(chǎn)交易的中介大飛聊了聊，發(fā)現(xiàn)最近環(huán)滬的太倉(cāng)，二手成交量有漲

我很好奇，現(xiàn)在到底誰(shuí)在低價(jià)接盤，需求在哪里

從他的描述中，這兩年還在進(jìn)入的環(huán)滬市場(chǎng)的客戶，基本都是本地客戶

“所有客戶都在等小區(qū)里最便宜的一套房。”

太倉(cāng)距離上海市區(qū)也就四十多公里，是環(huán)滬里距離上海市區(qū)最近的，距離上看，相當(dāng)于上海的郊區(qū)

房?jī)r(jià)更是低于當(dāng)時(shí)的昆山花橋和嘉定，因此自然成為想要投資環(huán)滬客戶的選擇

當(dāng)年太倉(cāng)最貴的房子備案價(jià)能達(dá)到2.7萬(wàn)左右，而現(xiàn)在太倉(cāng)備案價(jià)高的新盤都開(kāi)始打折，而純新盤入市，部分備案價(jià)也只有1.5萬(wàn)

新房賣不動(dòng)，不過(guò)最近二手量卻起來(lái)了，接盤的客戶多是本地需求，上海客戶都消失了，投資客也都在擇機(jī)離場(chǎng)

“最好賣的還是便宜的學(xué)區(qū)房。”

最近成交的一套，買家在太倉(cāng)工廠的小夫妻，為小孩讀書買入，也是看上了目前科教新城的學(xué)區(qū)和跌下來(lái)的性價(jià)比

太倉(cāng)這個(gè)地方有自己的產(chǎn)業(yè)，本地人購(gòu)買力也充足，所以二手還有市場(chǎng)

環(huán)滬新房的冷淡也傳導(dǎo)到中介行業(yè)

大飛前兩年就開(kāi)始不做新房渠道了，即便現(xiàn)在的中介傭金已經(jīng)從當(dāng)年的5-6萬(wàn)，漲到了19萬(wàn)，但是他在環(huán)滬賣掉一套新房實(shí)在是太難了

因?yàn)椤靶路康址績(jī)r(jià)就更低，客戶只看性價(jià)比，很多次新二手在出售，房東沒(méi)住過(guò)，和新房沒(méi)區(qū)別”

“現(xiàn)在拋盤的房東太多，他們很著急變現(xiàn)，要么拿現(xiàn)金去上海買一套，要么先持有現(xiàn)金，因此總有房東能夠給出更低的價(jià)格。”

大飛是從環(huán)滬樓市最火的2019年就開(kāi)始在這里做中介的，他所在的太倉(cāng)科教新城位于嘉定、昆山的交界，有滬蘇通鐵路經(jīng)過(guò)，并設(shè)有太倉(cāng)南站，因此太倉(cāng)南部的科教新城板塊也成為當(dāng)年環(huán)滬客戶的重倉(cāng)區(qū)

苦于沒(méi)有上海購(gòu)房資格，手上又有大幾十萬(wàn)現(xiàn)金的投資和剛需客戶，瘋狂在上海附近有軌交或者高鐵、輕軌利好的環(huán)滬縣城找機(jī)會(huì)

最瘋狂的時(shí)候，大飛帶團(tuán)隊(duì)三個(gè)月成交了75套，“每天都在群里發(fā)喜報(bào)，每成交一套就要請(qǐng)客，經(jīng)常給同事買奶茶。”

新盤打折賣不動(dòng)，二手拋盤砸盤客戶多，但反而，在這樣的市場(chǎng)下，太倉(cāng)的二手成交量倒是在三月起來(lái)了，上個(gè)月大飛的門店就成交了11套，算是吃到這波樓市小陽(yáng)春的紅利

跌出性價(jià)比之后，中介開(kāi)始轉(zhuǎn)向二手

選擇此刻進(jìn)入環(huán)滬市場(chǎng)買房的客戶，全都以自住、學(xué)區(qū)、改善的需求為主，投資客早早就降價(jià)離場(chǎng)了

而新房市場(chǎng)的冷淡，讓不少當(dāng)初靠賣新房賺錢的中介們，轉(zhuǎn)向賣更有性價(jià)比的二手

03

為什么環(huán)滬現(xiàn)在會(huì)如此的下跌

前幾年的環(huán)滬吸引的是這些人

一種是是上海購(gòu)買力被擠壓外溢的一批投資客，另一種是差首付的剛需家庭

就靠這兩點(diǎn)，掀起了好幾年環(huán)滬市場(chǎng)的熱度

為什么不好賣了呢

因?yàn)檫@兩種客戶從邏輯上，全都消失了

一方面，即便是上海大部分郊區(qū)都存在房?jī)r(jià)回調(diào)的趨勢(shì)，投資很難再對(duì)環(huán)滬報(bào)以期望

蘇蘇也在2015年買入過(guò)太倉(cāng)總價(jià)約80萬(wàn)的房子，而在2019年這套房最高漲到過(guò)240多萬(wàn)

2022年開(kāi)始，太倉(cāng)房?jī)r(jià)開(kāi)始下滑，最后蘇蘇在24年中把這套房賣出，價(jià)格最后定格在145萬(wàn)

“看著下跌的趨勢(shì)，誰(shuí)都不愿意資產(chǎn)在虧錢。”

這是蘇蘇作為曾經(jīng)環(huán)滬投資客給的回答

另一方面，差首付的剛需家庭發(fā)現(xiàn)，當(dāng)上海的房?jī)r(jià)也在調(diào)整，自己好像夠得上郊區(qū)或者市區(qū)老破小的首付了

去年，我們身邊就有賣出環(huán)滬房子買入上海老破小的案例，逃離環(huán)滬想辦法買上海，是很多當(dāng)年環(huán)滬客戶的資產(chǎn)轉(zhuǎn)移軌跡

在環(huán)滬，文旅養(yǎng)老大盤是跌得最猛的房子

是以養(yǎng)老概念支撐的超級(jí)大盤，啟東的恒大海上威尼斯和綠地長(zhǎng)島，是我這次市調(diào)看到跌幅最猛的房產(chǎn)

兩個(gè)大盤配套建設(shè)不完善，交通不便利，又因?yàn)槌篌w量，比其他地方更容易引起房?jī)r(jià)踩踏

比較抗跌的房子是學(xué)區(qū)房，也只有學(xué)區(qū)好賣，環(huán)滬的需求已經(jīng)逐步回歸至當(dāng)?shù)乜蛻舻淖宰⌒枨螅瑢W(xué)區(qū)房是硬通貨

比較抗跌的環(huán)滬城市，需要有源源不斷的當(dāng)?shù)刭?gòu)房客戶支撐，比如產(chǎn)業(yè)較為強(qiáng)勢(shì)的昆山、吳江、嘉善等，投資客和上海剛需離場(chǎng)后，它們還有本地客戶的改善需求

至于關(guān)于環(huán)滬樓市的未來(lái)，我問(wèn)了身邊兩位買在環(huán)滬的朋友，一個(gè)是自住的強(qiáng)哥，另一個(gè)是早年投資的蘇蘇

因?yàn)橄拶?gòu)和上海房?jī)r(jià)上漲而在21年買入花橋商品房那作為婚房，現(xiàn)在依然還在花橋上海堅(jiān)持雙城生活的強(qiáng)哥說(shuō)“不看了，怕看了傷心。”

我隨手搜了一下他家小區(qū)最新成交價(jià)，當(dāng)初2萬(wàn)/平出頭的房子，最新成交的一套只有1.1萬(wàn)/平。”

跌去的一半，已經(jīng)足夠在上海現(xiàn)在買二手的首付，但他卻無(wú)法半價(jià)割肉

去年，剛以145萬(wàn)賣掉手上太倉(cāng)房子的蘇蘇

自己上周剛看了太倉(cāng)那套環(huán)滬房子的最新掛牌價(jià)，現(xiàn)在已經(jīng)低到120萬(wàn)，她說(shuō)，“應(yīng)該還會(huì)繼續(xù)跌。”

而我也才發(fā)現(xiàn)，也不是誰(shuí)都有資本逃離環(huán)滬

那些早年低價(jià)買入的投資客，才有資本離場(chǎng)

最后被套牢的都是那些最高點(diǎn)買入的普通人

以上為正文，來(lái)自喬不絲

這是真叫盧俊公眾號(hào)的第6025篇原創(chuàng)文章