2025年樓市“金三銀四”已經提前結束。

　　主要體現在買賣雙方心態上，成交周期開始放緩，其中降溫最明顯的是老破舊學區房，4月以來成交熱度明顯降低，傳統名校學區房的季節性反彈目前來看基本告一段落。

　　換句話說，今年小陽春最好的賣房時機已經悄然離去，接下來將進入倒逼政策出臺的窗口期

　　01

　　整個3月，深圳二手房業主出售意愿比較高。

　　賣房動機五花八門，想資金回籠的，想賣個好價錢的，想趁機置換的都有。

　　從成交結構來看，深圳二手房市場以低總價段為主，300萬以下房源占比約三成，500萬以下占比超過六成。

　　從單價來看，也是剛需驅動，根據貝殼數據顯示，其中單價4萬/㎡成交占比最高，達到30%以上，且增幅最大。

　　結合最近半年以來的漲價房源，多為單價較高的改善房，可以得出一個結論：

　　剛需房，撐起深圳樓市的成交量；

　　改善房，撐起深圳樓市的成交價。

　　進入4月份，二手房掛牌量增速則開始放緩。

　　根據CRIC監測，4月前13天，深圳二手房新增掛牌量環比回落了12%，相較去年同期下降了11%，反映業主掛牌積極性下降。

　　深房中協的數據，也顯示近期全市在售二手房源增速放緩。

　　主要原因有幾個：

　　1、小陽春成交小高峰內，消化了一批誠心賣和著急賣的房源。

　　2、本身不好賣的房子，業主掛牌了很久，出現階段性下架。

　　3、部分業主對后市有預期，等新一輪房地產刺激政策出臺。

　　市場并非一成不變，如果后續成交量沒有跟上，那么掛牌量短期激增的小區，尤其是網紅次新小區，在部分急賣業主的情況下，就會出現淘筍的機會。

　　02

　　目前市場端對政策可謂是翹首以盼。

　　而從最近一周來看，相關表態十分密集。

　　4月15日，高層強調：要調整完善樓市相關政策，支持剛性和改善性住房需求。

　　4月17日，高層加強預期管理：要把握政策力度，必要時敢于打破常規，打好“組合拳”，讓市場真正有獲得感。

　　4月18日，國常會指出：要持續穩定股市，持續推動房地產市場平穩健康發展。

　　短短四天時間，不管是直接點名穩樓市，還是旁敲側擊，高層接二連三的站臺，本身就是一個信號。

　　看杭州樓市，這兩天已經搶先發布契稅新政，優惠后買房又能省下一筆錢。

　　自古以來，稅收就是掌權者的命根子，能直接動這塊蛋糕的都意義非凡。

　　相比降首付、降利率、放松限購這些招數，降契稅更多代表的是操盤手為了達到目的，愿意割舍掉一部分核心利益的堅定態度，所以后勁比較足。

　　去年底深圳降低房產交易稅收，就直接拉動了中高端產品的成交量。

　　目前一線城市在新一輪房地產刺激政策上還沒有動作，馬上就到月底的ZZ局會議了，這大概會是一個風向標。

　　03

　　對于多套房業主而言，為什么要盡快優化資產？

　　一方面，買房除了普遍追求保值增值，還在于改善生活。當前各種政策都在給剛需和改善型購房者開綠燈，銀行放貸也比以前寬松許多。

　　另一方面，現在市場平穩，沒有大的房價波動，意味著置換成本低，正是重新布局優質資產的窗口期。

　　說白了，好房子就像家庭的定海神針，既能抗通脹又給帶來安全感。

　　房子買對了就別老折騰，但是明顯買錯了，比如地段不好、小區有硬傷等，該換還是得趁早快。

　　想長期跑贏通脹，最穩的還是北上廣深這些大城市黃金地段的房子。

　　就拿深圳來說，過去三年的房價調整，其實反而讓它的價值根基更扎實了，就像給城堡加深了護城河，安全系數變得更高。

　　不過現在確實不像十年前那樣隨便買哪都能漲，瞎買的話分分鐘能把全家坑進去。未來好房子和差房子的差距，注定會越拉越大。

　　對于現金流充沛的購房者，適度搭配點杠桿布局優質標的，實際上是穿越周期的財富密碼。

　　深圳的樓市，目前就是政策市，而在市場上，產業強且具有潛力板塊的品質房，以后會得到越來越人的青睞。

　　買房和換房作為普通人的超大額支出，同時又是極其低頻的行為，絕大部分人都缺乏經驗。而缺乏經驗卻要做如此重大的抉擇，做對了當然皆大歡喜，做錯了很可能會悔恨終身。