從卷外檐到卷大門，開發商終于把流量密碼轉向——卷會所。

泳池、健身房、私宴廳、兒童樂園、影音室、書吧、酒吧……

上至千萬豪宅，下至百萬剛需，會所的震撼程度竟不分伯仲！

面積也卷，1000平米、2000平米，最大卷到3000平米。

不管房價幾何，都得把會所干成安縵！

卷實景更潮流，沒開盤就能展示出美輪美奐的會所。

銷售告訴你，這就是以后你的生活方式，擱誰誰都“無力抵抗”。

但是，隱憂也出現了——

又豪又炫的會所，交付后能不能“如約運營”？

是“真生活”，還是“空幻想”？

交房之后，才有發言權。

天津新房從去年開始，才大規模卷會所。

已經交房且配大型會所的，著實不多，樣本有限。

我們調查了一輪，來看下業主反饋的真實現狀。

分兩類情況：

? 雖然交房，但還有余房沒賣完，或旁邊還有新地塊在售。

? 完全結盤，全部交付，開發商在板塊內無盤，已撤退。

美的旭輝翰悅府已全部交房，但會所也徹底關門。

業主說三期交付前就不讓進了。

賣房時展示的1200平米會所，包括健身房、臺球廳、麻將室……“陷入黑暗”。

美的旭輝翰悅府會所

旭輝濱海江來的37°空間，交付后業主發現已經對外營業。

由于會所處于下沉空間，可直通地庫，業主十分擔心私密性和安全性。

旭輝濱海江來會所

中海云麓公館、中海天空之鏡，這種高端盤交付后，業主表示對于會所的體驗感，與買房時有差距。

天空之鏡原來規劃的業主咖啡廳并未運營，健身房還在運營，會有人打掃衛生。

園區內的戶外會客廳基本常年鎖門，偶爾物業會用來組織活動。

以上都屬于完全結盤的小區。

還有些小區會所正在運營，但還有房源在售或新地塊待售。

濱海合景譽峰的會所還在運營，部分項目需額外付費。

合景譽峰會所

金隅金成府的會所，可以辦會員卡，1000多元/人/年（自愿）。

天安象嶼智慧城，免費開放練歌房、健身房等，夏天游泳館提供課程。

招商江山璽的會所，目前業主免費使用……

天津社區會所運營的樣本確實不多，不妨參考下其它城市的情況。

上海很多新房交付后，會所被物業以超低價轉租給第三方???，也就是外包。

會所由私有變成公共，對業主辦年卡給個優惠。

也有些小區，會所干脆荒廢，豪宅也不例外。

還有直接把會所當商鋪賣掉，業態失控。

當然也有運營不錯的，比如上海仁恒河濱花園。

物業費5.5元/平/月，小區1775戶，自帶6000平米會所。

會所大部分項目要收費，10元/位的游泳費、20元/小時的羽毛球館……同時仁恒會給予補貼。

總結下交房后，大部分會所的“生存現狀”：

? 直接關閉；

? 外包第三方，對外經營；

? 勉強支撐，功能不完善；

? 額外收取會所使用費。

看來情況不太妙啊，跟預期差距有點大。

似乎會所最美的時候，就是在賣房的時候。

不只天津，其它城市亦然。什么原因呢？

因為——會所的運營成本太高了，主題種類越多，成本越高。

建設和運營根本是兩碼事，前者歸營銷，后者歸物業。

何況，運營成本一點不比建設成本低。

咱們按市面上共識的成本來算筆賬。

以2000平米會所為例，一年至少要投入70萬的成本！

會所基本運營需要的空調、水、照明、保潔、服務人員……都是巨額開銷。

若有游泳池，還必須配備救生員，循環清潔、淋浴房……會所一年的運營成本高達100萬！

這錢從哪來呢？

| 物業費？

天津普通住宅物業費不超4元/平米/月。

有物業公司透露，在天津1000平米的會所（不含泳池），3.5元/平米/月的物業費，只能勉強覆蓋成本。

這還是在收繳率高于90%的情況下。

社區體量大還行，像上海的仁恒河濱花園1700多戶，物業費總額相對高。

如果小區就三五百戶，算上社區基礎維護、昂貴的人工，很難運營起會所，成本合不來。

| 讓開發商出錢補貼？

大多開發商只把會所作為營銷道具，房子賣完就“消失”。

何況現在的行情，“地主家也沒余糧”，指望不上。

| 讓業主出錢？

那只能憑自愿，有的業主說：“我根本不用會所，憑什么出錢？”

如果沒有資金投入，會所在交付后1-2年內關閉是必然結果。

基于這種現狀，最好的情況反而是被外包，起碼還能正常運轉。

但避免不了非業主隨便進出社區，獨立會所還好，偏偏現在新盤的會所都在架空層內。

那么銷售階段宣揚的“純粹私密圈層”就很尷尬了。

目前，社區會所能持續運營下去的，有幾種模式：

? 房企出錢補貼，物業費較高

一般這類房企屬于“深耕型”，持續有新盤在售。

補貼老盤，就相當于“品牌維護費”了。

確實以高端盤為主，業主有能力支付較高的物業費，也愿意為生活方式付費。

比如中海天空之鏡，物業費4.2元/平米/月，比大多數社區高出10-15%。

? 開發商成立運營團隊，專門負責

這種屬于運營與物業分離，會所部分空間也會對社會開放。

相當于“外包”，只不過是“包”給開發商自己的運營團隊，不以盈利為目的。

至少能保證穩定性，不會換來換去。

比如綠城、越秀地產，都具備運營團隊。

? 物業費之外，額外收取會所使用費

相當于業主買個“年卡”，肯定比外面的健身房要便宜。

盡管方式不同，但都有共同點：

第一，業主愿意付費；第二，高端社區。

說實話，又想享受，又不想花錢，有點“太陽地里望星星”了。

有些百萬剛需盤也做超奢會所，無異于拖拉機貼奔馳標。

不是說剛需不能享受，而是運營成本太難搞定。

物業費收繳率、業主支付能力，甚至對會所的需求……都是剛需盤面臨的大問題。

一旦交房，大概率“童話終止”。

要么關閉，要么轉售，典型“管殺不管埋”。

現在新盤“卷會所”愈演愈烈，畢竟會所真的是開發商花小錢辦大事的典范。

我們不得不多想一步、多問一句。

或許會所能提供的，只是你買房那一剎的情緒價值。

更大的問題在于，開發商都學會了“披薩餅式”蓋房，好東西都放面兒上。

投入成本是固定的，大門、會所建的不輸五星級酒店，必然擠壓園林、公區的成本。

最后你發現，整個小區的“高光時刻”都在大門和會所了，后期還不見得能運營起來。

真正需要的宅間花園，反而禿禿的，本末倒置。

豪宅卷會所沒毛病，剛需盤真沒必要。

還是要提醒一句：

會所是否真正運營的好，一定要看整盤/多地塊徹底完結，沒有在售房源之后，才是真正結果。

天津365淘房將推出長期專題《天津新盤會所的生存現狀》，稿件、視頻同步調查，歡迎大家留言討論、提供線索和案例。

最后來投個票吧，你需要社區會所嗎？