風財訊直擊財報季【拆解系列：北辰實業】

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上市公司年報披露接近尾聲，Wind數據顯示已有超過3000家上市公司披露年報，截至4月21日，A股房地產上市公司中，2024年凈利潤降幅超過100%的房企約14家，其中凈利潤降幅排名第一的是北辰實業，同比下降了4254%，“斷層領先”其它A股房企。

年報顯示，北辰實業(SH601588)2024年實現營業收入71.52億元，同比下降54.59%；公司利潤總額虧損31.52億元、歸母凈利潤虧損28.27億元，損失金額已經超過公司上年末凈資產的10%。

對于公司重大損失，管理層稱主要是受房地產市場環境影響，毛利率水平下降，同時對部分房地產項目計提存貨跌價準備。

鳳凰網風財訊注意到，北辰實業的高額減值連續已久。2023年公司資產減值就高達63.7億元，主要是應收購房款、物業費、會展服務費和酒店餐飲服務費。這一定程度上折射出，北辰實業如今的嚴重虧損，離不開沉疴宿疾的日積月累。

2024年交出這一份“史上最差業績”，當年北辰實業也出現了頻繁人事更迭，高管可謂“大換血”。首先是監事會主席李雪梅在2024年1月辭任，之后郭川辭去執行董事職務，莫非辭去股東代表監事職務，田振華、呂毅紅也相繼離職；期間梁捷、胡浩、魏明乾成為執行董事掌握董事會重要位置。2025年1月郭川又辭任董事會秘書職務，10月李偉東正式辭任董事長職務，張杰接任北辰實業黨委書記、董事長等職務。

張杰1969年出生，一路履歷均在北京國資系統，主要在工業領域。2024年10月才進入北辰實業擔任“一把手”，張杰能否把這家老牌京字國企帶出漩渦，有待觀察。

北辰實業地產項目重大減值

超長開發期難辭其咎？

年報顯示，2024年度北辰實業計提資產減值準備總計達到27.6億元，成為2024財年公司利潤下滑的最主要原因。資產減值組成中，應收款項計提1.548億元，存貨跌價準備25.453億元，投資性房地產減值準備5997萬元。

而深入分析房地產項目，鳳凰網風財訊注意到，北辰實業眾多地產項目的工期超長，如今價值隨行縮水的風險劇增。

例如北辰實業地產項目開發成本明細表中，開發成本最高的廊坊北辰蔚藍城市、長沙北辰三角洲、廣州蘭亭香麓均在2019年就開工了，至今仍未完全竣工。

北辰實業披露的約15個未竣工項目中，9個項目開工至今已超過7年，開工時間最晚都是在2020年，北京的北辰紅橡墅更是在2003年就已開工，竣工時間計劃到了2025年；長沙北辰三角洲2009年開工，竣工時間計劃至2026年。

據悉，北辰紅橡墅在今年315悄悄開盤推新時，一度讓業內驚訝，畢竟上一次刷到紅橡墅“開盤即售罄”的廣告，還是在2014年。

此次，紅橡墅推出50套雙拼別墅均價在3.9萬-4.3萬元/平。相較2016年2萬-3萬元/平的成交價，已經有了一定提升。不過，伴隨房地產整體行情調整，“擠牙膏”式的賣法，是否還能等到項目的升值紅利，是否能攤平等待過程中的各項成本，并且避免資產減值風險，則是一個巨大的未知數?。

另外，年報顯示，2024年北京宸宇房地產開發有限公司營業收入1億元，凈利潤卻虧損了3.52億元，并且虧損額相較去年持續擴大29.7%，是北辰實業體系內虧損最嚴重的子公司之一。北京宸宇由金隅集團持股49%，北辰實業持股51%，主要開發金宸府，該項目2021年竣工，業主2022年6月收房，此后因存在多個質量問題被業主舉報到住建委。

全面押寶會展業務

競爭局面仍待觀察

地產面臨巨大壓力，北辰實業極力押寶“會展”業務。2024年開始將“會展（含酒店）及商業物業”放在“房地產開發”之前。

年報顯示，2024年北辰實業的會展業務營業收入29.61億元，同比上升11.77%，稅前利潤為4.92億元，同比上升4.80%，是少有的提升板塊。

實際上，生于亞運、興于奧運，北辰實業作為1990年北京亞運會的亞運村和2008年北京奧運會的國家會議中心的建設者和運營商，其經營會展業務已近30年。

年報顯示，截至2024年，北辰實業持有會展信息、時代會展、會展研究院、北辰領航、北辰會展投資、武漢領航、釣魚臺北辰、揚子江會展、首都會展、京西科幻會展、長沙國際會展等多家會展子公司。報告期內新簽約7個場館和酒店的委托管理項目、8個顧問咨詢項目，累積經營顧問咨詢場館及酒店項目70個，受托項目61個，受托管理場館總面積近500萬平方米，通過自持及輕資產管理輸出等方式，在管理規模上維持全國第一的地位。

不過會展業務的資產減值和存貨減值壓力依然不小。年報顯示，北辰實業的資產減值主要來源之一是應收賬款計提損失準備。而在應收賬款結構中，會展業務的應收賬款主要來源國有企業和其他企業的會展服務款，這類賬款逾期超90天的長期賬款占比最高，分別達到42.21%和73.92%。該兩項截至2024年末的壞賬準備合計約1600萬元。

近年會展行業在國際環境的外部影響和同質化競爭的內部洗牌之下，挑戰加劇，行業中東浩蘭生、中貿展、杭州會展、博華國際等巨頭的競爭也始終激烈。

北辰實業曾憑借“地產 會展”的模式希望走出差異化路徑，成為國內行業標桿。而如今會展行業激烈競爭，地產大調整雙重加壓，北辰實業如何打開“扭虧”局面，市場在密切觀察。

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