《愛麗絲夢游仙境》里有句話：你只有不停奔跑，才能留在原地。

在地產沖規模時代，這句話常常被用來形容房企。

現在行業不再以規模論英雄，但房企依然不敢停下奔跑的腳步。

因為，過去跑得慢是掉隊，現在跑得慢可能就直接出局了。

要說當前房企的產品焦慮，恐怕不亞于當年的規模焦慮。

這兩年，住宅產品卷瘋了，幾乎每家房企都在拼命的給產品做創新，找賣點。

從戶型到功能到精裝細節全都在迭代，每隔一段時間就能看到一些新的設計出現。

產品更新迭代可不是“無腦沖”，如果方向不對，努力再多都可能白費。

明源君觀察認為，對普通項目（指非豪宅項目）來說，當前有個趨勢很明顯，那就是實用至上，更具體點來說，就是不為概念而犧牲功能，不為形式而降低品質。

在一個自住需求占絕對主流的市場里，比拼實用性或是項目致勝關鍵法寶。

做高得房率
擴大實用面積

得房率提高，是這兩年住宅市場最明顯的一個變化。高得房率對購房者來說，意味著同樣的錢能買到更大的戶內面積，得到更多的實惠。

隨著各地住宅計容規則調整，房企也有了更多做高得房率的機會。

比如下圖就來自去年底廣州的一個新項目，主力戶型為88㎡至117㎡，得房率最高達到130%左右。VR沉浸式看房，打動客戶加速成交，點擊了解

其中，88㎡三房兩衛兩廳，擁有LDK一體化布局的豎廳，甚至還可以在客廳隔多一個房間出來，改造成3+1房，做出了傳統100㎡戶型才有的效果。

105㎡的戶型的戶內面積相當于市面上常規的115㎡，其中，景觀陽臺的開間就達到5.2米寬，還實現了四開間朝南，戶內采光通風效果拉滿。

可以看出，戶型充分利用政策條件，將花池、飄窗、陽臺等不計容面積做滿，并通過空間布局優化，使得戶內空間得到最大化利用。

當然，得房率高，不等于實用面積大，因為贈送的空間不一定是實用、好用的。

現在的客戶也精得很。大部分的客戶都是置換群體，買房的經驗不止一次，房子好不好，客戶大致都是能判斷的。這就逼得，開發商不僅要拼得房率，還要拼實用性。

空間結構分布

講究均好性

實用好用，首先體現為空間結構上，讓每個家庭成員都能住在舒適。

新一代的住宅在空間布局上，更加強調均好性。

上一代的商品房往往為了放大客廳及主臥，犧牲了其他空間的尺度。因為，大客廳更容易讓客戶在踏進樣板房那一刻多巴胺直線飆升。

然而，在實際生活中，空間結構懸殊很影響使用體驗。VR沉浸式看房，打動客戶加速成交，點擊了解

比如說，很多戶型次臥只夠放一張床，連常規的衣柜都放不下，更別說學習桌或梳妝臺了。

下面這個戶型，建面是98平，北向次臥的開間只有2.65米，放下1.5米床后沒法正常通行，基本只能做榻榻米。但從孩子的成長周期來看，隨著孩子年齡的增長，榻榻米慢慢就不夠用了，最終還是免不了換房。這樣的房型無法適應家庭全周期需求。

而且，隨著孩子長大，客戶還會發現，雖然有單獨的房間，但里面連學習桌都沒，孩子還是缺乏獨立學習空間。

再如，衛浴空間過小。比如明源君所在的城市，就有很多建面100㎡左右的房子，衛浴間只有3㎡左右，有的還是長條形結構。對有孩家庭來說，衛浴間過小，轉身都費勁，更別說還要幫小孩洗浴了。

好在，這些問題在新一代住宅里面逐步被規避了。

最新住宅規范里面，對戶內空間定了底線指標，其中，要求臥室的使用面積應≥5㎡，兼起居室的臥室使用面積應≥9㎡，廚房使用面積≥3.5㎡，衛生間使用面積≥2.5㎡，從尺度上保證空間的基本舒適性。

事實上，這兩年不少住宅項目，已體現出了明顯的“平權”思想。

以前“空間平權”這個詞常常出現在豪宅項目中，而現在即便中小戶型也呈現這一趨勢。大家紛紛摒棄“主臥豪宅化，次臥鴿子籠”的做法。

比如下面這個143㎡的四室兩廳兩衛戶型。

一般來說，3米開間足以保障基本的使用體驗。而這個戶型進一步將次臥的開間做提升，達到約3.2m，通行更便利。

充分考慮使用場景

提高空間利用率

高贈送被默許，讓每個空間有了更多拓展的可能性。

戶內贈送面積，通常來自飄窗、花池、陽臺、露臺等、空調位等。

我們討論四代住宅的時候，常常有一些讀者留言說，贈送的面積，特別是飄窗就是個雞肋，沒啥用。

這是因為，過去很多項目做不計容面積的時候，只是當做一個額外贈送的“福利”來做，并沒花心思考慮怎么讓這個空間產生更實用。

比如說，以前的項目對飄窗高度的設計比較“隨意”，并沒有過多考慮交付后的使用場景，因而很多飄窗最后只剩下一個功能：臨時堆放雜物。

而這兩年隨著計容規則調整，飄窗高頻現身各大項目，很多項目甚至做了全屋飄窗。

但是，飄窗是不是越多越好呢？

舉個例子，一些中小戶型在臥室做270°轉角飄窗，雖然提升了采光和景觀效果，卻犧牲了收納空間，主臥連個衣柜都放不下。把衣柜放在飄窗上吧，不僅取用不方便，還壓縮了衣柜高度。這樣的設計無疑是舍本逐末了。

相反的，一些項目從一開始就考慮到拓展空間的實用性。

比如飄窗從一開始設計就考慮到交付后如何通過“創意”裝修，融入室內使用場景。

像下面這個戶型，通過抬高飄窗，可以把洗碗池嵌入其中，不僅延長了操作臺面，也為廚房省出了一大截空間。

再如，次臥飄窗設計設計成符合人體工程學的高度，交付后能結合榻榻米設計，做床“架“在飄窗上面。有的則是在飄窗上面“塞進”收納柜。

這樣一來相當于擴大了臥室的使用面積。

用心的房企，還在制造更多驚喜。比如餐廳飄窗打造餐邊柜，收納日用電器和餐具等物品，滿足餐廳的日常收納。將衛浴間飄窗設計成與常規浴缸大致相同的高度，伸手就能取用沐浴物品，也非常實用。

全屋收納體系
更加全面細致

對于這兩年的新房項目，收納的變化給明源君的印象最為深刻：

第一，收納大幅擴容，全屋收納能力拉滿。

面對激烈的市場競爭，地產項目需要充分挖掘差異化賣點，增強對客戶的吸引力。

收納便是一個發力點。

現在的收納做到多卷呢？除了常規玄關柜、櫥柜、衛浴柜之外，還有餐邊柜、衛浴柜、衣柜、飄窗柜甚至家政柜，一些項目還把玄關柜、櫥柜、餐邊柜全部免費贈送。

再如陽臺，新規之后，陽臺不計容面積大幅提升，有了更大空間，房企開始考慮如何讓空間發揮更多價值。比如越來越多項目在陽臺規劃收納空間，預留洗衣機、烘干機空間，還做不同大小尺寸的儲物柜。

第二，引入800庫。

800庫是指進深800mm、寬度1.2米以上的多功能獨立倉儲空間，適用于常見童車，如嬰兒車、平衡車等的收納，一般設置在玄關位置。這個收納空間的引入，主要針對有孩家庭各類車子的收納難題。

800庫可以分割成多個不同功能的收納空間，下層用來收納童車行李箱甚至輪椅等；中層用來收納過季鞋子；有的還增加了用來收納外套帽子的小衣柜。

來源：公眾號“五感納得”

800庫的引入，是對玄關收納的一次升級。較之以往的收納柜，800庫收納品類更豐富，滿足了更多家居用品的收納需求。

第三，充分挖掘犄角旮旯位置的收納功能。

比如有的項目在餐廳墻體一側做抽出式的零食薄柜，滿足年輕人買零食的愿望。

微型家政間的洗手盆做懸空處理，底下預留充電口和上下水，用來給掃地機充電和接水；

浴室柜做一層翻板收納區，用來放置洗臉巾、卸妝棉等物品，方便隨手取用，作為鏡柜收納的補充，避免每次取用都要打開鏡柜。

某房企就告訴明源君，他們在調研中發現，對剛需及普通改善家庭來說，收納問題是最大的痛點。很多的老房子因為收納不足，不得不買各種各樣的柜子，否則家里就會堆成雜物間。收納對于提升居住體驗非常重要。

這也是為什么，當前很多項目都在收納體系上下功夫，力求把收納空間做得更大，收納功能做得更細，從而讓收納系統更能裝，更好用。

精裝對大牌“祛魅”

國產平替開始興起

過去地產項目都喜歡標榜精裝用了某某國際大牌。或者說，購房者有“大牌”情結，房企也就投其所好。

事實上，行業人都知道，此大牌為彼大牌。精裝房所謂的大牌，往往是廠家定制的工裝款，跟市面上零售的產品不是一個樣。由于品牌溢價高，工裝款往往不得不進行功能“閹割”，后續使用出現問題售后也很麻煩。

而這兩年，從購房者到房企，似乎都開始對大牌裝修材料及部品部件“祛魅”。某房企在客戶調研中就發現，所謂的國際品牌，對普通改善型客戶來說并非“敏感點”，經過這么多年的市場教育，改善客戶對于低配版的大牌已經“不感冒”了。自住需求主導的改善客群，更看重的是實用而非面子。

于是，我們看到，越來越多的住宅項目出現國產平替。

某房企就表示，按照公司的成本適配標準，某產品線過去只能用進口品牌的普通馬桶；而換成國產品牌后，同樣的成本可以買到智能馬桶；進口花灑換成國產品牌之后，可以用多功能的智能淋浴套裝。

也就是說，同樣的成本，功能更加豐富。而且大眾款售后服務也更便利。

諸如此類的變化，無一不在說明，住宅市場正在走向“實用主義“，房企的產品創新，也要跟隨趨勢才行。

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