房屋買賣關乎民生大事。近年來，隨著房價波動，“小產權房”買賣糾紛頻發。近日，長汀法院審結一起因買賣“小產權房”引起的糾紛，判決雙方簽訂的合同無效，買賣雙方均有過錯，各自承擔相應責任。

案情回顧

2024年12月4日，周某與王某簽訂《房屋轉讓合同》，約定周某將坐落于長汀某村的宅基地上建設的其中一“小產權”套房轉讓給王某，王某支付16.8萬元購買此房。王某對周某所轉讓的房產已充分了解房屋產權性質，愿意購買上述房產。王某陸續向周某轉賬16.8萬元后，周某認為房屋價格過低而反悔，要求王某提供銀行賬號將購房款退回。此后因雙方一直無法達成買賣一致意見，周某訴至長汀法院要求確認雙方簽訂的《房屋轉讓合同》無效，并收回房屋。

法院審理

法院經審理認為，周某與王某分屬不同村村民，雙方簽訂的《房屋轉讓合同》指向的是周某于2018年以無住房為由申請的位于長汀某村的宅基地住房，《房屋轉讓合同》違反了《中華人民共和國土地管理法》第十一條、第六十二條的強制性規定，該合同無效。周某要求確認前述合同無效，于法有據，予以支持。《中華人民共和國民法典》第一百五十七條規定，民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發生效力后，行為人因該行為取得的財產，應當予以返還，故王某應返還涉案房屋，周某應返還收取的房款。

法官說法

“小產權房”不是法律意義上的產權，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。目前市面上交易的“小產權房”主要是農村集體土地即“宅基地”上建成的房屋。根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，農村宅基地屬集體所有，村民僅享有使用權，不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售，只能在村集體成員內部轉讓、置換。本案案涉房屋系在宅基地上建成的房屋屬于所謂的“小產權房”，而本案周某向非本村集體成員王某出售“小產權房”違背《中華人民共和國土地管理法》的規定，買賣合同應屬無效。部分賣方認為“合同無效=白賺房款”，這是誤區!法院會根據雙方過錯劃分責任。賣方通常作為主導交易的一方，明知房屋性質仍出售，可能面臨返還房款、賠償買方損失的責任。買方也應清醒認識購買小產權房的法律風險，此類房屋無法過戶，權益無保障，遇糾紛、拆遷時難以維權。

法條鏈接：

《中華人民共和國民法典》

第一百五十三條違反法律、行政法規的強制性規定的民事法律行為無效。但是，該強制性規定不導致該民事法律行為無效的除外。

違背公序良俗的民事法律行為無效。

第一百五十七條民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發生效力后，行為人因該行為取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方由此所受到的損失；各方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。法律另有規定的，依照其規定。

《中華人民共和國土地管理法》

第十一條農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理；已經分別屬于村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體所有的，由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組經營、管理；已經屬于鄉（鎮）農民集體所有的，由鄉（鎮）農村集體經濟組織經營、管理。

第六十二條農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。

人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區，縣級人民政府在充分尊重農村村民意愿的基礎上，可以采取措施，按照省、自治區、直轄市規定的標準保障農村村民實現戶有所居。

農村村民建住宅，應當符合鄉（鎮）土地利用總體規劃、村莊規劃，不得占用永久基本農田，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。編制鄉（鎮）土地利用總體規劃、村莊規劃應當統籌并合理安排宅基地用地，改善農村村民居住環境和條件。

農村村民住宅用地，由鄉（鎮）人民政府審核批準；其中，涉及占用農用地的，依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。

農村村民出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的，不予批準。

國家允許進城落戶的農村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵農村集體經濟組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。

國務院農業農村主管部門負責全國農村宅基地改革和管理有關工作。

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