五一未至，廣州樓市已殺紅了眼。

這兩天，海珠某盤(pán)直接揮刀自宮，降價(jià)7000-10000元/平，單價(jià)爆降至4.4萬(wàn)/平！

一套89平三房，門(mén)檻價(jià)打到了398萬(wàn)！也就是用花地灣的價(jià)格，可以買(mǎi)海珠西了。

打不過(guò)就加入！海珠西另一個(gè)網(wǎng)紅盤(pán)（銷(xiāo)冠那種~），也搞起了大促，把價(jià)格調(diào)回到去年年中的價(jià)格。

天！這哪是在賣(mài)房？

分明是廣州的開(kāi)發(fā)商們，在購(gòu)房者耳邊喊：“快來(lái)買(mǎi)~~~”

一場(chǎng)沒(méi)有硝煙的搶客大戰(zhàn)，即將打響。

廣州房?jī)r(jià)，一年降了20%？

在談及戰(zhàn)事之前，房哥想簡(jiǎn)單說(shuō)說(shuō)，近期廣州樓市新盤(pán)的價(jià)格變化。

說(shuō)房?jī)r(jià)沒(méi)降，那是捂著良心。

剛剛過(guò)去的兩周，廣州網(wǎng)簽價(jià)格在3.21萬(wàn)/平左右，比起去年下降近20%！（來(lái)源：中指院）

△來(lái)源：中指院 數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)日期：4.23

為什么降價(jià)那么猛？

我們從網(wǎng)簽分布看到，貢獻(xiàn)了成交量的核心板塊是：新塘、朱村、亞運(yùn)城。

而這幾個(gè)板塊的成交，基本都會(huì)全新盤(pán)入市影響。

關(guān)注樓市的朋友都知道，上周廣州地鐵一東一南，兩個(gè)項(xiàng)目，用“地板價(jià)”席卷黃埔、番禺兩地。

4月18日，黃埔的瓏岄上城開(kāi)盤(pán)，2.8萬(wàn)/㎡起。

4月19日，番禺的瓏曜上城開(kāi)盤(pán)，2萬(wàn)/㎡起。

房哥此前也提到，這對(duì)“雙子星”的開(kāi)盤(pán)價(jià)，相當(dāng)讓買(mǎi)家于用2020年的知識(shí)城價(jià)買(mǎi)老黃埔，用2020年的增城價(jià)買(mǎi)番禺。

但是吧，市場(chǎng)永遠(yuǎn)不缺對(duì)手。

這場(chǎng)“價(jià)格風(fēng)暴”才剛剛開(kāi)始，還有玩家正在路上...

接下來(lái)，老黃埔的兄弟們還會(huì)出現(xiàn)一個(gè)對(duì)手，就是黃埔未來(lái)城，開(kāi)盤(pán)時(shí)間據(jù)說(shuō)會(huì)在5月。

據(jù)了解，黃埔未來(lái)城主打130-177平戶(hù)型，是老黃埔較少的純改善項(xiàng)目。

而且，項(xiàng)目的容積率2.81，對(duì)標(biāo)豪宅的獨(dú)棟T2板式設(shè)計(jì)，使用率達(dá)到媲美面粉廠(chǎng)的130%...

更重要的是，黃埔未來(lái)城的成交樓面價(jià)約9482元/平，比瓏岄上城還要低超7000元/平！

會(huì)不會(huì)用剛需價(jià)買(mǎi)改善盤(pán)？有沒(méi)有可能把總價(jià)打到300萬(wàn)以?xún)?nèi)？

咱們拭目以待！

另一邊廂的番禺，位于洛溪島的龍湖央璟頌，距離開(kāi)盤(pán)也不遠(yuǎn)了。

房哥打聽(tīng)到，有中介傳出，該盤(pán)最低開(kāi)盤(pán)價(jià)約為3.6萬(wàn)/平，門(mén)檻價(jià)最低約330萬(wàn)左右。

這是什么概念？

300萬(wàn)最集中的花地灣，距離珠城大約15公里。而番禺改善最集中的萬(wàn)博，距離珠城也有16公里。

而央璟頌距離珠城只有12公里，門(mén)口就是新光快速，門(mén)檻價(jià)可能只有萬(wàn)博的一半！比花地灣便宜！

央璟頌價(jià)格一出，意味著珠江新城半小時(shí)圈”的房?jī)r(jià)將重塑。

五一樓市，10+盤(pán)摩拳擦掌？

為了沖擊五一，已有不少新盤(pán)開(kāi)始預(yù)熱。

房哥粗略統(tǒng)計(jì)下，光是目前有動(dòng)作的樓盤(pán)，加起來(lái)就超過(guò)10個(gè)。

來(lái)淺淺看看：

2025年“五一”前后部分新盤(pán)動(dòng)態(tài)

比如海珠區(qū)，一口氣就來(lái)了2大全新盤(pán)。

最搶眼的莫過(guò)于保利天奕，預(yù)計(jì)4月28日正式開(kāi)盤(pán)，實(shí)景樣板房本周六就會(huì)開(kāi)放。

這次，保利首開(kāi)A1/A3/A7棟，預(yù)計(jì)130多套貨，其中120平只有30多套，非常搶手！

房哥打聽(tīng)到，項(xiàng)目吹風(fēng)價(jià)7萬(wàn)/平起，如果屬實(shí)，跟3公里之外的瓏璟臺(tái)相差不大。

而且保利這次做產(chǎn)品，確實(shí)很有想法。

無(wú)論是全南向小高層板樓設(shè)計(jì)，還是此前劇透的社區(qū)主入口約88米寬廣州“門(mén)王”，都能看出保利是想打造出廣州新的標(biāo)桿豪宅。

具體信息就不詳細(xì)介紹了，感興趣的朋友可以加房小哥微信

另一個(gè)要提的新盤(pán)，是越秀東山云起。

據(jù)了解，項(xiàng)目將于5月1日正式開(kāi)放營(yíng)銷(xiāo)中心，總共4個(gè)戶(hù)型：分別是98㎡四房、118㎡四房、122㎡四房和139㎡四房。

越秀搞戶(hù)型的實(shí)力不必質(zhì)疑，據(jù)說(shuō)這次有不少新設(shè)計(jì)！大家可以自行去欣賞。

房哥打聽(tīng)到，東山云起的吹風(fēng)價(jià)為10-12萬(wàn)/平。

雖然入場(chǎng)門(mén)檻飆到千萬(wàn)級(jí)，但對(duì)比越秀區(qū)的一手房來(lái)看，還是有性?xún)r(jià)比的！

項(xiàng)目隔壁的富力東山新天地，最新的成交價(jià)也去到9.7萬(wàn)/平，掛牌價(jià)普遍超過(guò)11萬(wàn)/平。

△圖片來(lái)源：鏈家

一手的東園公館、淘金半山豪庭的均價(jià)也在9-12萬(wàn)/平；而世茂天樾的二手價(jià)格也要13-15萬(wàn)/平。

東山云起不僅有最新一代的戶(hù)型，還能抱上廣鐵一中大腿，初中還能搖號(hào)七中、省實(shí)等名校。

今年五一廣州樓市，怕是要卷上天咯！

買(mǎi)家的黃金時(shí)代？
看到這些數(shù)據(jù)，相信大家的感覺(jué)都跟房哥一樣：房子越來(lái)越多，客戶(hù)還夠嗎？房哥研究數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，4月份前兩周，廣州各區(qū)指標(biāo)盤(pán)有超過(guò)30%項(xiàng)目，一周都沒(méi)有3套成交。

群雄爭(zhēng)霸，碰上政策平淡期，這對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，挑戰(zhàn)是巨大的。

一方面，廣州樓市正經(jīng)歷“供應(yīng)大潮”。

中指院數(shù)據(jù)顯示，廣州新盤(pán)庫(kù)存量達(dá)到13.8萬(wàn)套，去化周期超過(guò)22個(gè)月。

從數(shù)據(jù)來(lái)看，分化非常明顯。

廣州各區(qū)新房庫(kù)存及去化周期
制圖:房頻 來(lái)源:中指院 數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)截止至2025年3月

荔灣、白云庫(kù)存去化周期只有14-15個(gè)月，壓力較小；而天河壓力很大，可售面積相當(dāng)于兩個(gè)海珠，去化周期超30個(gè)月。二手房方面，從鏈家官網(wǎng)可以看到，廣州目前掛牌的房源已超14.4萬(wàn)套。一二手庫(kù)存，達(dá)到28萬(wàn)套！在龐大存量下，開(kāi)發(fā)商貼著成本線(xiàn)出貨，業(yè)主忍痛降價(jià)求成交。這種“以?xún)r(jià)換量”的困局，讓市場(chǎng)陷入一個(gè)詭異循環(huán)——成交量看似回暖，但每個(gè)參與者都在流血。這也是為什么，剛剛過(guò)去的一個(gè)多月看著數(shù)據(jù)好，但體感卻“不夠熱”。而真正的市場(chǎng)回暖，或許要等到這批“帶血籌碼”被徹底消化之后，才能觸底反彈。

另一方面，樓市還有大招沒(méi)來(lái)？

還記得前陣子，領(lǐng)導(dǎo)在國(guó)常會(huì)上明確提出：“持續(xù)推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。還針對(duì)“好房子”提出了一系列具體標(biāo)準(zhǔn)。

從政策導(dǎo)向來(lái)看，救市的“大招”就在路上。

3月底，廣州提過(guò)一嘴：廣州市正在修訂引進(jìn)人才入戶(hù)相關(guān)政策，預(yù)計(jì)將進(jìn)一步放寬入戶(hù)條件。

△圖片來(lái)源：廣州政府網(wǎng)

雖然只有短短一句話(huà)，面對(duì)這樣的行情，廣州也沒(méi)有想象中那么佛系。

風(fēng)算是吹起來(lái)了，接下來(lái)就看出什么招了。

除了放寬學(xué)歷、年齡、社保等條件之外，廣州還有沒(méi)有可能在主城區(qū)放開(kāi)購(gòu)房落戶(hù)，以此推動(dòng)樓市？

比如高層也提到，適時(shí)降低住房公積金貸款利率，擴(kuò)大適用范圍，廣州有沒(méi)有可能落地？

很有想象空間！

△圖片來(lái)源：CCTV13

從近期政策、市場(chǎng)環(huán)境來(lái)看，廣州依然有不少的發(fā)力點(diǎn)可以刺激市場(chǎng)回暖，五月依然值得期待。

接下來(lái)的供應(yīng)高峰，對(duì)買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，也不失為利好。

不用通宵搶房，不用全款優(yōu)先，也不擔(dān)心樓價(jià)會(huì)一路高歌。

當(dāng)然，如果想要了解更多信息，或是拿更多優(yōu)惠，也可以加@房哥。