01

重慶哪些小區(qū)的二手房賣得最好？

這是很多業(yè)主和潛在的買家比較關(guān)心的問題。

但怎樣才算是“賣得好”？

你一定會說，當(dāng)然是看成交量啦！賣得越多，肯定就賣得越好啊！

的確，絕對的成交量是一個非常重要的判定標(biāo)準(zhǔn)。

不管一個樓盤的大小，如果一個月只能賣出去個兩三套，那無論如何也算不上賣得好的。

在樓市火熱的時候，不排除有業(yè)主惜售，樓盤掛牌量少，出來一套就被掃掉一套的情況。但在當(dāng)前的市場環(huán)境下，出現(xiàn)這種情況的可能性不大。

所以，成交量的大小仍然是判定房子“好不好賣”的重要標(biāo)準(zhǔn)。

但卻不是唯一標(biāo)準(zhǔn)。

A小區(qū)一個月成交50套房子，但掛牌量卻有3000多套；B小區(qū)一個月成交25套，但掛牌量卻只有500套，你認為哪個小區(qū)的房子賣得更好呢？

所以，評判一個樓盤賣得好與不好，不能只看成交的絕對量，還要看成交量占掛牌量的比例。

這個比例代表著這個小區(qū)二手房的去化周期。

于是，要選出重慶二手房賣得最好的小區(qū)，我們就有了兩個標(biāo)準(zhǔn)：

一是成交量要大，二是成交量占掛牌量的比例要大。

02

前段時間，銘騰機構(gòu)發(fā)布了一季度重慶中心城區(qū)二手樓盤成交量的TOP20榜單。

圖源銘騰機構(gòu)

這個榜單剛好能夠滿足“賣得好”的樓盤的第一個標(biāo)準(zhǔn)。

然后，在這個榜單的基礎(chǔ)上，我們對這些樓盤的二手房掛牌量進行了整理和統(tǒng)計。

我們認為，在季度成交量超過100套的前提下，成交量占掛牌量比例在12.5%以上的樓盤，可以算作是“賣得好”的樓盤。

為什么是12.5%？

因為季度成交量占掛牌量高于12.5%就意味著去化周期在兩年之內(nèi)。

通過這兩個條件的篩選，在全重慶能算得上“賣得好”的二手樓盤有6個，分別是：中海國際社區(qū)、融匯半島、融創(chuàng)歐麓花園城、金輝城、富力城、魯能星城。

03

這張表上的6個樓盤，有三個在核心區(qū)，有兩個在新區(qū)，有一個在老城區(qū)。

除了都是百萬方大盤之外（二手房成交量TOP20的樓盤基本上都是百萬方大盤），其實共性并不明顯。

如果一定要得出一些結(jié)論的話，我覺得有兩點是可以參考的：

第一，都是成熟社區(qū)。

比如彈子石的國際社區(qū)、融僑半島的金輝城、李家沱的融匯半島、五里店-龍頭寺板塊的魯能星城，都是發(fā)展了十幾年的大社區(qū)，周邊的生活配套都已經(jīng)非常成熟。

魯能星城（圖源網(wǎng)絡(luò)）

就算是大學(xué)城的富力城和巴南鹿角的歐麓花園城這種新區(qū)的樓盤，也都發(fā)展了十幾年，入住率已經(jīng)較比高，二手房已經(jīng)實現(xiàn)充分換手，所以成交量與掛牌量之間可以達到一個相對穩(wěn)定的平衡。

反觀排名靠后的一些樓盤，比如華僑城、中交中央公園、融創(chuàng)文旅城等，都是近5年新房賣得比較火的樓盤，周邊配套還沒有完全跟上，人口導(dǎo)入還比較慢。

重慶融創(chuàng)文旅城

由于前期積累的大量投資需求還沒有被消化，所以在當(dāng)前的階段掛牌量非常高，二手房還不能實現(xiàn)充分換手。

所以，如果你要買房投資，持有時間與樓盤成熟周期的關(guān)系是你必須要考慮的問題。

第二，低總價，低單價。

這幾個樓盤的面積在100-120平米之間。

并且，除了位于南坪核心濱江地段的金輝城之外，其它幾個總價都比較低，總價段在74-116萬之間。

單價在7400-10667元/平米之間。

可以很明顯看出，在當(dāng)前的二手房市場上，以價換量仍然是主基調(diào)，當(dāng)前的主流客戶仍然是剛需客戶。

04

雖然我們根據(jù)過去的數(shù)據(jù)選出了6個重慶“賣得最好”的二手房小區(qū)，但我必須提醒大家的是：

市場是在不斷變化之中的。

今天的小甜甜，明天說不定就成了牛夫人。

當(dāng)前你的房子賣不掉，未來說不定又會變成一房難求的搶手貨。

過往的規(guī)律也只能僅供參考，不能刻舟求劍。