為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。

案件梳理

一、當事人關系

原告：程峰（購房者）

被告：乙公司（房產出售代理方）

二、關鍵事實

合同簽訂與約定：

2018 年 4 月 3 日，程峰與乙公司簽訂《定金支付協議》及《補充協議》，約定程峰以 495 萬元預定位于北京市朝陽區的一號房屋，單價 5.5 萬元 / 平方米，同時支付 19.8 萬元渠道費。協議明確乙公司需保證程峰在 2018 年 11 月 15 日前入住，2018 年 12 月 30 日前取得 70 年產權房本，否則退還全部款項并賠償總房款 5%。

2018 年 4 月 27 日，雙方簽訂《房產認購合同》，細化付款方式：定金 49.5 萬元于簽約前支付；2018 年 5 月 10 日前支付 50% 房款 247.5 萬元；2018 年 9 月 30 日前支付尾款，同步辦理網簽。合同約定，若因乙公司原因導致購房失敗，需 15 個工作日內退還房款、渠道費，并賠償總房款 5%。

款項支付與違約：

程峰分別于2018 年 4 月 3 日支付定金 49.5 萬元及渠道費 19.8 萬元，4 月 27 日支付 247.5 萬元，8 月 21 日支付尾款 199.21 萬元，合計支付 516.01 萬元。但乙公司未按約定交付房屋及辦理產權，構成違約。

關聯案件情況：

乙公司原負責人許某曾因該項目涉嫌合同詐騙被調查，后因證據不足被不起訴，刑事程序認定現有證據無法證實其具有非法占有目的。

三、證據情況

程峰提交《定金支付協議》《補充協議》《房產認購合同》、四張蓋有乙公司財務章的收據、銀行轉賬明細，證明合同簽訂及款項支付事實。乙公司經傳喚未到庭，未提交證據及答辯。

爭議焦點

合同效力問題：程峰與乙公司簽訂的系列合同是否合法有效？

違約認定與責任承擔：乙公司未按約交付房屋、辦理產權，是否構成違約？若構成違約，程峰要求解除合同、返還房款及賠償違約金的訴求能否得到支持？

刑事調查影響：乙公司原負責人涉及刑事調查，是否影響本案民事合同糾紛的處理？

案件分析

一、合同效力認定

程峰與乙公司簽訂的《定金支付協議》《補充協議》《房產認購合同》系雙方真實意思表示，內容不違反法律、行政法規強制性規定，合法有效，對雙方具有法律約束力。

二、違約行為與責任分析

違約事實認定：程峰依約支付全部購房款及渠道費，但乙公司未按約定交付房屋、辦理產權登記，已構成根本違約，符合《民法典》第五百六十三條規定的法定解除條件。

合同解除依據：根據《民法典》第五百六十六條，合同因違約解除后，程峰有權要求乙公司返還已支付的516.01 萬元購房款，并賠償損失。

違約金支持理由：雙方合同明確約定，若乙公司違約需賠償總房款5% 作為違約金，程峰主張 24.8105 萬元違約金符合合同約定及法律規定，法院予以支持。

三、刑事程序與民事糾紛的關系

雖然乙公司原負責人曾涉刑事調查，但刑事程序最終未認定其構成合同詐騙，且現有證據不能證實乙公司在本案合同履行中存在刑事犯罪行為。根據“刑民分離” 原則，刑事調查結果不影響本案民事合同糾紛的獨立審理，法院依據民事合同約定及法律規定判定雙方責任。

裁判結果

確認合同解除：程峰與乙公司簽訂的《定金支付協議》《補充協議》《房產認購合同》于2024 年 8 月 10 日解除。

返還購房款：乙公司于判決生效之日起十日內返還程峰購房款516.01 萬元。

支付違約金：乙公司于判決生效之日起十日內賠償程峰違約金24.8105 萬元。

案件啟示

合同條款審查重要性：購房者簽訂購房合同時，應仔細審查交付時間、產權辦理、違約責任等關鍵條款，明確雙方權利義務，避免模糊表述。

資金支付與證據留存：支付購房款時，應通過銀行轉賬等可追溯方式進行，并妥善保存合同、收據、轉賬記錄等證據，為可能的糾紛維權提供依據。

違約救濟途徑：遭遇賣方違約時，購房者可依據合同約定及法律規定，及時主張解除合同、返還房款、賠償損失等權利，通過訴訟等合法途徑維護自身權益。

刑民交叉案件處理：涉及刑事調查的民事糾紛，應區分刑事與民事法律關系，民事案件審理以事實和合同約定為依據，保障當事人合法權益。