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一、案件梳理

（一）當事人信息

原告（反訴被告）：魏明，自然人。被告（反訴原告）：周芳，自然人。第三人：甲公司，法人。

（二）案件事實

2023 年 11 月 4 日，魏明與周芳簽訂《北京市存量房屋買賣合同》及補充協議，約定魏明以 631 萬元購買周芳位于北京市的一號房屋（建筑面積 156.02 平方米），其中房屋成交價 195 萬元，家具家電等作價 436 萬元，定金 20 萬元。合同明確付款方式、不動產轉移登記時間等條款，并約定魏明若逾期付款超 15 日或拒絕購房，構成根本違約，需按總價款 20% 支付違約金。

魏明于2023 年 11 月 4 日、10 日依約支付定金 20 萬元。原計劃通過出售其父母位于豐臺區的二號房屋獲取購房資金，但 2024 年 4 月 30 日其母親在二號房屋內去世，導致房屋因忌諱及繼承問題無人問津，無法出售，魏明失去購房資金來源。加之魏明家庭經濟負擔沉重（夫妻無房產、月收入 6000 元、需撫養子女及贍養四位老人、支付房租），無力繼續履行合同。

2024 年 5 月，魏明告知甲公司無力購房，甲公司轉達周芳同意解除合同，但周芳次日反悔。周芳反訴要求魏明賠償違約金 106.2 萬元（扣除定金 20 萬元后），稱魏明系因房價下行惡意毀約。雙方均提交房屋價格截圖，法院核實后確認一號房屋房價存在下跌情況。

（三）雙方主張

原告（本訴）主張：

解除與周芳簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及補充協議；

周芳返還已付定金20 萬元；

周芳承擔本訴訴訟費。

被告（反訴）主張：

魏明賠償違約金106.2 萬元（扣除定金后）；

魏明承擔反訴訴訟費。

第三人述稱：若雙方協商一致解除合同，無異議。

二、爭議焦點

魏明解除合同的理由是否成立，是否構成違約？

若魏明違約，約定的違約金是否過高，應如何調整？

三、案件分析

（一）合同解除及違約認定

魏明與周芳簽訂的合同及補充協議合法有效，雙方應依約履行。魏明因母親去世導致購房資金來源中斷、家庭經濟困難而無法履約，雖非主觀惡意，但該情形不屬于不可抗力（不可抗力需不可預見、不可避免且不可克服，母親去世與購房資金關聯并非絕對因果關系）或情勢變更（合同基礎條件未發生根本性異常變動）。根據合同約定，魏明未按期支付購房款，構成違約，應承擔違約責任。

（二）違約金調整依據

《民法典》規定，約定違約金過分高于造成損失的，法院可根據當事人請求適當減少。本案中：

損失認定：周芳主張房屋因魏明違約導致降價銷售產生差價損失，法院核實房屋確有降價，其損失客觀存在。

調整考量因素：法院綜合考慮合同履行情況（魏明僅支付定金）、當事人過錯程度（魏明違約但非惡意）、預期利益（房屋市場價格波動）、公平原則等，酌情將違約金從合同約定的126.2 萬元（總價款 20%）調整為 100 萬元，扣除已付定金 20 萬元后，魏明需支付 80 萬元。

四、裁判結果

法院依據《中華人民共和國民法典》第五百六十六條規定，判決如下：

魏明與周芳于2023 年 11 月 4 日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》于 2024 年 9 月 30 日解除；

魏明、周芳與甲公司于2023 年 11 月 4 日簽訂的《補充協議》于 2024 年 9 月 30 日解除；

魏明于判決生效之日起十日內給付周芳違約金800,000 元（已折抵定金 200,000 元）。

五、案件啟示

合同履行的嚴肅性：簽訂合同后應謹慎評估履約能力，非法定免責情形下，未按約履行將承擔違約責任。

不可抗力與情勢變更的界定：當事人主張免責時，需嚴格符合法律對不可抗力或情勢變更的構成要件，避免主觀認定導致敗訴。

違約金的司法調整：違約金約定過高時，法院將綜合多因素進行調整，當事人主張調整應提供充分證據證明損失與公平合理性。

風險防范意識：交易雙方可在合同中細化違約情形及賠償計算方式，或通過購買履約保險等方式降低風險。