All rights reserved 昨日財(cái)經(jīng)夜讀&潘旭東財(cái)經(jīng)說

自己的房子不給住，法院還說，支持！真是離了大譜了。

故事還得從2018年講起。這一年，上海56歲的徐先生經(jīng)人介紹，認(rèn)識了小6歲的蔣女士，雖然家人極力反對，他的姐姐還警告他：“這女人圖的就是你的房子！”但對于單身了20多年的老光棍來說，終于可以結(jié)婚了，哪還管得了那么多。而這段婚姻的結(jié)局卻是女人沒了，房子也沒了。這究竟是怎么一回事呢？

一、黃昏戀背后的甜蜜陷阱

話說徐先生與蔣女士這就談起了戀愛。熱戀期間，蔣女士主動搬進(jìn)了徐先生位于徐匯區(qū)的婚前房產(chǎn)——一套一室一廳41平方米的老房子。

俗話說得好，當(dāng)局者迷，旁觀者清。這段黃昏戀從一開始就遭到徐先生的姐姐和女兒的堅(jiān)決反對，但沉浸在愛情中的徐先生不僅糊涂地和女兒斷絕了關(guān)系，還在2019年毅然與蔣女士領(lǐng)證結(jié)婚。

然而，婚后第三年的一天，蔣女士突然大變臉，提出要在房產(chǎn)證上登記“終身居住權(quán)”，并威脅說："不辦居住權(quán)就不和你過夫妻生活！"這一刀就切中了徐先生的軟肋。徐先生表示，我這個人20多年一直單身，這要是不住一起，肯定不行啊。無奈之下，只得和蔣女士到房產(chǎn)交易中心辦理了居住權(quán)登記。別小看這張薄薄的證書，正是因?yàn)樗屖Y女士獲得了這套房子的終身居住權(quán)。

二、離婚后的 “合法霸占”

好景不長，該發(fā)生的還是要發(fā)生。拿到居住權(quán)后，蔣女士的態(tài)度急轉(zhuǎn)直下。她故意在飯菜里放徐先生忌口的食材，頻繁爭吵甚至潑水辱罵。直到2022年9月，兩人還是分開了，徐先生被迫搬到7平方米的客廳睡沙發(fā)，而蔣女士獨(dú)占16平方米的主臥。忍無可忍的徐先生于2024年7月起訴離婚，兩人最終在法院調(diào)解下解除婚姻關(guān)系。說白了，就是什么都沒有了，才想起來后悔。

原以為離婚能徹底解決問題，但沒想到蔣女士很快又將徐先生告上法庭。她要求搬回臥室居住，并禁止徐先生在晚8點(diǎn)至早8點(diǎn)進(jìn)入臥室。法院一看，這承諾書寫得明明白白："按現(xiàn)條件居住，防止雙方仍住一房"。結(jié)果判決：蔣女士繼續(xù)住臥室，徐先生只能蝸居客廳。

自己的房子不讓住，這是什么道理？

法官指出：雙方在離婚時(shí)簽訂的承諾書明確約定 “按現(xiàn)條件居住”，而徐先生手寫的這份協(xié)議，實(shí)際上確認(rèn)了蔣女士對臥室的獨(dú)占使用權(quán)。（大……無……語，離婚協(xié)議也敢隨便簽？）

三、居住權(quán)的“威力”有多大？

根據(jù)《民法典》第366條、第725條，居住權(quán)登記后，買賣不破居住權(quán)。什么意思呢？就是說即便徐先生把房子賣了，新房主也無權(quán)趕走蔣女士（因?yàn)橘I賣不影響原合同的有效性）。更何況蔣女士的居住權(quán)期限為“終身”，這意味著她直到去世都能住在徐先生家。所以，這種房子也沒人敢買。

根據(jù)《民法典》第368條，居住權(quán)必須書面合同+登記才生效。徐先生和蔣女士的居住權(quán)經(jīng)過了不動產(chǎn)登記，這是關(guān)鍵！如果沒有登記，居住權(quán)根本不成立。

此外，華東政法大學(xué)吳一鳴副教授指出，居住權(quán)作為用益物權(quán)，其效力甚至高于所有權(quán)。徐先生雖然是房主，但蔣女士的居住權(quán)讓他對房屋的處分權(quán)幾乎歸零。

四、類似案例警示

攀枝花八旬老太案：80歲的賴某與李某結(jié)婚后，李某子女繼承房產(chǎn)卻換鎖趕人。法院判決賴某有權(quán)居住至身故，因?yàn)榛榍皡f(xié)議明確約定了居住權(quán)。

重慶離婚贈房案：周某與楊某離婚時(shí)約定將商品房贈與孫子，但周某保留永久居住權(quán)。法院調(diào)解確認(rèn)該協(xié)議合法有效，保障了老人的安居權(quán)。

海口母女糾紛案：周某乙離婚后無房可住，法院依據(jù)其父親臨終遺言，認(rèn)定她對娘家房屋享有居住權(quán)，駁回了哥哥的騰房訴求。

五、給所有人的啟示

千萬別信口承諾

徐先生的承諾書寫得再潦草，只要簽字就有效。重要文件要像買房子簽合同一樣慎重。徐先生手寫的承諾書成為敗訴關(guān)鍵，任何涉及財(cái)產(chǎn)的約定都應(yīng)咨詢律師。

給居住權(quán)設(shè)"保質(zhì)期"
如果非要設(shè)居住權(quán)，可以寫："居住到離婚或一方去世居住權(quán)自動失效"。千萬別寫"終身"，除非你想把房子變成"傳家寶"。

登記是硬道理

即便有書面協(xié)議，不登記居住權(quán)就無法對抗第三人。

現(xiàn)實(shí)生活中，這種以愛或夫妻生活等相要挾的案例仍時(shí)時(shí)發(fā)生，總有人要為了眼前的茍且做出讓自己終生后悔的草率行為。

本案中，這場“臥室爭奪戰(zhàn)”看似荒誕，實(shí)則是一堂生動的法治課。居住權(quán)制度本是為保障弱勢群體的安居權(quán)，但如果被別有用心之人利用，也可能成為侵害他人權(quán)益的工具。記住：愛情不能代替法律，婚姻更需理性護(hù)航。

（案例來源：東方網(wǎng)）

法律小貼士

《民法典》第366條：居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。

《民法典》第368條：居住權(quán)無償設(shè)立，但是當(dāng)事人另有約定的除外。設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。

《民法典》第369條：居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當(dāng)事人另有約定的除外。

《民法典》第725條：租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。

《民法典》第1065條：男女雙方可以約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)以及婚前財(cái)產(chǎn)歸各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有。約定應(yīng)當(dāng)采用書面形式。沒有約定或者約定不明確的，適用本法第一千零六十二條、第一千零六十三條的規(guī)定。