北京進深 徐迪 好房子東風吹皺北京樓市一池春水，各大開發商心思都活泛了。

先有豐臺北京悅府增設大門和景觀廊道，但因為“先斬后奏”，項目還收到一張5萬元的罰單，提醒其先報規再建設。

建發金茂觀宸在取證之前，也增設了風雨連廊，配齊好房子“三件套”。

大興御璟星城元啟，開盤7個月后重新報規，新增南向奇偶陽臺。調規后的一周時間內退了30多套房，項目攢了半年的網簽數字掉到個位數，是為了重新簽還是具體有別的原因不得而知，為了從“被刺者”變成“背刺者”，就挺拼的。

近日，又一個在售樓盤調整了設計方案，北京潤府，不過他沒有動已售部分，而是重新設計了未取得預售許可證的二期項目。

公區升級：鄰里共享空間+微型架空層+斷點式風雨連廊

公共區域上，小區東側、北側各有一座景觀大門。其中東側1#門入口增設鄰里共享空間+商服配套，面積約140平米；

下沉庭院由風雨連廊分隔成兩部分，形成三進式府院門儀。

東門兩側的10#和15#樓均為一期在售項目，南北各有一座配套樓，南側為拖育服務設施，北側為再生資源回收站、菜市場等。

在北京好房子技術要點中，風雨連廊，是將相互獨立的建筑物或將建筑物與小區內廣場、游園等公共空間相互連接。

北京潤府二期新增的風雨連廊，跟“連”字關系不大，特別是南邊那三處段點式的設計，方方正正的更像是涼亭。

東門口的連廊連基本是下沉庭院的外圍延伸，成為大門的景觀帶配件之一；

正中央的一段長度夠，但既沒連接大門，也沒接入樓棟，位置上可以做中央廣場的景觀游廊。

架空層只在北門正對面的6#樓東邊戶首層部分，面積大約150平米，東側緊挨著一塊下沉式綠化帶和室外活動場地。

擴容空間：開敞陽臺進深1.2-1.4米

2025年，北京新房市場對“實用型陽臺”的需求升溫，越來越多樓盤在設計時注重擴容空間的打造。

陽臺不僅提升房型功能性，也增加了住宅未來的保值、增值潛力，成為吸引首置和改善型購房者的重要加分項。

北京潤府二期南向新增的通面寬開敞陽臺，比較保守，進深1.2米和1.4米不等。

北向和側邊，有疑似設備平臺的空間。

邊邊角角的空間，加下來，套內面積足可以擴大8%-10%。這對于潛在購房者來說，肯定是加分項。

卻是引發一期業主不滿的最大問題所在。

公區的配套全部樓棟都可共享，但部分房源得房率提升，讓另一部分人怎么想？

不患寡而患不均。

被刺的一期業主

北京潤府一期的贈送面積只有飄窗，而且尺度有限，僅在南向臥室、邊戶的側面、99平和109平的客廳有飄窗。

前一陣子，一期業主們收到了“關于北京潤府項目高品質家園建設征詢意見問卷”調查表。問題包括：

“假如北京潤府項目二期設置架空層，您希望架空層后續作為什么用途使用？

您對北京潤府項目二期規劃方案持怎樣的態度？(總平圖及戶型平面圖詳見附件)?！?/p>

什么態度？有些行動力強的直接就投訴了。

一期業主對北京潤府二期升級的不滿主要來自三個方面：

首先，信息不對稱。

業主們認為開發商在項目一期銷售過程中，未履行充分的信息披露義務，未向一期業主提示二期可能存在的產品變更（如二期加陽臺提升贈送面積提升得房率等）等重大不利因素。

其次，價值貶損擔憂。

作為一期業主，他們堅決反對在同一地塊、同一小區內實施兩代產品差異化策略。一期業主在購房后短期內即面臨房產價值貶損的風險，尤其是在期房階段，這種產品差異將直接導致一期房產市場競爭力下降，損害一期業主合法權益。

第三，調研程序質疑。

一期業主反饋開發商在收集業主反饋時存在誘導、蒙混過關等不當行為，導致問卷調查結果失真。業主懇請開發商以正式法律協議的形式，明確征詢一期業主的意見（且協議應至少一式兩份，允許業主同步保存核驗）。

3月10日北京規自委亦莊分局管理員回復稱，目前暫未收到建設單位關于“潤府二期”的設計方案審查的申請。若后續建設單位申報設計方案審查，分局將對具體設計方案按照相關規范要求審核，并進行公示，充分聽取公眾意見。

現在方案出來了，公眾意見肯定會有，開發商能聽取多少，則是另一個層面的故事了。

北京潤府位于亦莊新城0503街區，靠近地鐵17號線北神樹站，所在地塊由華潤置地2024年2月摘得，成交價75.38億元，住宅樓面價4.31萬/㎡，溢價率0.51%。

占地面積約7萬㎡，地上建面17.5萬㎡，容積率2.5，規劃18棟8-18F洋房+小高層，共1386戶。

項目開發主體為北京潤悅置業有限公司，華潤置地北京公司總經理陳海鷗擔任項目公司法定代表人、執行董事及經理。

2024年4月13日，一期8棟樓640套取證入市，主力面積段99㎡-109㎡三居和129㎡-177㎡四居，銷售指導價6.5萬元/㎡。

目前網簽435套，去化率約68%，成交均價5.87萬元/㎡，約為指導價的九折。

（北京潤府一期戶型分布圖）

從CRIC數據來看，北京潤府拿證兩個月后才開始轉網簽，6月份合計成交26套，成交均價約6.17萬元/㎡；

7月份成交20套，成交均價達到最高點6.33萬元/㎡；隨后的三個月合計成交30套，均價仍保持在6.1萬/㎡左右。

10月份，隨著降息降首付、限購松綁等樓市重磅利好政策的密集發布，北京潤府去化開始加快。與此同時，成交均價也開始明顯走低。

2024年11月，北京潤府網簽57套，成交均價5.82萬元/㎡；12月網簽167套，成交均價5.83萬元/㎡。與銷售指導價相比，大概是九折的水平。

現房降價受市場規律影響，新房降價在市場規律之外大部分取決于開發商。

有業主表示，“房子成為現房后或者開盤一年左右降價還能接受，潤府高開低走的行為明顯屬于市場定位錯誤。”

業內人士也普遍認同，北京潤府之前開盤6萬多價格在市場上是偏高的，更何況體量這么大，還有外部的不利因素?？贡P很難長久，尤其是隨著周邊新地塊的入市，項目還是要回歸市場價格才能實現去化。

在看房人眼中，“外部不利因素”包括：教育地塊的開工建設存在不確定性，雖然引進了北師大附中，但有未拆遷民宅，引進不等于開工建設，就算開工也還要等。

此外，周邊有兩個垃圾場，一個已經封場多年，要改造成公園；另一個董村垃圾處理廠還在運營中，雖然規模不大，但確實有臭味和垃圾車進出。

最重要的是，亦莊內的新盤、次新二手房和二手限競房也多，例如隔壁潤楓領尚的二手房單價才4萬+。

戶型上，豐臺大肆贈送面積當下，北京潤府在贈送空間上只有飄窗一項，沒太多優勢。

“好房子”新規發布后，北京樓市正在發生深刻變化，從“全面看好”轉向“精挑細選”。北京潤府二期的產品升級，是2025年北京樓市“結構性機會”的真實寫照。

只是，二期調規后，指導價相同的情況下，一期剩余的200多套房子，還會有人看嗎？

相關公司：華潤置地hk01109