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案件梳理

一、當事人關系

原告：陳昊，一號房屋出售方。

被告：

周明，原房屋買受人，因無購房資格中途退出交易。

吳磊，繼周明之后的房屋買受人。

第三人：乙公司，提供房屋買賣居間服務。

二、交易過程

初始簽約：2022 年 1 月 25 日，陳昊與周明在乙公司居間下，簽訂包含《房屋買賣合同》《補充協議》等文件的《房屋買賣業務簽訂文件合訂本》，約定陳昊以 510 萬元出售一號房屋，周明支付 5 萬元定金，采用全款支付方式，交房時間不晚于 2022 年 4 月 30 日 ，逾期付款超 15 日，陳昊有權解除合同并要求周明支付總價款 20% 的違約金。

買受人變更：2022 年 2 月 28 日，陳昊、周明、乙公司、吳磊簽訂《變更買受方協議書》，周明將合同權利義務轉移給吳磊。

協議變更：2022 年 3 月 9 日，陳昊與吳磊、乙公司簽訂《變更協議書》，調整繳稅、不動產轉移登記等時間；同日，陳昊與吳磊單獨簽訂《變更協議書》，延長不動產轉移登記辦理期限。

網簽合同：2022 年 4 月 2 日，陳昊與吳磊簽訂網簽版《房屋買賣合同》，約定房屋售價 162 萬元（另有家具家電等作價 348 萬元），吳磊應在不動產轉移登記辦理完畢前 3 個工作日前付款。

三、爭議產生

吳磊未按約定支付首付款及后續房款，陳昊多次催告無果。陳昊為履約提前解除房屋租賃合同產生13147 元損失，并主張因房價下跌、房屋空置、另行租房等產生多項損失，要求解除合同并索賠 1132647 元；周明稱已與陳昊協商解除合同，不應擔責；吳磊同意解除部分合同，但對賠償金額存異議。

爭議焦點

合同解除問題：

陳昊與周明簽訂的原合同是否已協商解除？周明是否需承擔違約責任？

陳昊與吳磊簽訂的后續合同及網簽合同，是否符合法定或約定解除條件？

違約責任承擔：

吳磊未支付房款的行為是否構成根本違約？

陳昊主張的1132647 元違約賠償是否合理，各項損失應如何認定和計算？

案件分析

一、合同效力與解除權

原合同權利義務轉移：周明通過《變更買受方協議書》將合同權利義務轉移給吳磊，經陳昊同意后，周明不再是合同相對方，陳昊要求周明擔責缺乏依據。

吳磊違約認定：吳磊未按約定支付房款，符合《房屋買賣合同》《補充協議》中“逾期超過 15 日，出賣人有權解除合同” 的約定，構成根本違約，陳昊有權解除合同。法院以起訴狀送達吳磊的 2023 年 2 月，認定合同解除時間。

二、損失賠償認定

直接損失：陳昊提前解除房屋租賃合同產生的13147 元費用，吳磊愿承擔，法院予以支持。

房屋空置損失：合同約定2022 年 3 月 31 日辦理不動產轉移登記，吳磊逾期付款超 15 日，陳昊有權解除合同。房屋自原租戶退租后空置，陳昊應采取措施避免損失擴大，法院酌情支持 3 個月、每月 5800 元的空置損失，共計 17400 元。

差價損失：因吳磊未配合解除網簽，導致房屋無法及時另售，結合市場房價下降情況，法院參考同小區房屋報價，酌定房屋差價損失為748770 元。

其他損失：陳昊在交易前已租房居住，且房屋空置損失已獲部分支持，同時房價下降也可能節省其購房成本，故其另行租房損失法院不予支持；

裁判結果

陳昊與周明、吳磊及乙公司就一號房屋買賣簽訂的《房屋買賣合同》《補充協議》《變更協議書》等合同于2023 年 2 月解除。

吳磊于判決生效之日起七日內協助陳昊辦理網簽備案合同的撤銷手續。

吳磊于判決生效之日起七日內賠償陳昊損失729317 元（總損失 786347 元扣除已支付的 50000 元定金）。

案件啟示

合同履行與變更風險：房屋買賣過程中，買受人應確保自身具備購房資格，避免因資格問題導致合同變更或違約；合同權利義務轉移需經各方協商一致并簽訂書面協議。

違約責任約定與舉證：合同應明確違約責任及損失賠償計算方式；主張損失賠償時，當事人需提供充分證據，如房屋價格波動的合理參照依據。

減損義務：一方違約后，非違約方有義務采取合理措施防止損失擴大，否則將自行承擔擴大部分的損失。