為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。

一、案件梳理

（一）當(dāng)事人信息

原告：林宇，自然人。被告：甲開發(fā)有限公司，法人。第三人：乙支行，法人。

（二）案件事實(shí)

2017 年 2 月 28 日，林宇與甲開發(fā)有限公司簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》，約定購買位于大興區(qū)一號(hào)房屋（規(guī)劃性質(zhì)為辦公，建筑面積 81.18 平方米），總價(jià)款 4210238 元，實(shí)際支付 4234622 元（含面積補(bǔ)差款），其中 2100000 元通過向乙支行貸款支付。合同約定甲公司應(yīng)在林宇交清過戶資料、稅費(fèi)并完成房屋交付后的 720 日內(nèi)，協(xié)助辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記；若逾期，林宇可在 720 日屆滿后 30 日內(nèi)書面申請(qǐng)退房，否則視為放棄退房權(quán)利。

2018 年 9 月 17 日，林宇與甲公司、乙支行簽訂《個(gè)人購房借款 / 擔(dān)保合同》，乙支行向林宇發(fā)放 2100000 元商用房貸款并支付給甲公司，林宇按月承擔(dān)還款義務(wù)。截至 2024 年 7 月 26 日，林宇已還本金 903776.67 元、利息 500367.44 元，貸款余額 1196223.33 元，但存在 1 期（2024 年 7 月 23 日）逾期未還，積欠本金 21195.47 元、利息 6063.93 元。

因甲公司未辦理房屋初始產(chǎn)權(quán)登記，導(dǎo)致無法為林宇辦理過戶，且甲公司以稅務(wù)爭(zhēng)議為由拖延解決，至今未明確辦證期限。林宇遂起訴要求解除兩份合同，由甲公司返還購房款、賠償利息損失并承擔(dān)剩余貸款。甲公司以超過合同約定退房期限、行業(yè)困境為由拒絕解除；乙支行則主張借款合同糾紛應(yīng)由仲裁管轄，法院無權(quán)處理。

（三）雙方主張

原告主張：

解除與甲公司的《商品房預(yù)售合同》及與乙支行的《個(gè)人購房借款/ 擔(dān)保合同》；

甲公司返還已付購房款2134622 元及利息，支付已還貸款本息，并承擔(dān)剩余未還貸款；

甲公司承擔(dān)本案訴訟費(fèi)及保全費(fèi)。

被告辯稱：

林宇未在合同約定的30 日內(nèi)提出退房，已喪失解除權(quán)；

房屋已交付使用，未過戶系稅務(wù)爭(zhēng)議導(dǎo)致，不同意解除合同；

若法院判決解除，需同步解除網(wǎng)簽備案并返還房屋。

第三人述稱：

借款合同約定糾紛由北京仲裁委員會(huì)管轄，法院無權(quán)受理；

若合同解除，要求明確林宇對(duì)已逾期貸款的還款責(zé)任。

二、爭(zhēng)議焦點(diǎn)

法院對(duì)借款合同糾紛是否具有管轄權(quán)？

林宇與甲公司的《商品房預(yù)售合同》是否符合解除條件？

林宇與乙支行的《個(gè)人購房借款/ 擔(dān)保合同》應(yīng)否解除，貸款責(zé)任如何分配？

三、案件分析

（一）法院管轄權(quán)認(rèn)定

乙支行以借款合同約定仲裁條款為由主張法院無管轄權(quán)。法院認(rèn)為：其一，管轄權(quán)爭(zhēng)議本質(zhì)是“主管” 問題（即糾紛是否屬于法院受理范圍），而非法院間權(quán)限劃分；其二，商品房預(yù)售合同是借款合同成立的前提，兩者緊密關(guān)聯(lián)，基于訴訟效率和便利性，法院一并審理兩個(gè)合同糾紛并無不當(dāng)。

（二）商品房預(yù)售合同解除依據(jù)

根據(jù)《民法典》第五百六十三條，當(dāng)事人一方根本違約導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)，另一方享有法定解除權(quán)。本案中：

甲公司逾期辦證超3 年，至今未取得大產(chǎn)權(quán)，且無明確辦證計(jì)劃，導(dǎo)致林宇長(zhǎng)期無法取得房屋產(chǎn)權(quán)，構(gòu)成根本違約；

雖約定解除權(quán)行使期限已過，但甲公司持續(xù)違約行為致使合同目的落空，林宇仍可依據(jù)法定解除權(quán)解除合同。合同自甲公司收到起訴狀之日（2024 年 6 月 7 日）解除。

（三）擔(dān)保貸款合同解除及責(zé)任分配

依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》：

商品房買賣合同解除后，擔(dān)保貸款合同目的無法實(shí)現(xiàn)，林宇有權(quán)解除與乙支行的借款合同，解除時(shí)間為乙支行收到起訴狀之日（2024 年 6 月 7 日）；

合同解除后，甲公司應(yīng)返還林宇已付購房款及利息，并向乙支行支付林宇已還及未還的全部貸款本息（含合同解除后的逾期部分）。

四、裁判結(jié)果

法院依據(jù)《民法典》及相關(guān)司法解釋，判決如下：

確認(rèn)林宇與甲公司的《商品房預(yù)售合同》于2024 年 6 月 7 日解除；

確認(rèn)林宇、甲公司與乙支行的《個(gè)人購房借款/ 擔(dān)保合同》于 2024 年 6 月 7 日解除；

甲公司于判決生效后十日內(nèi)返還林宇購房款2134622 元及利息（自 2019 年 8 月 22 日起按 LPR 計(jì)算）；

甲公司于判決生效后十日內(nèi)向林宇支付已還乙支行的貸款本息（以乙支行核算為準(zhǔn)）；

甲公司于判決生效后十日內(nèi)向乙支行支付未還貸款本息（含2024 年 6 月 7 日后的逾期部分，以乙支行核算為準(zhǔn)）。

五、案件啟示

合同履行與違約救濟(jì)：開發(fā)商逾期辦證超合理期限可能構(gòu)成根本違約，購房者即使錯(cuò)過約定解除權(quán)期限，仍可依據(jù)法定解除權(quán)維權(quán)。

多重合同關(guān)系處理：商品房買賣與擔(dān)保貸款合同緊密關(guān)聯(lián)，法院可基于訴訟便利原則合并審理，避免當(dāng)事人重復(fù)訴訟。

格式條款風(fēng)險(xiǎn)：合同中關(guān)于解除權(quán)行使期限等格式條款可能限制購房者權(quán)利，簽訂時(shí)需謹(jǐn)慎審查；若開發(fā)商惡意拖延履約，購房者應(yīng)及時(shí)主張權(quán)利。

金融機(jī)構(gòu)責(zé)任：貸款合同約定仲裁管轄時(shí)，法院仍可基于基礎(chǔ)合同關(guān)系受理案件；合同解除后，開發(fā)商需承擔(dān)剩余貸款責(zé)任，保障金融機(jī)構(gòu)權(quán)益。