經過多年的觀察，以及市場的成交認證，金山片區，房價最堅挺的地方，非江南水都莫屬。

金山這幾年里，有不少的新項目入市，其中不乏有地段好，毗鄰在地鐵口的位置。盡管這些新樓盤新，環境好，配套也不錯，但也會受到市場的影響，導致價格出現較大的跌幅。

然而，融僑江南水都是大多數人，都無法理解的片區，盡管這里的房子已經有十年之久，它的價格始終處在金山片區的頂端。買它的人，也能接受它的高價位，業主之間似乎也達成了一個共識，堅決不會將房子低價格賣出。

我每次看到江南水都的二手房成交價格，都很難想象到，有人覺得2.7萬的價格，是便宜的價格，也是業主經過8次價格調整之后的價格。對于行業外的人來說，不理解水都片區的價格，我能理解，對于我這個從業十幾年的人來說，也說不出個一二三四五來。

用近期4月份剛剛成交的一套房源，作為縮影，給大家做個簡單的分析。

成交小區：江南水都名筑；

成交時間：2025年4月；

成交數據：產權120.8平米，3房2廳，高樓層，南北朝向，精裝修，328萬，成交單價27153元/平米。

房源成交分析：

1、這套房子掛牌612天，期間價格調整8次，2023年首次掛牌420萬，用業主的話來說，這兩年他的房價少賣100萬了。反過來說，如果業主在2023年首次掛牌的價格不要那么高，可能成交的價格會比現在更高一些。近兩年的時間里，看過這套房子的客戶不下50組，可見大家對房子都是滿意的，最終都是因為價格的問題。

2、江南水都名筑，是水都的第一期，小區共有33棟樓，1288戶業主，容積率1.4，綠化率3%，小高層建筑，內部的環境很漂亮。出售的房源43套，業主掛牌均價29958元/平米，近一年的時間里，雖有降下來一些，但總體的幅度不大，成交的價格基本保持在2.7-2.9萬之間。

3、中介把江南水都名筑名筑定義為品質改善，這個小區2居室的房源相對較少，大多數是100平米以上的三房與四房的戶型結構，總價范圍在207-500萬之間，最大的面積是225平米的頂層復式樓，還是屬于樓梯房，所以這個小區的價位普遍偏高一些。

4、近期的成交記錄顯示：112平米，樓梯中樓層，310萬，單價是27679元/平米；這個單價在金山中心的片區，基本上可以隨意選擇，哪怕是一手房，第四代住宅，也能買得到，用我的話來說，這套120平米的戶型，并不是很好，屋內整體的使用空間分布較為一般，不如現在設計的戶型。

購房建議：

在小編的眼里，江南水都一直都保持著自己的神秘感，曾經能夠買入江南水都的人，都是品質較高的群體，特別是在2017年階段，入手江南水都的家庭，家境都很殷實。

在江南水都的前排是融僑外灘，外灘的價格，眾所周知，它是福州的頂級富人區之一，能夠看江景的樓層，單價基本在4.5萬/平米以上，一套房子，隨隨便便上千萬的存在。自從融僑外灘壹號入市以后，更是給這個片區添上了富豪的色彩。

我認為，現在的水都，除了它的地段好，配套全，教育條件不錯以外，其劣勢在于它密度較高，停車較為緊張，從未來小區的設計，以及人們對居住環境追求的角度出發，它也會成為過去式，被替代的一種產品。

關于價格上，我認為它未來還有一定的價格下跌空間。過去的時代里，融僑水都是最新的產品，而在未來，房地產已經告別了高周轉，進入品質的時代，不僅是居住環境，還有戶型結構，都會成為購房者關注的焦點。

從國家“好房子”的標準到福州的新規，都是品質時代下對客戶的需求一種體現，所以我認為，水都這樣高密度的商圈，會隨著時間的推移，逐漸開始下行。

小白觀樓市，更多內容可看主頁。