今年的深圳樓市，“金三銀四”已然畫上句號。

　　此刻很多人的心又提到了嗓子眼，對于接下來的市場走勢，既有期待也有不安，看漲與看跌情緒并存。

　　不管怎樣，拋開主觀感受，四月深圳樓市是這樣的：

　　01

　　剛過去的4月，深圳二手房住宅網簽量5733套，較3月的6078套下降5.7%，處于5000套榮枯線之上。

　　從同比數據來看，較去年4月的4171套上漲37.4%，并刷新近五年來同期的成交最高紀錄。

　　2021年4月是4877套

　　2022年4月是1860套

　　2023年4月是3196套

　　2024年4月是4171套

　　2025年4月是5733套

　　如果以年為單位，深圳樓市成交量的低谷期是在2022年，其中二手住宅約2.17萬套，之后就開始進入修復階段，到2024年翻倍至5.44萬套。

　　今年前4月，深圳累計網簽了20042套二手住宅，按目前形勢看，年底二手房成交量在2024年的基礎上保持正增長幾乎沒啥懸念；若后續政策給力點，還有望再往上提高一個臺階。

　　房價方面，據樂有家數據統計，4月二手住宅成交均價環比略有下滑，從6.36萬/㎡下滑至6.3萬/㎡。

　　市場的微觀情況，大致如下：

　　1、低總價房源競爭白熱化，硬傷越多越難賣，越難賣就越降價。

　　2、部分老破舊學區房3月紅紅火火，成交價“一漲再漲”，而進入4月份以來就慢慢消退了。

　　3、深圳灣片區近期受多批法拍房影響，二手房成交價也被拉了下來，因此片區3-4月份整體成交量有所提高。

　　4、價格相對平穩些的，主要是華僑城、科技園、寶中這些核心板塊的次新改善房，還有各方面不錯的剛改房，價格也比較穩。

　　在整體量價上的表現來說，4月深圳二手房市場和3月基本沒太大區別，但細分到板塊、產品之間，以及法拍房的沖擊，呈現出結構性差異特征。

　　02

　　深圳新房市場，也是一半海水一半火焰。

　　整個4月，深圳共賣出3695套新房住宅，環比3月下降11.2%。

　　一邊是紅盤熱銷：

　　龍華紅山華府，184套100平米以下剛需戶型，開盤1個多小時售罄，備案均價8.05萬/㎡。

　　前海時代三期尊府，76套245-285㎡大戶型，開盤當日去化率超90%，套均2000多萬。

　　另一邊是外圍盤遇冷：

　　坪山碧嶺兩個項目，備案均價3萬左右/㎡，共推400多套房，開盤基本無人問津。

　　龍華觀瀾一項目，備案均價4.91萬/㎡，推384套房，實際開盤銷售也不容樂觀。

　　從供應端看，4月的最后一周，深圳預售了9個住宅項目，超1000套住宅，主要在寶安、龍華、龍崗等剛需區域，南山只有一個。

　　為應戰五一黃金周，這幾天開發商們的促銷海報頻頻，從東部到西部，多個在售新樓盤推出了特價房、一口價、買房補貼，甚至0首付等促銷活動。

　　什么樣的房子最容易打價格戰？

　　一種是周邊產業和配套薄弱，無法匯聚真正的高凈值人群，只能成為極致剛需福池，而剛需自身抗風險能力弱，對房價極其敏感，一有風吹草動就先扛不住。

　　另一種是供應過剩，本來你的房子已經賣得很便宜了，結果鄰居比你更便宜，當供大于求，價格就會失去平衡。

　　隨著深圳樓市進入“強者恒強”時代，占據城市發展主脈絡、承載稀缺資源的板塊，將持續領跑價值增長。

　　而產業配套薄弱、供應過剩的板塊，哪怕折扣很低，哪怕零首付，也常常是無人問津。

　　03

　　政策層面，4·25會議提出，持續鞏固房地產市場穩定態勢。再次釋放了高層促進房地產市場平穩健康發展的信號。

　　前幾年討論救市的時候，人們普遍認為，“房住不炒”時代，一線城市無論如何都不會取消限購，限制外地資金流入樓市。

　　然而事實證明，只有投資客進場了，才能真正激活樓市。去年一線城市逐步放松限購恰好印證了這點。

　　“房住不炒”，不代表房價不漲。市場的歸市場，保障的歸保障，本質上就是讓那些高品質的房子在未來持續上漲，而保障房就是解決保障性問題。

　　現在的深圳房產市場，既是機遇場，也是試金石。

　　對于買房人而言，與其追逐短期波動和“價值洼地”，不如錨定“長期持有＋核心資產”的邏輯。

　　畢竟，一個城市的未來，永遠屬于與創新脈搏同頻的人。