最近樓市陸續開始回暖，但有一個地方的數據卻讓我太震驚

就是距離北京市區僅30公里的：燕郊

和昆山、惠州一樣，這幾年環一線城市日子都不太好過

市場信息預估數據，僅供參考

但對比高峰期，昆山、惠州房價普跌30-50%左右

燕郊整體下跌超過65%，是所有環一線城市里跌幅最大的

從2017年巔峰期的均價3.4萬/㎡，來到了目前的1.2萬/㎡

據說個別小區甚至跌去7成以上

我找出了幾個成交量較好的小區，發現最大跌幅為76%

看見這個數字忍不住倒吸一口涼氣，這已經不是腰斬了，膝蓋以上幾乎全無

而且這種痛楚對燕郊的房東來說，已經持續很久了

哪怕當下這個小陽春也有些無力

數據來源：貝殼

包括前兩年，甚至還傳出過“免費送房、不要首付”的新聞，引起一波不小的輿論

曾經的環一線神話、“全國第一睡城”，如今一步步跌落神壇

燕郊，大概就是這類城市在如今樓市生存困境下最極致的樣本和寫照

不過為了驗證是否真有這么夸張，以及這種環境下當地人真實生活狀態又是怎么樣的

我決定出發北上，實地去一趟燕郊

01

什么最能詮釋燕郊環一線的生活，我想是從這里的通勤開始的

行政上燕郊歸于河北但地緣緊挨北京，于是國貿上班、河北睡覺，成了燕郊在世人眼中最大標簽

去之前我對兩地之間的距離還沒有太大感覺，直到坐在出租車上司機提醒一句“出北京了”

打開地圖一看，僅僅一河之隔

河對岸就是通州，哪怕到北京市區也不過30多公里

也因為這樣的距離導致了燕郊最大現狀：睡城

但和擁有11號線地鐵的昆山不同，目前燕郊到北京還沒有通地鐵

主要通勤工具就是公交和自駕

一些大型社區附近基本都有直達CBD的公交站

比如住著超過10萬人的福城上上城五期

門口的814路終點站就在大北窯，也就是今天的國貿CBD

不堵車的情況下全程大概1個小時零4分，但這種情況遇到早晚高峰基本是不存在的

較低的房租和生活成本讓燕郊常年保持過量的通勤人口，擁堵成為每天的常態

2024年燕郊常住人口87萬，加上外來人口總數110萬，而其中大概有10幾萬每天都固定在“燕郊—北京”兩點一線的奔忙

當地司機告訴我早上6點開始公交站隊伍能排上一百米

燕郊人排隊乘坐直達北京朗家園的公交

尤其進京檢查站附近擁堵非常嚴重

走京平高速到北務收費站附近，車輛大概停留了2分鐘

掏出身份證的那一刻，我真正感受到燕郊不屬于北京，這里依然是河北省廊坊市

而數十萬進京通勤者，每天早上都要經歷一次這樣的動作

這些無疑又加劇了燕郊通勤的不便和無奈

而這些通勤者選擇燕郊，也并不是一場雙向奔赴

只是考慮到比北京更便宜的房租和更低的生活成本

走在燕郊內部肉眼可見依然是濃濃的縣鄉風，道路盡頭甚至會出現這樣的龐然大物

同時人口混雜，除了東城白領還有全國各地跟隨年輕人而來的老年人、兒童，以及北京的網約車司機、裝修工人、小商販等聚集在這里

白天道路公園老人居多，年輕人早出晚歸，也無力為燕郊創造更多的經濟價值

如今的燕郊看上去已經淪為普通意義上的環一線睡城

而一座新城承載了上百萬的過量人口，卻無法因此收獲更多的經濟效益，就相當于消耗大量城市資源去供養一些注定要離開的人

這種情況下，樓市不容樂觀似乎也變得非常合理了，但跟隨中介轉了四五個小區之后

我發現自己還是低估了燕郊樓市的真實困境

02

毫不夸張地說，燕郊房東的心理防線已經被市場擊穿

午后正值北方太陽兇猛的時刻，跟隨中介我站在了當下燕郊成交量第一的小區門口

福城上上城五期

比陽光更刺眼的是這里的成交數據

鏈家顯示福城五期掛牌1252套（截至4月30日10：00）

而據中介透露小區月均成交30套左右，已經算市場最好的數據了，很多小區甚至只有個位數

算了下掛牌成交比42：1，如此懸殊的比例背后，意味著如今燕郊大部分房子非常難賣

有的已經掛牌2年甚至更久，整體流動性很低

我看的第一套86平兩房，中介說從2023年開始至今沒賣掉

像這樣的房子小區內數不勝數

也不只這一個小區，整個燕郊情況都差不多

而且就算房東愿意大幅降價，也少有人能迅速接盤

社區品質還不錯的天洋城，一套85㎡兩房4月份已經調了三次價格

戶型觀景都是上等，客廳兩房朝南，還是難得的落地窗，正對小區中心園林

但中介告訴我15天帶看了近100次卻沒有一個成交

同樣遭遇的還有靠近潮白河的美林灣小區

一套三開間朝南的88平兩房，年后也降了3次，一再突破心理底價

對房東來說，每天醒來就要面對中介的不斷勸說，“再掛低一點，房子才好賣”

不過事實上中介也說不準底價到底在哪

因為這套房子一周內同時有3組客戶在看，但每一個買家都在等待那個最低價

另一方面如果賣不動想轉租賃，又很難租出高價

拿我前面看過的福城五期為例，之前這里常住人口5萬、流動人口高達7萬，撐起了一個巨型租賃市場

但90平大2房租金只有1500元左右

且不說和北京五環外差距巨大，就算對比昆山也不算出挑

花橋金鷹商圈的兩室一廳都能租到1800-3000元/月

圖源：昆山房

相對較低的房租是燕郊吸引北京白領的巨大優勢，但如今也成了堵住房東們退路的又一塊石頭

而且說實話相比房貸，租金并不能緩解多少壓力

我算了下就算各項數值拉滿，不少房東每月還款也在4000元左右

更何況那些買在高位的房東月供至今還在一萬以上

于是被困燕郊的房東們很多都撐不住了

踩盤當天遇到的幾位房東，要么有了孩子著急置換，原有的房子就掛出來賣，要么已經準備離開燕郊了，低價脫手是他們對燕郊的最后一次期待

也因此出現了房子越掛越多、越來越難賣的循環

03

所以燕郊為什么會形成今天這樣的局面

一天一夜實地看下來，我對燕郊最大印象就是這里是一個借力而生的新城

從2008年北京房價暴漲，大量購房者向東轉移涌入燕郊，到2010年燕郊認定為國家級高新區，承接北京企業轉移

這期間房價也從一開始的3000元/㎡，翻漲到7000元/㎡左右

尤其2016年燕郊迎來一個最大借力點：通州

本質上，燕郊樓市正是通州規劃之下迅速膨脹的產物

圖源：《北京城市總體規劃(2016年—2035年)》

2016年北京總體規劃通州為城市副中心

這一年通州房價飆漲至4萬/㎡以上

數據來源網絡，僅供參考

而僅僅一河之隔的燕郊憑借獨特地緣優勢，吸引了大量投資客進場，加上30萬通勤人口創造了海量的市場需求

短短一年燕郊房價迅速翻倍

我在某平臺找到一張房價走勢圖，盡管統計數值或有差異，趨勢卻是一致的

房價不僅猛猛破萬，還直接站上了近三萬的水平

數據來源：安居客，僅供參考

2017年春天，燕郊房價一度達到3.5萬/㎡直通巔峰時刻

很多條件不錯的新盤甚至開出了4.5萬/㎡的單價，整個市場一房難求

樓市的快速膨脹，讓所有人仿佛看到了一個光明的未來

但各位別忘了2016年還有另一個關鍵詞“房住不炒”

事實上燕郊這座新城本身也不具備抗壓性

所以2017年3月22日，廊坊市一紙條文終結了這場短暫輝煌

圖源網絡

這次史上最嚴的限購政策斬斷了投資客的路，迅速引發房價震蕩

自此燕郊樓市走下神壇

加上通州規劃還有很長的路要走，目前最先起勢的也是行政功能而不是產業功能

沒有產業，就意味著對自己及周邊樓市的輻射力度十分有限

因此燕郊房價也一路下跌

后來的事情各位大概也有所耳聞，雄安新區橫空出世，能級直接跨過之前十余年的國家新區，成為和深圳特區媲美的存在

燕郊更被搶走了風頭，樓市逐漸被遺忘

從傳奇神話到一地雞毛，燕郊為我們呈現了一座“睡城”在樓市起伏中的真實狀態

04

但既然外界力量靠不住，那內在呢？

這個問題剛好也是燕郊的另一個痛點，缺乏內生力量

尤其對比其他環一線城市，燕郊的無力感更明顯

前不久同事喬不絲去過環滬的昆山，對比高點當地房價跌了三到四成，最近還有回暖的跡象，但燕郊卻沒有

背后最大的區別就是產業基礎

昆山已經當了20年的全國百強縣第一，GDP早破了5000億

圖源：昆山發布

雖然前幾年受上海需求外溢影響，樓市火得風生水起，但本質上昆山并不是靠上海或樓市安身立命的

它最堅固的地方是工業

直接跟各位分享2個數據吧，一是2024年昆山規上工業總產值12398億元，連續4年破萬億

另一個是外資引入情況，昆山一己之力聚集了全國近1%的到賬外資

目前還在布局元宇宙、人工智能這些新賽道，可見昆山從來沒有自我定位成衛星城、或者睡城，而是完全自主的工業強縣

包括惠州也是如此

作為廣州第五個萬億工業大市，惠州石化產業已成為全球產業高地，本身底子就不差

還有2個全國百強產業集群，產業發展模式上已經和蘇州、深圳接近

對比之下，過往的燕郊卻一直缺少產業支撐

客觀地講燕郊并不是沒有產業，只是沒有像昆山、惠州一樣形成規模化的產業

我沿迎賓路從南到北騎行，肉眼觀感上道路很寬、界面很新

燕郊北部城市界面

但一直到北部科學城附近，路上車流稀疏，路旁生活配套只有寥寥幾個

周邊基礎建設還沒完全建好，越往里走人跡、商鋪全無，買瓶水都很困難，整體十分空曠

看得出這里的未來讓人期待，但距離落地反哺階段不知年月幾何

查了下資料發現目前燕郊的產業發展主要是承接北京的產業轉移，打頭陣的還是央企總部和外企

現有的產業布局集聚度也相對較低，無法為本地提供大量就業支撐，生活中這里的人依然要去北京、向外跑才有生路

造成這一局面也有2個原因

一個是特殊地理位置下的產業規劃受限

按照《北京城市副中心控制性詳細規劃(2016年—2035年)》，燕郊所在的北三縣要與通州“協同發展規劃”

《北京城市副中心控制性詳細規劃(2016年—2035年)》

且被定位為“生態屏障”和“居住配套區”，而潮白河生態紅線區就占了燕郊面積的30%，產業用地空間嚴重受限

同時行政分割之下，《規劃》的落地與執行一直混沌不清，所以很長一段時間燕郊發展都停滯不前

當然本質上還是過度依賴房地產

雖然燕郊2010年就升級為國家級高新區，但產業覺醒上稍稍落后于南邊的大廠縣

當大廠靠潮白新城成為北三縣產業領頭羊的時候，燕郊還停留在房地產無序開發的野蠻時期，本地經濟結構單一

最極端的時候也就是2010-2016年間，燕郊土地出讓收入占財政收入比重超50%

GDP嚴重依賴房地產，類似生產性服務業（如金融、科技）占比不足10%

所以當市場下行投資客退去，燕郊向外無法借力、向內力量不足，只能寄生于北京，樓市下行淪為睡城已經是必然

05

今天的燕郊成了環一線城市最極致的縮影

但我們跟各位討論燕郊并不只是在講燕郊

而是當下的環一線城市正在集體經歷榮光散盡的階段，毫無疑問這是一個萬分痛苦的過程

但浪潮平息之后，這些城市依然有它存在的意義

就像無論北漂還是滬漂、深漂們，都有安家一線城市的夢想，但因為種種限制只能退而求其次

燕郊、昆山、惠州們給了這些人一個拼盡繁華之后落腳的地方

而我眼中的燕郊也正變得和從前不太一樣

最讓人振奮的地鐵22號線明年即將通車，路過時我踮腳看了看，神威大街站已經封頂了

這條北京地鐵會在燕郊經過4站，屆時燕郊通往國貿CBD最快只用半小時

估計明年又有很多人選擇到燕郊開啟新的生活

但曾經的房價奇跡大概率不會再出現了

而那些曾經買在燕郊的人，并不是都有能力果斷離開，也會因為房子、工作、家人繼續留在這里

以上為正文，來自余奔雷

這是真叫盧俊公眾號的第6050篇原創文