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一、案件梳理

（一）當事人信息

原告：林芳，自然人。被告：張鵬，自然人。

（二）案件事實

2023 年 4 月 29 日，林芳與張鵬簽訂《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協議》，約定林芳將位于北京市一號房屋以3525000 元售予張鵬，采用全款交易方式。合同明確，張鵬應于2023 年 4 月 29 - 30 日支付定金 10 萬元，過戶前 3 個工作日支付 3375000 元，雙方于 2023 年 9 月 30 日前辦理產權轉移登記。若張鵬拒絕購房或逾期履行超15 日，需按房屋總價 20% 支付違約金。

合同簽訂后，張鵬支付定金10 萬元，但未按約支付后續房款。2023 年 6 - 9 月，雙方多次就房屋銷售困難、價格調整等問題溝通協商無果。9 月 30 日，張鵬以自有房屋未售出導致資金不足為由，在微信群發送《解約函》提出解除合同，并愿以10 萬元定金作為補償。林芳不同意，要求按合同支付 70.5 萬元違約金。10 月，林芳向法院提起訴訟。

（三）雙方主張

原告主張：張鵬無故解約構成根本違約，要求其支付違約金70.5 萬元，并承擔訴訟費用。違約造成的損失包括房屋差價 60 萬元、可期待利益損失及租金損失 48000 元。

被告辯稱：① 解約因市場下行導致自有房屋滯銷，屬不可抗力；② 定金過高，要求返還 7 萬元，且約定違約金過高，僅愿補償租金損失 25000 元；③ 要求林芳舉證實際損失，認為房屋不存在貶值。

二、爭議焦點

被告解除合同是否構成違約？

原告主張的70.5 萬元違約金是否合理，是否應調整？

原告實際損失應如何認定？

三、案件分析

（一）合同效力與違約認定

雙方簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協議》合法有效。被告未按約支付購房款，且以自有房屋未售為由單方解約，不符合合同約定的解除條件，構成根本違約。原告通過訴訟主張權利，合同于起訴狀副本送達被告之日（2023 年 10 月 30 日）解除。

（二）違約金調整依據

法律規定：根據《民法典》第五百八十五條，違約金過高或過低可請求調整，被告需舉證證明違約金過分高于實際損失。

損失認定爭議：

原告主張的房屋差價損失，以2024 年 3 月市場價與合同價差額計算，但合同于 2023 年 10 月 30 日解除，原告未及時采取售房措施防止損失擴大，該主張缺乏合理性。

可期待利益損失與房屋差價損失重復，且無明確計算依據，不予支持。

租金損失方面，原告雖提供證據，但被告認可每月5000 元標準更符合實際情況。

綜合裁量：法院結合合同履行情況、過錯程度及市場波動，兼顧公平與誠信原則，將違約金調整為18 萬元（抵扣已支付的 10 萬元定金后，被告需補足 8 萬元）。

四、裁判結果

被告張鵬于判決生效之日起七日內支付原告林芳違約金8 萬元；

駁回原告林芳的其他訴訟請求。

五、案件啟示

合同條款嚴謹性：交易雙方應在合同中明確約定違約責任、不可抗力情形及損失計算方式，避免因條款模糊引發糾紛。

風險預判與應對：市場波動屬商業風險，當事人簽訂合同時需充分評估風險，避免將市場變化等同于不可抗力逃避責任。

違約金主張與舉證：主張違約金需提供實際損失證據，過高或過低的約定均可能被調整，建議結合行業標準和實際損失合理約定。

及時止損義務：合同解除后，守約方有義務采取合理措施防止損失擴大，未履行該義務將影響損失賠償的認定。