北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，兒子隨我落戶京企集體戶口（豐臺），北京無房，我長期外地工作，定居石家莊不在京。女兒隨妻落戶石家莊（女兒二孩，14年生，因當時政策無法落戶北京，兒子13年生，小學六年級，倆孩均在石上學）。

我月入5w，妻7000左右，每月還石房貸1.2w，目前還有房貸140w，另一套房尾款90w想一次性補齊，年底交房。手頭有20w，另還有兩套房預計可賣260w。因一直想在京買房解決女兒戶口問題，但猶豫不決，壓力大。

問題一，賣掉石兩套房總面積240平，買京幾十平房子是否值得，兩邊還房貸努力還能應付（140+150w）。這樣一輩子房奴，只為女兒京戶上學。不買又不甘心。

問題二，如在京買房，預算350w左右，首付200w，貸款150w，我公積金月入八千，是考慮學區在海淀買老破小（能否找到好點學區？）大概在什么地段？還是在豐臺買稍大一點的，也是學區房，大概地段及能買多大的？

還是完全不考慮學區在六環內買更大一些的，這樣住著舒服些。就是在學區、舒適性及考慮升值潛力上怎樣取舍，買哪里合適，望指點迷津，困惑不已。學區對孩子初中真那么重要嗎，高中也是嗎？

如北京買房，一輩子房奴不說（我已中年），妻子還得調京工作陪讀（找人能實現），親人都在石，這樣一家子生活質量大不如前，在石滋潤無壓力，該怎樣取舍，或者買其他區、共有產權房或其他更好的建議？

A：

1、買房解決女兒戶口問題，這不是房子的事兒吧？

2、賣掉石家莊240平的房子，換北京幾十平的值不值？房子是用來住的，如果不在北京生活就肯定不值啊。相當于投資移民弄了個外國身份，但不過去也就享受不到各種政策，沒什么意義。

投資角度先計算租售比，一般來說北京的收益率是低于石家莊的，也就是短期收益不如石家莊。然后再判斷價格走勢吧，從長期來說北京或許更強。但還是這句話，房子是典型的“服務本地化”的商品，不住+用不上配套+租金收益不高+壓力大=意義不大。

3、海淀350萬，一般只能買到中等學區的占坑兒房，選擇不太多，能買到不帶硬傷的就算成功。地段兒倒不難，只要不是太熱門的學區都能買到，五環外的房源居多。如果買普通學區的話五環內也有不少，但都是老破小或70年小公寓。

提醒考慮好，這種房無論在海淀哪個學區，溢價率都不會太低，對應的就是居住的性價比低+明年之后的保值風險大。

4、豐臺學區房？一般不建議，豐臺是派位，不敢保證轉學成功。而且北大地的政策不穩，溢價部分受損挺大的了。十八中的也傳說要調整，不太建議冒險。豐臺沒有其他的學區房了，有也是瞎忽悠的。

豐臺不錯的地段兒能買到商品房一居室，或是老房小兩居，但都不算學區房。對應的優勢是沒溢價，居住的性價比正常。

5、如果用不上學位就沒必要考慮學區唄，相當于如果不是為了面子，那就沒必要買LV，一個道理。

六環內，這跟幾環有什么關系啊？六環外保值+宜居的也有，沒必要這么排斥吧？到底圖什么呢？

所以還是先考慮好需求吧，然后進行排序。這預算就別太糾結什么都想要了，必須進行取舍。通常是能實現一個最主要的需求就算成功，兩個超值，三個以上可遇不可求。

6、簡單說吧，如果為了孩子上學就買學區房，甭考慮什么溢價率+性價比+收益率+保值風險，就相當于花教改之前的“擇校費”了。倆孩子呢，如果中學之前能解決戶口問題+轉學進入對口校成功，那就算值了，否則就是不值。

舒適性的話那就看自己的感受了。350萬，一家四口（兒女）怎么也得三居室，89平小三居的話在4萬之內，近郊能買到。比如通州房山昌平大興門頭溝的地鐵沿線都行，只是舒適度越高=距離越遠=保值性越不好保證。

升值潛力這就別期望值太高了，至少是有賭的成分。北京的房價高，中位數在600多萬，超過這總價的才有可能算改善房，目標客群對價格的敏感度不強，也就有可能抬高價格。300多萬的客群一般都是剛需+小投資客，對價格敏感，不太好抬高價格，至少不穩定。除非是賭偏遠板塊，但那就真是賭了。

所以如果是350萬，常規建議是能不落后大盤就不錯了，別期望值太高了，小心被忽悠。我們賣房的都沒什么好心眼兒，麻子不叫麻子，叫坑人。

7、學區對孩子初中當然重要啊，我認為比小學更重要。高中怎么說呢？跟學區房無關，但中考比高考更重要，競爭也更殘酷。

或者說看孩子的天分吧。如果是天牛娃，那其實在哪兒都無所謂，山溝里都飛出金鳳凰。但如果是普娃，而且還是青春期，那學習的環境氛圍會影響很大的，我深有體會。

8、其他區看自己的通勤了。但共產房就是典型的自住，幾乎沒有投資性。所以如果是為了自住就買，有其他的想法就再想想。

9、我沒有明確的建議，只能是家長做權衡。但我認為是沒必要強努著，父母太過分的投入，對孩子長大之后的心態也未必是好事兒，情何以堪啊！

僅供參考。

二

Q:

請問，黃杉木店地塊剛土拍，配套商業和教育資源不錯，還有綠化和修路，對周邊的富華家園、阿曼寓所這些非競品小區是利好嗎？

A：

1、打個比方吧。我聽說朝陽大悅城昨天剛租出去一個空置多年的大面積商鋪，租金挺高的。感覺大悅城的商業氛圍和裝修都不錯，還有綠植和保潔。請問，這對旁邊的運動鞋折扣等非競爭品牌是利好嗎？

我覺得從大環境來說肯定是利好，對商場的環境和檔次都有所提升，無論這商鋪怎么裝修和賣什么商品，怎么都比老空著強。

但這商鋪雖然面積挺大，但影響也是有限的，不太可能拉動整個大悅城的檔次、人流和銷售額。尤其是對附近的老牌成熟商家來說，肯定會帶來一些新增客流，但大多數都是看看+比比，畢竟不是同一類的客群，所以談不上太大的利好，只能說肯定不是利空。

2、板塊或地段兒也是如此，越成熟越好，人越多越好，將來堵車越嚴重才越說明人氣兒旺呢。

不過短期也是有利空的，主要是樓盤規模大（20多萬平，1000多小2000套住宅），建設周期長，三兩年的噪音沙塵什么的對周邊環境都不算友好。但這影響也不大，誰都知道肯定有個頭兒。所以這所謂的利空也就是砍價時的借口，不算真正利空。

3、總之肯定不是利空，但也不算多大的利好。或者說長期肯定是利好，短期或許有點兒小麻煩。

僅供參考。

三

Q:

有一事想請教，我孩子28年上小學，現在開始琢磨在萬柳入一套學區房，預算3000以內，目標是既有200平改善作用，也能上三小，還請您指教。

A：

1、3000之內200平，價格和學區都沒問題，主要就是等待出房的時間而已。另外就是計算或對比一下房源之間的租售比就行，但未必是選擇最低的，因為這面積大，租售比的數值低未必就代表著性價比高和溢價低。當然常規來講還是越低越好，尤其這種入學高峰期的尾聲，能提前規避掉風險。

2、這就看西邊這幾個小區吧，就那幾個，看房時讓中介先給預估租金，然后計算租售比，再得出溢價率。

3、另外多說一句，碧水云天的復式也可以考慮。這種戶型在其他板塊屬于自住為主的，流動性和價格走勢偏弱，尤其是在普宅小區屬于“錯配”。但在萬柳這種板塊就不算錯配了，正常的改善戶型，性價比或許更合適。

僅供參考。

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