北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，我和愛人都是京籍集體戶，孩子明年上學。目前是三個選項，一是在戶籍地（朝陽）上學，但學校排名靠后，擔心資源一般。二是朋友介紹**實驗學校的自招，一個名額**萬，首付**萬，如果辦不成退還80%，您覺得靠譜嗎？三是只能買房，但資金很少，首付只有120萬，貸款可承擔1萬元左右，您覺得買哪里的合適？

A：

1、朝陽普校入學，擔心資源一般。那如果是孩子天分不錯，就在開小灶上下點兒工夫吧。畢竟朝陽小升初是有點招的，北中的小五班也有可能延續，而且還有民辦人大附的選拔，也就是通道不算少，對牛娃相對友好。

2、自招，這我不敢判斷是否靠譜兒。成了就是靠譜兒，不成功那就不成功唄。這我真不好說什么，還是自己定吧。

不過多說一句，您在朝陽工作，這學校在**，高年級還有可能去**校區，到時候就算租房也夠辛苦的吧？

3、首付120萬+1萬月供=300來萬的總價。那如果是朝陽，常規就是五環外的草房了，學校是陳經綸保利，成績在系統內很不錯，放到北京也至少是中等偏上。另外是周邊房價相對不貴，這預算能買到小兩居沒問題，綜合的性價比相對高。而且這里雖然是保障房居多，但規模大+交通便利+戶型還不錯，所以保值也不吃虧，基本就是跟隨大盤。

4、其他的沒建議，至于選擇哪個方案也是看自己，我只是列出情況而已。

僅供參考。

二

Q:

兇宅，65折。網友說他在北京也看到了幾乎同樣折扣的兇宅，連案情都差不多。只不過北京這套還多死了一個，是業主的母親，看兒子沒了一著急就發病了，在醫院去世的。問題是：這算不算更兇啊，有沒有可能再砍下點兒價格？

A：

1、賣房的是繼承人吧？為什么要賣這套房？是為了給受害者賠償呢，還是說就是嫌這房子晦氣？換句話說就是這賣房人是否著急套現，如果著急的話就能再便宜點兒，不著急的話那就基本到頭兒了，很難再砍下來。

2、因為內地的兇宅模式并不成熟，不像香港似的，根據各種死法、情節、人數和鬧鬼驅魔的效果都有評級，或者說是潛規則，從5折到8折都有說法。而且因為有專門投資兇宅的，所以也就有了比較成型的定價體系。

而內地沒這事兒，至少是北京沒有，所以定價和砍價都是隨心所欲。但一般都有個底線，就是市場價的7折左右，最低也不會低過6折，甚至66折，也就是三分之二。

3、也就是說，畢竟內地在解放后就不準鬧鬼和成精了，所以膽兒大不要命的比香港的多。那商品價格是供需關系決定的，因此兇宅成交價的折扣也就略高于香港，7折是大多數，再低算撿漏兒。

4、另外多說一句，北京想買到太低折扣的兇宅更難，就因為房價高，所以想撿漏兒的也多，反倒不好撿漏兒了。畢竟窮比鬼可怕多了，而最可怕的就是成為窮鬼，最最可怕的成為無家可歸的窮鬼。

僅供參考。

三

Q:

想探討一下選房區域的技術問題。工作北三環，目前房子在大興，交通很不方便，所以想換到中間位置。看了方莊的，優勢是配套齊全，交通也還可以，但劣勢是都是塔樓得房率低，另外也感覺房子會越來越老，保值是個問題。

也看了朝陽安貞的，配套交通更近，但房子更老，小區里住戶也都是歲數大的，感覺不太合適。所以一直沒定下來，另外也看了東三環沿線，感覺性價比高的都是老塔樓，總之就是都感覺不太合適。所以想探討一下，其他還有哪些地段可以重點考察一下？同時還有個孩子上學問題，明年幼升小，現在必須一起解決了。

A：

1、預算是多少啊？不談錢不好聊啊，錢越多才越好兼顧呢，要不然只能是取舍。

2、房子肯定是越來越老的，除非是原址重建。但房齡和保值沒有直接聯系，關鍵是看維護。這就跟車似的，年頭兒很重要，但更重要的是保養，這才決定駕乘體驗呢，對二手價格的影響也最大。

3、塔樓怎么辦呢？不看不就得了，跟中介說只看板樓，連板塔形式的都盡量規避。但這價格肯定就不一樣了唄，一分錢一分貨，商品價格由供需關系決定。

4、其他我好像沒什么可說的了， 不談錢聊不出什么了。另外如果想兼顧孩子的上學問題，那就買東西城的唄，都算學區房。但房價中都包含學區溢價，如果預算不太高，那溢價率通常在30%左右。

5、簡單就這樣兒吧，我真沒的說了，先做預算吧。而且我感覺您的要求好像挺高似的，什么都想兼顧，那就只能是增加預算了。

僅供參考。

四

Q:

請問，我目前婚姻存續，夫妻名下無房，去年買了一套男方單位的福利房（50年產權，可內部交易，1.5萬一平，80平120萬），我出資70萬（含裝修），但即便離婚也估計短期內拿不回錢，因為房子不能賣，男方也無積蓄。

所以我兩個想法，一是我父母幫助首付100萬左右，貸款100萬買門頭溝附近的。但離工作單位遠，而且也買不到特別合適的。二是等男方支付這筆購房款，然后再多貸點買300-400萬的。但預計要至少等三年，怕這期間北京房價漲了。

A：

1、房子是用來住的，有需求就買唄，或者說是買了能住的情況下就買，住不上或挺受罪的就甭買了，還不如租房等著呢。

2、因為就算勉強買了，一是自己不滿意，二是出租的話也很難有高租金，那何必呢？過幾年再折騰置換，至少3%的置換稅費都頂上不少租金了，我覺得不劃算。

北京的房價我認為沒什么下跌空間，畢竟目前的租金收益率跟銀行利息差不多，有的都超出了。但非說還能漲多少我也不信，除非是銀行大幅降息，否則沒動力大漲，頂多是對抗通脹而已。

3、另外多說一句，既然是倆人合資買的這套福利房，那有沒有想法您給買下來??？給對方50萬或多少錢不就得了。當然這看自己的想法吧，我就是隨口一說。而且這房既然是1.5萬一平，就算是福利房，是不是也比較偏遠??？那買不買的就不吃勁了，還是多考慮自住吧。

僅供參考。

五

Q:

請問，我們有一套豐臺十二中的學區房，70平，但因為新生兒減少而房價下降，還不好賣。因為我們不是北京人，賣掉的想法是換到天津讓孩子上學，但目前天津的政策也不太友好，所以不知道該怎么辦了，您有建議嗎？

A：

1、豐臺有北京十二中，但十二中沒有學區房啊，本校都是點招和派位的。十二中的分校是劃片的，但這談不上學區房了，對口片區的房子也都沒溢價，各項都正常。

所以房價和流動性跟出生率沒什么關系，就是大盤影響的。等等吧，看救市的效果如何，大概率能轉暖。

2、我不懂天津的政策，這真沒有建議。

3、不過如果是非京籍，但想讓孩子上不錯的學校，常規建議是買在朝陽。這里大多數都是單校劃片的，牛校也基本都是九年制或單校直升。順位方面是有房的非京籍，排名在京籍無房戶的前面，所以朝陽才被調侃為“房本主義”，對非京籍業主相對友好。只要學校的學位不是太緊張，那非京籍孩子進入對口校的概率就比較大。

4、但我這只是說的房子，如果在孩子中考前沒有京戶的話也挺麻煩的，或許到時候還得換城市。

僅供參考。

關注“章哥說買房”公共號，有房產相關問題可以向我提問。