這一輪樓市調(diào)整，普跌20%，但是具體到城市，三四五六線空間更大，尤其是郊區(qū)高樓，因?yàn)榭罩寐曙j升，有不少甚至價(jià)格減半也無人問津。

原本以為，進(jìn)入到2025年后會好一些，畢竟疫情三年已過，市場經(jīng)濟(jì)情況也在不斷向好的方面轉(zhuǎn)變，然而沒想到的是，情況遠(yuǎn)比我們想象的更為糟糕。

根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，100個(gè)城市二手住宅平均價(jià)格為每平方米13892元，環(huán)比下跌0.69%；同比下跌7.23%。

如今的情況似乎已經(jīng)印證了馬云當(dāng)初那句——未來房價(jià)如蔥。

這話雖然有點(diǎn)夸張成分，但是就目前市場形勢來看，不少業(yè)主面對市場持續(xù)下行，以及居高不下的還貸壓力，很多人直呼壓力山大，甚至已經(jīng)有不少人扛不下去了。

比如招行年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2024年不良率占比最大的，就是個(gè)人住房貸款，占比高達(dá)20.5%，同比上一年多了17.18億。換句話來說，截止到2024年末，斷供的現(xiàn)象依舊沒有停止……

而且，更為擔(dān)憂的是，如果2025年繼續(xù)像過去那樣下跌，未來怕是2套以上房的家庭，將難逃3大難題：

01、房子為什么越來越難賣？

比如前幾年最貴的時(shí)候，160萬的房子，現(xiàn)在很多都降到了60幾萬，可即便是這么便宜了，依舊無人問津，這究竟是為何？

其實(shí)，這里面有幾個(gè)方面的原因：

第一，房子太多，選擇性也更多了

2015年開始的棚改大拆大建，高周轉(zhuǎn)開發(fā)之下，讓很多人通過拆遷實(shí)現(xiàn)暴富的同時(shí)，也讓庫存壓力不斷上升，空置率也在這期間持續(xù)飆。

比如有的新區(qū)，白天密密麻麻的高樓大廈，一到晚上就變得黑壓壓一片，點(diǎn)燈率太低導(dǎo)致整個(gè)片區(qū)都跟“鬼城”一樣。

而且，這兩年，保障房供給也越來越多，這種房子相比商品房價(jià)格更便宜，甚至人才公寓只要商品房一半的價(jià)格，這種情況下，誰還掏空家底買商品房？

2、杠桿太高了，購買力嚴(yán)重透支

早些年，我國居民杠桿率還只有10%左右，如今已經(jīng)飆升到超60%，很多家庭資產(chǎn)都壓在了房子里，已經(jīng)沒有更多加杠桿的空間了。

再加上這兩年大家的收入也不太理想，大環(huán)境影響導(dǎo)致收入下降，甚至很多人面臨失業(yè)，賺錢都變得困難，增加債務(wù)買房的需求在逐步下降。

3、需求端萎縮

以前出生率持續(xù)上升以及城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速，巨大的人口紅利支撐著房價(jià)不斷上漲。

而最近七八年，我國出生率一直保持著下降趨勢，結(jié)婚人數(shù)也在不斷萎縮，另外，城鎮(zhèn)化率也接近尾聲，達(dá)到了65%以上。說白了，能進(jìn)城的已經(jīng)進(jìn)城了，進(jìn)城買得起房的基本上都買了，這種情況下還指著剩余農(nóng)民進(jìn)城支撐高房價(jià)，已經(jīng)不現(xiàn)實(shí)了。

02、2套房家庭難逃的困境

隨著市場需求的不斷銳減，對于手上擁有2套房及以上的家庭，不得不面臨一系列的挑戰(zhàn)：

1、財(cái)富縮水不可避免

隨著市場的調(diào)節(jié)， 房價(jià)只漲不跌的神話已經(jīng)跌落神壇，甚至開始出現(xiàn)持續(xù)的貶值趨勢，比如山東的業(yè)主，掛牌兩年，降價(jià)十幾次，貶值率高達(dá)40%，才換來幾組看房。

說白了，一旦房子失去了保值增值潛力，其流動性也會變得越來越弱，這種情況下，手上持有多套房的家庭就只能面臨財(cái)富被“凍結(jié)”。

2、持房成本不斷增加

房子一旦變現(xiàn)難，只有房子的家庭不僅要面臨居高不下的貸款壓力，還有每年持續(xù)上升的維修費(fèi)，物業(yè)費(fèi)，稅費(fèi)等等，未來的持房成本只會不斷上升。

比如湖南一位業(yè)主，手上6套房，賣不掉也租不出去，不僅要面臨資產(chǎn)縮水，每年還要面臨高達(dá)5000多的電梯等設(shè)備的維護(hù)費(fèi)用，也加劇了生活壓力。

而這還僅僅只是個(gè)開始，因?yàn)殡S著時(shí)間的推移，房產(chǎn)稅已經(jīng)漸行漸近，這位業(yè)主簡單算了一筆賬，一旦房產(chǎn)稅落地，每年的凈支出高達(dá)三萬多，多套房已經(jīng)不再是家庭財(cái)富，反而演變成了家庭負(fù)擔(dān)。

3、房子出租難度更大了

以前再差的房子，只要能夠空出床鋪，都能降價(jià)出租。畢竟需求旺盛，房東根本不愁找不到租客。

然而隨著時(shí)間飽和、以及人口流動變化，再加上保障性租房供給增加，房東們想要像過去那樣快速租房已經(jīng)不太現(xiàn)實(shí)了。

尤其是人口持續(xù)流出的三四線城市，租房市場已經(jīng)出現(xiàn)供大于求，再加上年輕人對未來不確定性加劇擔(dān)憂，很多人更傾向于低預(yù)算租房，房東出租困難就更大了。

比如今年2月，北京市經(jīng)開區(qū)已經(jīng)發(fā)布了“人才十條”政策，凡是來京求職人員可以享“7天免費(fèi)住”，如果應(yīng)屆生求職成功，還可享受一次性3個(gè)月租金全免；如果應(yīng)屆生過了試用期正式入職，還可以享3年租金巨大優(yōu)惠！

這個(gè)措施吸引了不少年輕人向北京流入，但是那些原本人口多的城市卻因此陷入了出租困境。

尤其是隨著大城市越來越多利好政策推進(jìn)，未來小城市留不住人，房東們就不得不面臨房子出租難度加大。

如今，馬云的預(yù)言已經(jīng)一點(diǎn)一點(diǎn)實(shí)現(xiàn)。房子多的家庭想要快速變現(xiàn)，已經(jīng)變得更難了，尤其是未來房產(chǎn)稅落地，持房壓力之大可想而知。

所以，建議有多套房的家庭未雨綢繆，別等到房子砸手里才后悔莫及。

（文中圖片來源于網(wǎng)絡(luò)，侵刪）