2008年次貸危機，不光國內(nèi)沒人買房，全球都不看好國內(nèi)房產(chǎn)。

我第一套房是跟家里借錢買的，9000塊錢一平米的小房子。2016年賣掉的時候，大概8萬多。其實也不算特別成功，沒漲到10倍。

那一年，買房和沒買房的人，仿佛身處兩個世界，社會就這樣開始分層。但買東西不能只用10倍的眼光來看。實際上，2008年那一波，半年房價就翻番了。要是在這波漲勢之前沒買，同樣的錢，半年后就只能去郊區(qū)買房了，之后也只能慢慢往城里換。要是當時沒買房，或者年紀大些，這輩子可能就買不起房了，就算買也是很差的房子。

我們總說租售比差。看看2008年買房且還持有房產(chǎn)的人，他們現(xiàn)在的租售比差嗎？所以說，我們談租售比、收入房價比這些指標，那是城市化率在80%到90%的國家才有的。但在一個9億人月收入不足2000塊錢的地方，看這兩個指標，只能說明你不了解情況。

2010年，北京還沒限購的時候，買房得排隊，有人幫排隊，就得給排號錢。現(xiàn)在北京二手房市場有很多奇怪的戶型和房源，可那時候都是搶手貨。當時我手里有90萬，就在望京買了套小房子。望京那會兒韓國人多，北京人不愛去，所以有那樣的稱呼。我買望京的房子，是知道那地方要出北京地王了，后來土拍價格比我買的房子還貴。

這兩年打擊平臺經(jīng)濟，望京也不太行了。但我那小房子一個月能租9000塊錢，年回報率不高，也就5%。租客幫我把房貸都還完了。

每次經(jīng)濟蕭條，買房的人都特別猶豫，擔(dān)心自己會不會高價站崗。房地產(chǎn)買的其實是國運，在蕭條的時候，就看你站在哪邊，相不相信未來。2008年我向家里借錢買房時，我爸問我，你覺得我們國家還會不會高速增長，我的答案是肯定的。現(xiàn)在回頭看，別的增長我不知道，反正我那房子漲了10倍。

什么是增長？增長就是生產(chǎn)制造。房價里最貴的是土地。你買了房，相關(guān)方面就會努力幫你把土地價值兌現(xiàn)，給你蓋學(xué)校、修公園、修地鐵，這就是買房人享受的權(quán)利和義務(wù)，也是我們社會最大的契約關(guān)系。

在履行這個契約的時候，農(nóng)民進城搬磚，收入比種地高很多，他們的子女也有機會留下來。沿海城市工廠能開工，能造電器、做家具，化工企業(yè)能造涂料，鋼鐵廠不至于停產(chǎn)，高樓也不會報廢。這就是支柱產(chǎn)業(yè)，從賣地的一方，到生產(chǎn)鋼鐵的大廠，到造家具的小老板，再到底層農(nóng)民工，光農(nóng)民工就有四五億人，全都因為你買了套房而被帶動起來。

2009年，北京平均房價漲幅150%，這就是回報。那2017年之后為什么不行了呢？其實2017年之后不是不行，而是情況更復(fù)雜了。因為市場關(guān)系被扭曲，新房限價與二手房形成倒掛，房價又漲了5年，之前的周期規(guī)律全沒了。不管有沒有需求，只要一二手房倒掛，大家就沖進去買，價格全扭曲了。而且2015年開始大城市疏解，限制了產(chǎn)業(yè)人口發(fā)展。這種扭曲在2022年經(jīng)濟停擺時被引爆了。

你會發(fā)現(xiàn)，2018年貿(mào)易戰(zhàn)、2008年金融危機對我們的影響不是決定性的。但要是自己扭曲市場、扭曲經(jīng)濟規(guī)律，最后面臨的一定是劇烈的經(jīng)濟調(diào)整。

這一波樓市出清，全國要等到明年年中，少數(shù)幾個一線城市和前二線城市，今年就會出清反彈，這是規(guī)律，城市化的規(guī)律、人口的規(guī)律、經(jīng)濟的規(guī)律。之前超賣的早晚得調(diào)回來，調(diào)完了就會反彈。

所以現(xiàn)在有人看空、唱衰樓市，為什么呢？因為他們說的是現(xiàn)狀，現(xiàn)狀最能獲得想法簡單的人的認可。這些人看不懂趨勢，你跟他們說趨勢，他們覺得你在忽悠。所以這些人不會在2008年、2014年、2017年這些周期點買房。那時候他們會跟你算租售比、工資房價比，可趨勢一旦變化，他們哭也沒用。現(xiàn)在就是趨勢變化的階段。