蛇口太子灣，最近有點火。

　　商業方面，斥資超百億、歷經七年打造的深圳K11開業了，五一假期客流爆表，日均客流量突破15萬人次。

　　樓市方面，招商璽家園這段時間噼里啪啦地成交，價格還猛的往上飆，120多平的大2房戶型賣到1500-1700-1900萬＋，成為南山近三年次新房中最靚的仔。

　　不過熱鬧下，也有諸多質疑與罵聲——

　　開業有點“趕鴨子上架”、很多店鋪都是空的、差點餓昏在K11……

　　招商璽家園的火爆，是價值體現，還是價格虛高？

　　商業這塊就不評價了，大家有時間可以去體驗下。

　　重點看蛇口樓市：

　　01

　　2022年9月，蛇口太子灣片區的招商璽家園開盤，均價約12萬/㎡，總價1244萬起，604套住宅開盤即售罄。

　　其中——

　　建面約123-127㎡的2房戶型，共536套，開盤單價在10-11.6萬/㎡；

　　建面約425㎡大平層，只有68套，開盤單價在13.6-16.3萬/㎡。

　　去年929新政后，深圳全面取消二手房限售，招商璽家園小戶型也在12月底收樓后，迎來成交高峰。

　　據不完全統計，今年以來，招商璽家園累計成交了大幾十套二手房，光在三、四月份就有超20套成交。

　　價格也是一路開綠燈。

　　123-127㎡的2房戶型，中高層近期成交價在1583萬以上，最高達到1937萬-1950萬，單價從12.4-15.3萬不等。

　　相較開盤單價10-11.6萬/㎡，招商璽家園小戶型入市二手房后，每平米大概上漲了2-4萬不等。

　　粗略計算，一手業主至少賬面浮盈200多萬，甚至超500萬。

　　同期深圳其他網紅盤，如今大多都處于賬面虧損狀態。

　　招商璽家園是近年極少數實現“打新賺錢”的項目之一。

　　但有時候，現在“賺錢”的房子，不代表以后也很“賺錢”。

　　短期來看，招商璽小戶型成交活躍，成交價甚至一套比一套貴，但長期來看，120多平的2房屬于非主流戶型，這樣的產品想要在未來的改善市場中跑贏大盤并不容易。

　　甚至很可能會因為盲目追高而導致站崗。

　　02

　　市場規律永遠是最誠實的裁判。

　　那些頂豪定位的樓盤，其小戶型表現一直都不太理想。

　　例如雙璽時光道88平1房，2015年底開盤均價達9.1萬/㎡，如今第十個年頭了，同戶型成交價910萬，單價僅10萬出頭。

　　意味著過去一輪半大漲行情的漲幅基本給抹平了。

　　而雙璽時光道的大戶型，2018年開盤均價約12.4萬/㎡，如今398㎡戶型最新成交價7200-7350萬，單價超18萬；287㎡戶型成交價16.5萬/㎡。

　　同樣的地段，同樣是頂豪小區，大戶型和小戶型起點差不多，可卻在多年后的市場中漸行漸遠。

　　深圳灣的悅府二期，107平的一房一廳，也是類似情況。市場火熱時，投資客蜂擁而至；市場冷淡時，投資客含淚離場。

　　包括深圳灣一號，樓層朝向一般的小戶型，其房價支撐力也遠不及大戶型。

　　03

　　房價高低取決于房子本身的價值。

　　優質房產往往扎根于城市核心地段，匯聚著高新產業、優質教育、城市景觀和優秀的樓盤品質。

　　黃金地段的豪宅更是稀缺品，這類資產注定只有極少數高凈值人群才能收入囊中。

　　而同一豪宅小區里也有“鄙視鏈”。

　　樓層低的，戶型小眾的，景觀資源差的，長期也會有所折價。

　　從長期價值看，太子灣作為深圳新貴富人區，雖然目前地段上不算最核心，但濱海沿線＋國際化社區，未來如果發展起來，潛力難以復制。

　　從短期波動來看，關稅戰、樓市政策調整或將影響高總價資產的流動性，投資需求更需理性評估。

　　對于高端改善而言，當下招商璽123-127平的戶型，一些價格沖得有點高，需權衡自住舒適度與未來的置換成本。

　　還是那句話——

　　做投資要反人性，在別人貪婪的時候恐懼，在別人恐懼的時候貪婪。

　　做微觀決策要順人性，市場認可的地段、主流產品，更能穿越周期。

　　當下的深圳樓市，如果總預算都上到1800萬以上了，并考慮未來保值增值，建議還是踏踏實實在優質地段挑個主流次新，3房或4房，功能性更強，產品更能打。