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寫在前面：因微信后臺認證規則改變，“樓市溫州”即日起更名為“甌柑樓市”，原創團隊人員、架構保持不變。“甌柑樓市”仍以溫州城市、樓事、房市為主要報道方向，寫不一樣的原創新聞仍是我們的不二追求。

前段時間，一套廣小+六中雙學區的房源上架拍賣平臺，建面約78.8方，最后以總價約261萬元成交。

相對于類似掛牌房源300萬出頭的價格，這套房源成交價確實有很大的性價比。這樣的價格，很多人好奇，是不是頭部學區房的行情也差了？

下面我們就一起來看下六中學區房的市場表現，以及可能存在的變數。

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樓市溫州 LOUSHIWENZHOU

來自市場的信息顯示，首先，法拍市場上的成交價大多會比市場價低一些，只有極個別豪宅房源才能持平市場價。

學區房在法拍市場上，是會表現出明顯的熱度，但價格難以高企，這是無可爭議的事實。

所以說這個成交價符合當前的市場預期。

其次，這套房源原房東的登記時間為2023年5月，有不小的概率，已經使用了學區名額。那么如果真的需要1-2年后才能符合入學條件，這套房源的價格就基本持平市場價了。

對于近期六中學區房的交易走勢。目前，成交價格雖有小幅下探，但也算基本穩定。

比如單學區20-50㎡，成交總價大多在148-160萬元；樓梯房180萬+。

60㎡以上電梯房，成交價普遍在250-280萬元左右。60㎡以上老房子，不占名額230-248萬元，2026年入讀的，價格會下降15-20萬，2027年入讀再下降5萬左右。

近期市場上有個別急賣的房源價格會略低個幾萬塊，比如當年入讀60㎡以上房源，最低報價來到了220萬。

還有近期部分成交案例：

黃府巷，35平，158萬；

黃府巷，55平，157萬；

百里東路，49平，154萬；

朱彭巷，50平， 169萬；

花馬營巷，44平， 155萬；

三官殿巷，61平 ，241萬；

三官殿巷，63平 ，210萬；

倉橋街，61平， 214萬；

倉橋街，45平，152萬；

百榕大廈，88平， 258萬；

欣翔大廈，98平， 266萬。

雙學區20-60㎡不占名額、老房子，報價約180-220萬，2025年入讀的60㎡以上房源報價約300-330萬元，可按揭的房源報價約430-450萬。

成交量上，今年1月成交30來套，2月成交50多套，3月成交70多套，4月截止17日成交了10多套。

按照以往經驗，到5月底，六中學區房成交就接近尾聲，這一波行情就過去了。

02

樓市溫州 LOUSHIWENZHOU

當然，影響成交價格的還有六中集新校區的未來視界和未來城壹號，因為這兩個樓盤開年以來已有多輪降價大促銷。

目前未來視界工抵房促銷+車位+家電禮包，折后含裝售價約2.4-2.7萬元/㎡，今年至今銷售了50來套；

未來城壹號75㎡總價在210萬+，102㎡的總價在250萬+，兩者都能送一個車位；

悅未來目前剩余房源多為前排的155㎡+以上洋房，市場聲音相對較小。

集新這片還有安置房森悅錦園，既蹭到了集新未來社區的熱度，也因為已經可以辦理不動產登記，銷量有小幅上升，1月至今成交毛估估成交了約40+套，以75-103方居多，成交單價約1.9-2萬元/㎡。

可以看出，集新這邊每多賣一套學區房，不僅是六中，市區其他片區的學區房就會少賣一套。

六中本校的房子是以學區價值為主，居住價值為輔，六中本校有預警，但至今沒有出現分流情況；而六中集新校區的房子，能兼顧當年買、當年讀的學區及居住價值，哪怕大家都知道還是六中本校更好一些，但實打實的居住體驗加分不少，所以兩者近乎都獲得了類似的市場熱度，都在低迷的市場上有突出的表現。

而其他像是二中、南浦學區房的行情基本躺平，雖然學校的水平沒有變化，依舊是溫州市區的頭部，但分流情況較為嚴重，自然市場熱度就要低一些。

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樓市溫州 LOUSHIWENZHOU

對于當前頭部學區房價格，影響的因素還有可能會是六中的黑馬對手——繡山中學，但在今年繡山中學，大概率只會是路過，蜻蜓點兩下水。

溫州市繡山中學作為“公參民”轉公學校，如果按照浙江省教育廳2022年發布的文件，“公參民”學校（包括其他民辦義務教育學校）轉為公辦學校的，可設置一定時間的招生過渡期，轉為公辦學校當年可仍按原方式招生，之后學（片）區劃分方式由各地根據實際情況依法依規確定。

而溫州有關部門并未明確過渡期的年限，只是坊間傳聞為3年，并且流傳度非常廣，幾乎成了大家默認的規則。

有關部門的回復是，繡山中學設置招生過渡期，有序完成招生方式調整，目前招生方式調整正在研究階段。

雖然今年有市民提出了類似的疑問，但官方的說法比較含糊。既可以認為是確實過渡期三年到了，新方案會在今年的招生方案中明確，也可以認為是過渡期還在，招生方案依舊以電腦派位為準。

另一方面，則是杭州錢塘區的民轉公學校今年繼續搖號政策，并且表示沒有過渡期是3年的說法，學區劃分是要提前6個月向社會公布的。

也就是說，溫州也可能有類似的情況，繡山中學今年會繼續采用電腦搖號派位，這對于學區市場的沖擊非常小。

當然，相關的政策都是坊間傳聞，最終消息以政府公布的為準。

小結

眼下，學區房市場成交高峰已經過去了，后續大概率不會有大的變化。

后續可能影響市場，要么就是集新的三個在售項目，沖刺各季度、年度成交量時，會再來波促銷之類的；要么就是入學報名時，二中、南浦學區的分流時間是否會繼續延后，這個消息對于這兩個片區的學區房來講，至關重要。

亦或者等到9月孩子入學后，孩子已經入讀、那批家長手里的學區房會陸續上市，到時也會有一波行情。

還有就是，明年是六中集新校區的關鍵年份，也是出成績的第一年，雖然到時官方不會發布相關成績，但坊間傳聞想必會十分熱鬧，一切就期待后續的發展了。

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