每經(jīng)記者：劉頌輝 每經(jīng)編輯：陳夢妤

受結(jié)轉(zhuǎn)面積下行和計提減值雙重壓制，去年，上市房企普遍在艱難中前行，行業(yè)對于“止跌回穩(wěn)”的期盼愈發(fā)強烈。

4月30日，上市房企2024年報季收官。A股88家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，53家的歸母凈利潤出現(xiàn)負(fù)值，個別企業(yè)為上市以來首次虧損。而華泰證券統(tǒng)計顯示，H股48家內(nèi)房企業(yè)業(yè)績下滑的原因，主要是房地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模下降、房價下行導(dǎo)致毛利率降低以及存貨計提減值增加。全口徑千億元的房企數(shù)量，回歸到2016年的11家。

頭部房企則更聚焦核心城市。在金地集團舉行的2024年度業(yè)績說明會上，公司董事長徐家俊在回復(fù)《每日經(jīng)濟新聞》記者提問時就表示，投資布局將主要集中在市場安全度較高的核心一二線城市。

房企銷售規(guī)模縮減

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年，全國新建商品房銷售面積97385萬平方米，新建商品房銷售額96750億元，其中住宅銷售面積同比下降14.1%，銷售額同比下降17.6%。

行業(yè)深度調(diào)整之下，上市房企的銷售規(guī)模、營業(yè)收入、利潤水平均有所收縮。2024年，萬科A、保利發(fā)展、綠地控股、招商蛇口、新城控股、金地集團、濱江集團、華發(fā)股份等A股房企，營業(yè)規(guī)模排名靠前。

歸母凈利潤方面，保利發(fā)展、招商蛇口、濱江集團、華發(fā)股份和新城控股排名靠前。其中，保利發(fā)展實現(xiàn)歸母凈利潤50.01億元，為A股房企最高，不過同比下降58.56%；萬科出現(xiàn)上市34年來首次虧損，*ST金科凈虧損319.7億元，綠地控股凈虧損155.52億元，金融街凈虧損110.84億元。

據(jù)興業(yè)證券統(tǒng)計，從A+H股來看，房地產(chǎn)板塊營業(yè)收入同比下降了21%，歸母凈利潤虧損規(guī)模擴大至4177億元，資產(chǎn)減值損失為939億元；毛利率處于低位，板塊整體毛利率11.6%，較2023年基本持平，而此前的高點為32.3%左右。

對于房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀，招商蛇口董事長蔣鐵峰在2024年度業(yè)績說明會上表示，當(dāng)前行業(yè)處于調(diào)整關(guān)鍵期，正逐步邁向健康穩(wěn)定發(fā)展軌道。過去房地產(chǎn)行業(yè)的“三高”模式導(dǎo)致嚴(yán)重供過于求，此輪下跌是行業(yè)自我調(diào)整、回歸理性的必要過程。

“早在‘三高’年代，公司就嚴(yán)格把控有息負(fù)債率，長期維持在40%左右的較低水平。面對行業(yè)寒冬，公司緊握現(xiàn)金，積極修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債表，對不良存貨進行處置，計提60億元以提前釋放風(fēng)險，保障資金鏈的穩(wěn)定。”蔣鐵峰說。

從上市房企披露的年報來看，降負(fù)債和降本增效是去年的重點任務(wù)之一。興業(yè)證券統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2024年末，A+H股房地產(chǎn)板塊整體有息負(fù)債規(guī)模下降3.4%。

多業(yè)務(wù)拓展顯優(yōu)勢

華泰證券研報認(rèn)為，TOP10房企對百強銷售額的貢獻(xiàn)度同比增加5.9個百分點至51.3%，顯示頭部房企在市場下行中韌性更強，行業(yè)集中度迎來提升，分化格局或延續(xù)。

受前期庫存及市場因素影響，部分房企計劃新推貨源和總供貨規(guī)模將有所下降，但主流房企普遍對2025年的銷售市場復(fù)蘇持樂觀態(tài)度，部分已重提年度銷售目標(biāo)。

憑借中海地產(chǎn)和“中建八子”兩大地產(chǎn)平臺，2024年，中國建筑在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)上實現(xiàn)了4219億元銷售金額。

中建系旗下各家房企銷售表現(xiàn)不賴。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，中海地產(chǎn)累計實現(xiàn)銷售額3106.9億元，為TOP2房企；中建壹品（中建三局旗下）累計銷售額452.5億元，為TOP20房企；中建東孚（中建八局旗下）銷售額266.1億元，中建智地銷售額也達(dá)到255.1億元。

中海地產(chǎn)在開發(fā)業(yè)務(wù)方面，堅持聚焦一線、強二線城市的投資策略，“主流城市、主流地段、主流產(chǎn)品”。

2024年3月28日，上海建國東路中海順昌玖里項目首開即售罄，收金196.5億元，打破全國商品房單次開盤銷售金額紀(jì)錄；同年6月底，上海、深圳、北京的三個玖序系項目入市，兩日吸金228億元。上海中海領(lǐng)邸玖序項目全年五開五罄，銷售282億元。

除了住宅開發(fā)業(yè)務(wù)，做強做優(yōu)經(jīng)營性業(yè)務(wù)同樣是中海地產(chǎn)的重要賽道。公司管理層在業(yè)績說明會上介紹，經(jīng)營性業(yè)務(wù)是中海地產(chǎn)的第二增長曲線，目前公司經(jīng)營性業(yè)務(wù)利潤貢獻(xiàn)已超10%，隨著中海商業(yè)項目加速入市，正不斷為商業(yè)物業(yè)收入增長注入新動能。2025年，中海商業(yè)的目標(biāo)是實現(xiàn)雙位數(shù)的收入增長，下一個五年要顯著提升經(jīng)營性業(yè)務(wù)收入與利潤貢獻(xiàn)。

龍湖集團董事會主席兼首席執(zhí)行官陳序平也表示，在目前階段，龍湖集團要把債務(wù)安全放在第一位，但公司也保持了一定的投資強度，聚焦一二線核心的城市，選擇更有生意邏輯、更加有兌現(xiàn)把握的項目。在這一輪償債周期下，龍湖集團的天街項目一個都沒有出售，長租公寓和資管航道還在發(fā)展、還在拿項目，抓住窗口期，為多航道業(yè)務(wù)做長期規(guī)劃和發(fā)展。

面對行業(yè)挑戰(zhàn)，新城控股也在憑借“地產(chǎn)開發(fā)+商業(yè)運營”雙輪驅(qū)動戰(zhàn)略，發(fā)揮運營優(yōu)勢。對于公司下一步發(fā)展，新城控股在年報中表示，商業(yè)運營是一個可以穿越周期的行業(yè)，讓企業(yè)形成統(tǒng)一的管理語言，最終指引企業(yè)將核心優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為持續(xù)的經(jīng)營業(yè)績。在消費增長放緩、差異化市場崛起等新的行業(yè)趨勢下，旗下的“商業(yè)管理事業(yè)部”升級為“新城吾悅商業(yè)管理集團有限公司”，提升差異化競爭力。