司法利劍破冰爛尾困局：從"房財兩失"到責任重構的法治進階！

開發(fā)商逾期交房導致購房合同解除后，剩余按揭貸款究竟該由誰償還？近日，連云港市贛榆區(qū)人民法院公布的一起金融審判典型案例給出明確答案：“爛尾樓”按揭貸款責任，購房者無需繼續(xù)償還貸款，相關責任由開發(fā)商承擔。

一、一紙判決掀起的制度海嘯

2025年夏日的連云港，一紙看似普通的民事判決書在司法界掀起驚濤駭浪。贛榆區(qū)人民法院對某爛尾樓按揭貸款糾紛的裁判，猶如在沉寂多年的房地產司法領域投下深水炸彈。

當購房者柏某、楊某娟最終卸下近4萬元的代償重負時，這場持續(xù)五年的維權拉鋸戰(zhàn)，不僅改寫了兩個家庭的命運軌跡，更在法律維度重構了開發(fā)商、銀行、購房者之間的權責框架。

這份判決突破性地將《商品房買賣合同司法解釋》第二十條的立法原意具象化，在司法實踐中首次系統(tǒng)闡釋"雙向擔保"關系解除后的三方責任分割規(guī)則，為全國近十年積累的160萬套爛尾樓糾紛提供了破局樣本。

二、法理迷局中的困獸之斗

在傳統(tǒng)司法實踐中，"合同相對性"原則猶如達摩克利斯之劍懸在購房者頭頂。開發(fā)商跑路、項目爛尾的災難性后果，往往通過貸款合同中的格式條款轉嫁至購房者。

銀行憑借《個人購房擔保借款合同》中"無論商品房買賣關系是否存續(xù)，借款人都需繼續(xù)履行還貸義務"的霸王條款，將購房者推向"錢房兩空卻仍需還貸"的深淵。

這種制度性困境折射出三個層面的結構性矛盾：第一，商品房預售制度下購房者權利保護的制度性缺失，預售資金監(jiān)管形同虛設；第二，金融機構風險防控的錯位，將本應面向開發(fā)商的信貸風險轉嫁給消費者；第三，司法裁判標準的割裂，同類案件在不同法院出現(xiàn)"同案不同判"的亂象。

據最高人民法院司法大數據顯示，2020-2024年間涉爛尾樓貸款糾紛案件中，購房者敗訴率高達73.6%，形成系統(tǒng)性司法不公。

三、穿透式裁判的理念躍升

贛榆法院的突破性判決，標志著司法理念從形式正義向實質正義的跨越。法官運用"穿透式審判思維"，揭開合同文本的面紗，直指交易本質：購房者簽訂貸款合同的根本目的在于取得房屋所有權，當商品房買賣合同因開發(fā)商違約解除時，貸款合同的締約基礎已然崩塌。這種裁判邏輯完美契合《民法典》第533條情勢變更原則的精髓，實現(xiàn)了法律效果與社會效果的有機統(tǒng)一。

判決書中的三個核心論斷堪稱經典：其一，認定開發(fā)商是貸款資金的實際使用人和受益人，從根本上顛覆了"誰貸款誰還款"的形式主義邏輯；其二，援引《合同法》第40條，宣告銀行格式條款因加重消費者責任而無效，彰顯司法對弱勢群體的特別保護；其三，創(chuàng)造性適用"雙向擔保"理論，揭示商品房買賣與按揭貸款之間的依存關系，為類案裁判樹立坐標系。

四、制度重構的多維效應

這場司法革命產生的沖擊波正在重塑房地產市場生態(tài)。對開發(fā)商而言，判決書如同懸頂之劍，倒逼其回歸商業(yè)誠信本質。某頭部房企法務總監(jiān)坦言："這個判例將開發(fā)商的違約成本提高了300%，我們必須重新評估預售項目的法律風險。"對金融機構來說，判決倒逼信貸審查機制改革，某股份制銀行已開始調整按揭貸款風控模型，將開發(fā)商履約能力權重提升40%。

更深遠的影響在于推動了監(jiān)管體系的進化。判決公布后，住建部加速推進《商品房預售資金監(jiān)管辦法》修訂，擬將監(jiān)管賬戶獨立性與項目進度嚴格掛鉤。最高人民法院正在制定《關于審理商品房買賣合同糾紛案件若干問題的解釋（二）》，有望在全國層面統(tǒng)一裁判標準。這些制度演進與司法創(chuàng)新形成良性互動，共同構建起防范房地產金融風險的立體防線。

五、法治進階中的未竟之問

在歡呼司法進步的同時，我們仍需清醒認知制度完善的長期性。當前存在三大待解難題：第一，開發(fā)商償付能力缺失導致的執(zhí)行困局，如何建立有效的追償保障機制？第二，已形成的歷史爛尾項目，能否適用新裁判規(guī)則進行再審？第三，金融機構如何平衡消費者保護與金融安全的關系？這些問題的破解，需要司法、行政、立法的協(xié)同發(fā)力。

值得關注的是，該判決創(chuàng)設的"開發(fā)商直接向銀行還款"模式，在法理上仍存在爭議空間。有學者指出，這實質上突破了合同相對性原則，可能引發(fā)權利義務重構的系統(tǒng)性風險。但不可否認，在現(xiàn)有制度框架下，這種司法創(chuàng)新是保護購房者權益的最優(yōu)解，其制度價值遠超理論爭議。

六、通向正義的未盡之路

站在法治文明的高度審視，連云港判決揭示的不僅是某個具體糾紛的解決方案，更是中國司法回應社會關切的典范樣本。當286字的司法解釋條款通過法官的智慧轉化為改變千萬人命運的制度力量，我們看到的不僅是法律條文的勝利，更是司法良知的覺醒。

這場判例革命留下的啟示振聾發(fā)聵：法治的真諦不在于條文的高懸，而在于讓每個公民在具體案件中感受公平正義。

當購房者不必在廢墟前跪地痛哭，當格式條款不能再肆意吞噬弱者權益，當開發(fā)商明白違約終將自食惡果，我們才真正觸摸到了法治中國的溫度。

這或許就是連云港判決超越個案的最大價值——它用司法利劍劈開制度堅冰，為權利保護開辟出新的可能。

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