近期日元匯率走勢強勁，日元兌人民幣從去年的 0.046 漲到 0.051，10%的匯率漲幅，這讓早早投資日本房產的客戶穩穩賺了一筆。

投資者除了每個月收著3%-5%的租金外，光匯率差就多賺了幾萬甚至幾十萬。

如此可觀的雙重收益（租金回報+匯率收益），也難怪個人投資者和外資資本選擇在日元正式進入升值通道之前，紛紛開始持續加碼，提前布局日本房產投資市場。

房地產銷售火爆！

東京23區房價10年翻了一番

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根據不動產經濟研究所的調查數據，東京23區的公寓在2014年到2024年的10年間的價格動向（平均m2單價）大幅上升。

◎東京23區：87.3（2014年）→ 171.0（2024年） 上漲96％；

◎首都圏全體: 71.7（2014年）→ 117.7（2024年）上漲64％

東京23區中排名靠前的“東京都心6區”（中央、港口、千代田、澀谷、品川、文京），10年間的上漲率更為顯著。

從客觀數據得到的結論就是，越是“市中心&好地段”的房子，其房價漲幅越大。

東京23區與首都圈之間也有差距：2014年每平方米價格的差距約為1.2倍，到2024年增至約1.5倍。這意味著越是市中心&好地段的房價正在上漲。

日元歷史性貶值

海外資本瞄準東京核心區塔樓

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日本的房地產不僅深受日本人的歡迎，而且在海外的富裕階層和投資家中也很有人氣，這是為什么呢？

答案很簡單，那就是「劃算」。

日本可以說是一個“奇跡之國”。首先，相對有歐美國家主要城市，日本生活成本低、治安好、氣候、文化和生活基礎設施優越，是世界上最宜居國家之一。再加上日元歷史性貶值，用人民幣或其他外幣兌換日元購房，相當于享受約30%的資產折價。

特別是東京核心地區和優越地理位置的房產需求尤為旺盛。據說，位于港區3億日元的塔樓在市場上一經推出，就立即收到多份申請，瞬間就能售出。

在過去五年中，位于東京市中心和位置優越的塔樓公寓價格很多都翻了一番。

市中心和優越地段的公寓在世界各地都受到追捧的理由如下：

• 安全性高：空置風險低

• 流動性高：需求大→銷售快

• 收益性高：吸引世界各地的人

由于市中心的空置風險低，可以獲得穩定的租金收入。同時，東京市中心的再開發項目數不勝數，房產價值有望提高。

此外，東京都心是人群最集中的城市，旅游觀光也幾乎集中在東京，在這種情況下，好地段就會出現競爭，其房地產價格自然會繼續上漲。

很多外國投資者即使人不在日本，也會通過遠程看房搶購日本房產。

2.2萬億資本涌入

外資集體搶灘日本房地產

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根據日本民間調查機構ニッセイ基礎研究所統計數據，2024年下半年，外國資本購買日本房地產的金額約為1.6萬億日元，同比增長80%。2024年全年外資砸了2.2萬億日元進入日本房地產。

全球知名基金認為，日本房地產值得購買，并正在購買日本房地產。

1. “PAG”（亞洲投資基金）

PAG計劃在未來三年內，斥資1.09萬億日元，用于投資日本房地產！

PAG總裁表示，之所以將大量資金投入日本房地產市場，是因為 “日本的利率水平仍然很低，在房地產估值方面也是一個非常有吸引力的市場”，而且 “雖然日元可能會波動，但日本比其他市場更加穩定”。

除大型商業房地產外，他還表示打算投資數十億日元的公寓樓和辦公樓，尤其是數據中心，預計完成6-8筆交易，單個數據中心項目投資高達5億美元。

2. 高盛集團

世界頂級投資公司之一的高盛集團每年都會繼續購買日本房地產。令人驚訝的是，他們購買的不是商業樓宇或大型設施，而是住宅。

2022年，高盛的資產管理部門與Sojitz（雙日）成立合資企業，計劃在當年收購價值3億美元的日本租賃住宅物業，并計劃之后每年收購價值5億美元的相關資產。

2024年8月，高盛完成了對東京房地產管理公司Nihon Housing的770億日元私有化交易，并宣布以8000萬美元的價格收購大東京地區的八項租賃住宅資產。10月底，高盛又以127億日元的價格收購了凱德雅詩閣信托的日本福岡長租公寓Infini Garden，成交價較賬面價值溢價55%。

高盛集團認為，日本住宅地產的投資回報率非常高，值得投資。

3. 黑石集團（美國投資公司）

美國投資巨鱷黑石集團于2021年從近鐵GHD手中收購了8家酒店，分別位于京都市和大阪市等地。

2024年12月以約4000億日元的價格從西武控股 (HD) 關聯公司手中收購了位于東京千代田區的東京花園露臺紀尾井町，該綜合大樓包括一座36層的辦公大樓、出租公寓、一家酒店以及各種零售和餐飲場所。

黑石計劃在未來幾年向東京綜合體投資數十億日元，用于翻新或更新部分設施。

值得一提的是，此次交易是黑石集團迄今為止在日本最大的一筆交易，凸顯了近年來全球投資者在日本房地產市場的活躍程度。

除了這三家外，美國私募投資貝恩資本、美國投資公司KKR、歐洲CVC資本等都宣布加倉日本房地產。卡塔爾投資局也宣布對日本的投資規模翻倍，主要投資日本企業和房地產。

在當前全球不確定性增強的背景下，日元貶值、日本低利率和穩健的市場環境，使其成為國際投資者眼中的“避風港”。

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日本展會介紹

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