上周，地產圈出現了兩件振奮人心的大事：

潮鳴東方開盤售罄，19.5萬/㎡超預期清盤標志中國樓市進入「作品定價時代」；

金茂·璞元展廳亮相，標志著「中國豪宅焦點」接力棒交給金茂，預計售價將再一次創(chuàng)造上海奇跡

現在開始，整個上海都要看金茂的了，而金茂·璞元的高度也將定義接下來的上海豪宅趨勢。

在濤哥看來，過去30年上海輝煌的城市建設，將成就3個塔尖作品——

金茂·璞元代言瑞虹新城，翠湖天地·六和代言新天地，綠城·潮鳴東方代言徐匯濱江，形成了三足鼎立之勢

未來這三個項目就代表著上海的豪宅高度和塔尖圈層，是真正的上海第一梯隊入場券。

現在翠湖與徐濱都已先后售罄，金茂·璞元慢慢揭開面紗，全上海塔尖客群都必須要等待他的綻放，他將是一個「超越以往」的真頂流。

作為中國金茂璞系上海首秀，金茂·璞元被寄予厚望，所有標準都劍指世界水準。

這一點從他們的展廳亮相就能看出，擇址城市中心、地標級展廳、奢侈品大秀級的發(fā)布會，已經昭示了他的與眾不同。

他們甚至僅靠一個展廳就已成為網紅打卡地，吸引很多路人駐足拍照，在產品和樣板房未揭曉的情況下，已經收獲大批客戶主動到訪。

事實上，很多人都還沒有真正意識到金茂·璞元將給上海帶來的沖擊——

他將徹底改寫上海豪宅格局，實現內環(huán)內黃金地段真正的價值釋放，也實現金茂塔尖圈層的一次凝聚

濤哥特別喜歡他們充滿王者風范的標語：

世界歷歷，我心璞逸

今天我們就來聊聊，金茂·璞元這個對標全球的上海新封面作品，真正的價值邏輯。

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瑞虹30年，只為金茂·璞元奠基

今年2月，保利、中海、華潤、綠城、金茂五大房企角逐虹口地塊，經歷184輪報價，金茂&慶隆聯合體以總價89.64億搶下這幅寶地。

溢價率38.2%，樓面價11.7萬/㎡，當時創(chuàng)造了今年全國土拍單價紀錄

五大頭部房企爭搶，超高溢價率的結果，本身就已經說明這是一個被市場看好的王者地段。

濤哥聽金茂朋友說，這幾年金茂看了很多地，瑞虹新城這塊是志在必得，因為這是上海十年一遇的真正好地。

據說金茂研究了全世界頂級豪宅的地段共性，發(fā)現超級豪宅都誕生在超大規(guī)劃的成熟高端板塊的最后一期。

比如東京麻布臺之丘的安縵公館，單價達到驚人的100萬/㎡，是麻布臺35年城市更新的最終兌現者。

上海也是同樣的規(guī)律，比如新天地翠湖六和，單價21萬/㎡，是20年新天地城更最后一期；

又比如徐匯濱江潮鳴東方，單價19.5萬/㎡，是15年徐匯濱江城市更新最后一塊濱江寶地。

金茂·璞元站在瑞虹新城30年城市更新的巨肩上，將是北上海城市價值的終極兌現

要知道，如果你深入研究上海高端居住板塊，會發(fā)現上海市區(qū)超大城更高端社區(qū)只有兩個，就是新天地與瑞虹新城，代表高端資源與高端人群的聚集。

新天地的價值已不必多說，而瑞虹新城的超級資源濃度事實上不輸給新天地，只是很多人并不充分了解。

從經濟密度看，北外灘定位世界會客廳，840萬方建筑規(guī)模比肩陸家嘴，凝聚航運、金融、高新產業(yè)，助力虹口成為2024年上海GDP增速第一區(qū)域，藏富于民。

從生活濃度看，瑞虹新城170萬方中央生活區(qū)規(guī)模是內環(huán)內最大，周邊凝聚4條軌交、55萬方商業(yè)、46萬方公園，資源配套遠超新天地，擁有極高生活舒適度，低調的富人區(qū)。

如果更加深入的去看瑞虹居住群體，會發(fā)現這里形成超大體量、高度聚集的城市精英階層，十幾個均價10-18萬/㎡的高端社區(qū)扎堆。

不僅精英化、而且國際化、年輕化，有極強財富創(chuàng)造力和消費力，周邊40多家咖啡廳、9家書店、近300家高級餐廳，外籍居民和留學群體占比極高。

然而板塊內高端產品卻是斷供狀態(tài)，虹口是內環(huán)內供應最少的板塊之一，豪宅供應直接斷檔了好多年，改善需求積壓。

所以你會品出金茂在這里拿地王的邏輯——

在上海城市資源濃度極高的板塊，極具財富力和消費力的客群，但是嚴重缺乏最新、最匹配他們身份與期待的房子，這就是璞元的機會！

瑞虹新城當前的價格標桿，中糧瑞虹海景壹號二手房達到18萬/㎡，但其產品卻是限價時代的過時配置，與最新的潮鳴東方等差距如天壤之別。

所以，當璞元為瑞虹新城帶來「終極落筆」，應該在周邊二手基礎上大幅拉升才合理。

在濤哥看來，真正看懂瑞虹新城價值潛力后，會越發(fā)篤定金茂·璞元拿地的正確性——

瑞虹新城30年城市更新取得的資源與成就，就是為璞元的價值奠基

2

金茂上海31年，終于等到內環(huán)登峰

有些人會覺得，虹口在大家印象中很久沒出現頂級作品，即使地段好，但璞元跳漲的幅度會不會太大？

對于這種疑問，我只能說你們太不了解金茂的產品力與品牌力，賦予的溢價。

最簡單的例子，目前大寧金茂府二期在貝殼的均價是16.6萬/㎡，那是中環(huán)的價格…而璞元是金茂第一次進上海內環(huán)。

如果你是大寧金茂府的業(yè)主，只需加一兩萬每平就能換到內環(huán)更新更好的金茂頂級產品，你肯定會心動。

因此大寧金茂府的業(yè)主只會覺得璞元很值得，因為他們真正懂得并且實際享受了金茂品牌與產品的溢價。

金茂深耕上海31年，從1994年金茂大廈奠基，到2019年金茂北外灘開發(fā)，再到2025年他們將TOP產品系落子內環(huán)。

31年投入上海，積累的城市地標與產品標桿，都是為這次璞元內環(huán)登峰積蓄力量

說白了，上海這么多開發(fā)商，真正有頂級品牌資格的真不多，但提起“金茂”，大家都會知道金茂大廈，也會知道北外灘和金茂府，這就是超級品牌影響力。

而從金茂大廈的天際線，到金茂北外灘的產業(yè)高地，到今天璞元的人居巔峰，金茂串聯起獨有的2英里城市峰脊線，是其品牌厚度與高度的最好佐證。

金茂也沒有辜負上海的期待，首進內環(huán)第一個作品，他們就拿出旗下最新TOP品牌“璞”系。

金茂“璞”系有著嚴格使用限制：“非一線不入，非核心不筑，非人文不璞”。只有在新一線城市具有人文底蘊的真正核心地段，才有機會匹配使用“璞”系。

目前“璞”系在全國已經落地7座，創(chuàng)造“落地必轟動、一璞一傳奇”的“璞”系紅盤現象。例如：

北京·璞逸豐宜，首開摘金25億，革新北京高端人居封面；成都·璞逸錦江，兩開兩罄，引領所在板塊邁入“千萬級”時代；西安·璞逸曲江，七開七罄，累計銷售超50億拿下西安TOP1；

成都·璞逸錦江實景圖

所以，如果說金茂府代表著公認的豪宅，那么璞元就代表著更高階的“豪宅中的豪宅”，金茂31年產品力的巔峰表達。

這樣一個作品，既站在瑞虹30年城市積淀上，又站在金茂31年品牌積淀上，還站在金茂粉31年圈層積淀上，他大概率不會缺少關注的人，甚至要懷疑自己是不是能買到。

事實也確實如此，據說金茂璞元展廳開放后，與很多來訪客戶做了交流，不少客戶都表示：“只要產品夠頂尖，賣到更高也能接受”。

3

中國豪宅30年，從璞元開始平視世界

璞元能不能拿出來一個足夠頂尖的產品？這不僅是客戶關注的，也是整個行業(yè)都好奇的。

在與金茂團隊的交流中，我漸漸感知到璞元將給上海帶來的產品力顛覆

目前，璞元的產品細節(jié)被高度保密，就像最新款豪車發(fā)布前，不會告訴你太多具體信息，但我還是希望盡量給你一些“劇透”。

首先，這是一個「平視世界」的作品

正如我們之前所說，限價時代最大的弊端，就是產品快速的落后和過時，這也是璞元絕對值得跳價的原因——

在產品端，璞元沒有把上海項目當對手，而是把眼光瞄向了世界。

這意味著世界級的設計，國際一線品牌配置，甚至可能存在世界品牌為璞元單獨定制。

據說他們連個龍頭都是把全球最好的品牌放在一起對比，用總經理視角選出最匹配塔尖客群的那個，而這只是他們最普通的一個故事。

其次，這是一個「全維極致」的作品

作為金茂一號作品，也是金茂今年最貴項目，他們要在每個維度上都實現極限的頂。

比如在景觀設計上，打造大尺度中庭景觀+立體園林體系，這點在規(guī)劃圖上已能看出一二，璞系其他城市作品也已有相關嘗試。

比如在室內標準上，帶來讓市場驚喜的配置，樣板房5月底或6月初應該就會開放，將給行業(yè)新的震撼。

此外金茂引以為傲的科技系統(tǒng)也將再次升級，就連服務也為璞元做定制升級，方方面面都拉到頂。

網傳圖片，非實際效果圖

聽金茂的朋友說，璞元這個項目集團自上而下關注，全力支持他們做突破，配合力度拉滿，用他們的話說——

“你可以去想象璞元，但璞元會超越你的想象”

這也是為什么我要在這個產品沒亮相的時候，說這么多產品，對塔尖客群來說，你必須知道璞元的存在，要考慮是不是看了璞元再買房，否則很可能后悔。

金茂若認真起來，真的沒有上限，就像他們?yōu)殍痹龅氖澜鐣蛷d，從位置、顏值、美學、科技、服務都是頂配，而這也是璞元的態(tài)度。

在濤哥看來，金茂·璞元是一個上海等了太久的作品，也是一個金茂等了太久的作品。

他讓我想起2009年中國金茂的第一座金茂府，那個劃時代的作品開啟了金茂輝煌的15年。

當上海樓市終于回歸不限價時代，火力全開的金茂，要在璞元實現中國豪宅對世界的平視，也開啟金茂下一個巔峰15年。

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