觀點網 今年以來，南京土拍攻勢持續回溫，江寧片區的土地市場表現較為活躍。

7月16日，南京市江寧區和六合區共2宗涉宅用地成功出讓。

其中，江寧竹山路G39地塊由中國金茂以15.49億元競得，樓面地價11997元/平方米；六合G36地塊六合市政公用集團以4.45億元競得，成交樓面價7852元/平方米。

截至目前，今年以來該片區已成功出讓九龍湖G18、百家湖G38以及竹山路G39三幅地塊。

另外，江寧片區還有翠屏山G50和上秦淮G51兩幅地塊擬待7月30日出讓。

三月落兩子

值得一提的是，早在今年4月30日，中國金茂就以11.4 億元的總價成功拿下九龍湖G18地塊，彼時成交樓面地價達17289元/平方米，溢價率15.15%。

至此，今年以來中國金茂已在江寧板塊以總計26.89億元競得兩幅優質地塊。

觀點新媒體了解到，中國金茂此次競得的地塊是江寧正核稀缺的復合式地塊。

具體來看，地塊位于江寧區天元中路以北、竹山路以西，土地出讓面積79416.74平方米，規劃建筑面積129120.04平方米，建筑限高80米，用地性質為Rb商住混合用地、Rc基層社區中心用地，起始價15.49億元，起始樓面價11997元/平方米。

出讓要求顯示，競得人須出資建設A分區內軌道交通竹山路站換乘站房，總建筑面積5400平方米，建設費用為3596.26萬元，建成后產權須無償移交南京地鐵集團。

從其條件來看，地塊為商住混合用地+基層社區中心用地（含衛生服務站、養老設施、社區書屋等），地塊規模較大且功能規劃豐富，同時緊鄰地鐵1號線和5號線交匯的竹山路地鐵站，體量近8萬㎡，綜合容積率1.78。

盡管地塊本身條件優越，但由于開發限制條件較多，疊加地鐵換乘的工程，對拿地房企要求本身比較高，且拿地總價偏高，其出讓時并未有如板塊內其他地塊般的高溢價率，而是經一輪競價底價出讓。

目前，地塊周邊目前僅仁恒龍灣、嘉和華府兩個項目主力在售，周邊住宅用地供應較為稀缺，所在片區有著豐富的改善型居住需求。

反觀中國金茂4月30日拿下的九龍湖G18地塊，吸引了包括招商、華發、綠城等12家房企參與競拍，最終在歷經72輪競價后，被金茂以11.4億元拿下，成交樓面價約17289元/平方米，溢價率15.15%。

該地塊位于江寧開發區蘇源大道以東、清水亭西路以北，出讓面積36631.76㎡，規劃建筑面積65937.17㎡。用地性質為二類居住用地，是此前由商辦混合用地調整而來。

據觀點新媒體查閱，地塊1.8的容積率，是九龍湖近10年來容積率最低的宅地之一，填補了九龍湖板塊近8年的新房供應空缺，地塊的成交價格亦刷新了九龍湖板塊近5年宅地成交單價紀錄。

另外，根據地塊出讓文件，其中投資發展監管協議中提到：建成項目面積將不小于135㎡，且175㎡以上面積占比不低于50%，同時，明確配建綠色科技系統，采用以可再生能源作為系統冷熱源的集中空調方式。

項目北側緊鄰牛首山河，南側鄰近九龍湖，地塊周邊圍繞江寧九龍湖公園，加上1.8容積率低密度的屬性，整體條件較優。

目前該片區暫無新房在售，周邊項目多為已建成的別墅。另外片區內金隅紫京云筑等改善項目，均為2019年之前的出品，眼下板塊內仍需新項目入市。

再造金茂府？

自2010年首入南京以來，中國金茂已在南京打造了12個標桿項目，涵蓋“府”、“悅”、“墅”三大產品線。

在中國金茂拿下九龍湖G18地塊之時，便有消息稱九龍湖G18地塊將引進金茂最高端系列“金茂府”，產品定位為低密度科技住宅、第四代住宅、大平層產品。這將是南京第四座金茂府，也是江寧首座金茂府。

觀點新媒體了解到，目前該項目規劃已經出爐，項目將建設5棟15-17層小高層、3棟10-11層洋房，將采用錯落式布局以最大化觀湖視野；戶型上，建面約140-220㎡，疊加四代宅的優勢，項目得房率較高。

該項目預計2025年下半年入市，將成為九龍湖片區近年來唯一的高端改善新盤；另外亦有消息稱預計三季度將會開放實景示范區。

再看竹山路G39地塊，地塊規劃為商住混合用地，且為地鐵1號線、5號線竹山路換乘站雙地鐵上蓋，未來可開發建設居住品質更高的“好房子”。從地塊自身條件來看，或能會打造低密度的改善住宅產品，如小高層、洋房等，滿足市場上改善型購房者的需求。

不同于九龍湖G18明確打造為江寧首座"金茂府"，市場上更傾向竹山路G39將可能引入金茂另一高端產品線"璞系"產品。

據了解，中國金茂的“璞”系產品是其近年來推出的高端住宅產品線，其定位為“城市核心區的國際東方藝術作品”，主打人文藝術與科技住宅的融合，目前該系列已在北京、上海、成都、西安等城市落地。

從已落地的項目銷售情況來看，“璞”系產品在市場上取得較為不錯的反響，成都金茂·璞逸錦江首開、加推均開盤即售罄，累計銷售額超29億；西安金茂·璞逸曲江首開售罄，以12.6億的成績刷新了2025年西安高端住宅首開紀錄；北京金茂·璞逸豐宜首開銷售25億；重慶·璞印金開亦創下重慶近年來樓市現象級熱銷新高。

從地塊屬性來看，九龍湖G18為純住宅用地，具有低密生態（容積率1.8），適合"金茂府"系科技豪宅；竹山路G39地塊為商住混合及地鐵上蓋（容積率1.78），需兼顧商業與住宅功能。

如此看來，從地塊條件和市場趨勢看，竹山路G39地塊更符合"璞"系擅長復合型高端開發的定位。至于地塊最終的操盤定位，還需等待后續進一步的信息披露。

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