01

重慶樓市到底有沒有泡沫？

這是很多人都想搞清楚的問題，特別是那些想在重慶買房，但又怕買了就虧的購房者。

偏偏這個問題，在網(wǎng)上的爭議又非常大。

看多的認為重慶房價已經(jīng)很低了，根本就不可能有泡沫；

看空的則認為重慶的房價還沒跌到位，還有不少的泡沫沒有擠干。

到底誰的看法更可信？

今天我就給大家仔細分析一下。

很多人都在網(wǎng)上討論中國的房價泡沫，但其實大部分人都沒搞清楚究竟什么是“泡沫”。

簡單來說，“泡沫”就是某種資產(chǎn)（比如房子、股票、比特幣）的價格被瘋狂炒高，遠遠超過它本身的實際價值，最后撐不住突然暴跌，讓追高的人血虧。

不難看出，這在個定義中，衡量資產(chǎn)價格是否有泡沫的關鍵詞就是其“實際價值”。

對于黃金或者比特幣之類的純金融資產(chǎn)，很難定義其“實際價值”。

但房子不一樣，因為房子是具有使用價值的。

因此，衡量房價泡沫的一個非常重要指標就是房子的“租金”。

圖源網(wǎng)絡

網(wǎng)上有個比較出名的光頭大V常年唱衰中國樓市，而他唱衰的最大的理由就是中國的租金房價比太低。他認為中國的租金回報率要回歸到2%以上，房價才算合理。

據(jù)說這還是國際通行的標準。

這個說法也并非完全沒有道理。

因為當前大銀行定存的年化收益率基本就在2%左右。

從機會成本的角度來說，如果房租收益不能達到2%，那投資者完全可以去買定存而不是去買房。

照這個標準來看，那北上廣深等一線城市以及廈門、杭州、蘇州等房價較高的二線城市，顯然都是不及格的。

在北京，隨便找一套三環(huán)76平米的特價二手房，掛牌價都要900萬。而同小區(qū)同面積的房子，月租金卻只有9000。

圖片截自鏈家

年租金回報率只有1.2%。

在深圳，寶安區(qū)一套90平米的特價二手房，掛牌價995萬。而同小區(qū)同面積的房子，最高的掛牌租金也只有11000。

圖片截自鏈家

年租金回報率只有1.3%。

其它幾個一線城市的情況也好不到哪里去，差別不大。

所以，如果按租金回報率2%的所謂“國際通行”標準，中國的房價泡沫實錘了。

但這個光頭大V唯獨不敢把這套理論放到重慶頭上。

因為只要碰到重慶，他這套“價值回歸”理論就會土崩瓦解。

打開綠中介APP隨便找一套80平米的二手房，掛牌價90萬。而同小區(qū)同面積的房子，月租金就能達到2300-2500。

圖片截自鏈家

年租金回報率妥妥的3%-3.3%！

比所謂的“國際通行”標準直接高出了50%-65%！

不同區(qū)域不同樓盤的租金回報率肯定有所不同，但大部分都可以達到2.5%以上。

所以，就算按照樓市“空軍”自己的理論，重慶的房價也是沒有任何一點泡沫的，實得不能再實了。

02

看到這里，我知道又會有人出來杠了。

你怎么不看看重慶人的收入才多少？

好吧，我們就來看看重慶人的收入與當前房價是什么關系。

關于全國城市的房價排名，數(shù)據(jù)的口徑和版本有很多，但基本上大差不差。在網(wǎng)上隨便搜個野雞數(shù)據(jù)，重慶以10981元/平米的房價幸運地擠進了“全國房價50強”。

圖源網(wǎng)絡

排在重慶前面的有南寧、昆明、拉薩、南通、湖州、榆林等“大城市”。

這個價格與當前重慶二手房成交均價差距不大。考慮到新房成交價格要高于二手房，所以這個價格與我們的體感溫度基本一致。

而重慶人的收入是多少呢？

根據(jù)統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，2024年全重慶人均可支配收入達到了39713元，而中心城區(qū)的人均可支配收入達到了53145元（重慶房價的統(tǒng)計口徑只包含中心城區(qū)，不含區(qū)縣）。

也就是說，如果一個人在重慶不吃不喝，平均一年就可以買4.84平米的房子。

如果是一對夫妻，平均一年就可以買差不多10平米的房子。

而一個人不吃不喝，平均一年在其它城市又能買幾平米的房子呢？

深圳：1.11平米

上海：1.36平米

北京：1.37平米

廈門：1.81平米

杭州：2.00平米

廣州：2.16平米

西安：2.92平米

成都：3.25平米

鄭州：3.69平米

武漢：3.85平米

昆明：4.21平米

……

從以上數(shù)據(jù)可以明顯看出，不管是一線城市還是二線城市，不管是東部城市還是西部城市，重慶收入與房價的比值在全國大城市中幾乎是最高的。

一對夫妻工作不到兩年的總收入就夠得上一套100平米的房子的首付，這樣的房價收入比放眼全世界的大城市都非常罕見。

這樣的房價還能有泡沫？

03

現(xiàn)在問題來了。

既然重慶的房價沒有泡沫，那為什么重慶的房價一直漲不起來？

反而是那些房價泡沫大得多的城市漲得更多呢？

答案就在供求關系上。

愛馬仕的包包再貴，如果每年生產(chǎn)上千萬個，你看它還值錢嗎？

重慶過去每年建筑面積2000萬方以上的天量供地再加上夠住一百多萬人的天量公租房，讓本該是高檔貨的房子變成為了廉價的“地攤貨”。

很多外地粉絲都給我說，重慶的房子不管是建筑顏值還是小區(qū)環(huán)境其實都修得很不錯。

一百多萬的房子的品質完全可以秒殺他們那些地方五六百萬的房子。

圖源網(wǎng)絡

而重慶五六百萬的江景豪宅的視野和景觀，在他們的城市更是拿幾千萬都買不到。

圖源網(wǎng)絡

是天量的供應把重慶的商品房打下來了，打成了白菜價，打得鼻青臉腫。

如果你看懂了這么多年死死壓制重慶房價的真正原因，你就會發(fā)現(xiàn)，重慶樓市即將迎來劇情的大反轉。

因為天量供應沒有了！

而存量市場也正在加速去化。

從2018年開始，重慶的土地供應就在持續(xù)縮減。特別是近兩年的住宅用地成交量，已經(jīng)萎縮到了幾乎可以忽略不計的程度。

圖源重慶銳理數(shù)據(jù)

土地供應的急劇萎縮導致新房供應量也出現(xiàn)了明顯下降。

主城核心區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)了“新房荒”，而把大量的購房需求擠到了二手房市場。

根據(jù)前4個月的數(shù)據(jù)，重慶中心城區(qū)今年全年的二手房成交量極有可能突破15萬套，超過2021年的水平。

當天量供應的“后遺癥”逐漸被市場消化，重慶樓市的“實際價值”就會慢慢顯現(xiàn)出來。

在全國樓市整體下行4年之后，重慶的房價不要說泡沫了，事實上已經(jīng)是嚴重超跌了。

你還愿意在這個時候交出你帶血的籌碼嗎？