此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。

一、案件梳理

（一）當事人信息

原告（案外人）：孫明遠

被告（申請執行人）：劉志強

被告（被執行人）：張立偉

（二）案件背景

2014 年 1 月 21 日，張立偉與唐山A公司簽訂合同，購得河北省唐山市玉田縣一號房屋。2015 年 12 月 7 日，張立偉與李芳登記結婚。2018 年 2 月 11 日，張立偉、李芳通過唐山B公司作中介，與孫明遠簽訂《房屋買賣協議》，以 595000 元將一號房屋及儲藏室售予孫明遠。孫明遠支付首付款 458000 元，并承擔后續銀行貸款直至提前結清。因房屋產權證下發延遲，過戶手續未能及時辦理。后劉志強因與張立偉的民間借貸糾紛勝訴，申請法院執行，法院于 2023 年 3 月 27 日查封一號房屋，查封期限三年。

（三）訴訟過程

孫明遠向法院提出執行異議被駁回后，提起執行異議之訴，請求判令解除對一號房屋的查封并停止執行，確認房屋歸其所有，由被告承擔訴訟費。被告劉志強反對，認為孫明遠不符合排除執行條件；張立偉書面同意孫明遠訴求。法院經審理，組織雙方交換質證證據，最終作出判決。

二、爭議焦點

孫明遠是否符合排除執行條件：孫明遠是否滿足《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條規定的四項條件，即是否在查封前簽訂合法有效合同、合法占有不動產、支付全部價款或按約支付部分價款并將剩余價款按要求交付執行、非因自身原因未辦理過戶登記。

房屋所有權歸屬認定：在未辦理產權過戶登記的情況下，孫明遠能否基于買賣合同及履行情況主張房屋所有權，還是僅享有過戶請求權。

三、案件分析

（一）法律適用與審理原則

根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百一十條，本案需判斷孫明遠對一號房屋是否享有足以排除強制執行的民事權益。《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條明確了無過錯不動產買受人物權期待權的保護條件，是本案核心判斷依據。

（二）排除執行條件審查

合同有效性：孫明遠與張立偉夫妻簽訂的《房屋買賣協議》在法院查封前訂立，無證據表明合同存在無效情形，應認定為合法有效。

合法占有認定：孫明遠在查封前已實際占有房屋，雖中途對外出租，但對房屋享有控制、收益權，符合 “合法占有” 要件。

價款支付情況：孫明遠已按約支付首付款，提前結清剩余貸款，并將爭議的 1 萬元履約保證金交付法院，滿足價款支付要求。

未過戶原因分析：房屋產權證下發滯后，且法院查封時間緊鄰產權登記時間，屬于非因孫明遠自身原因未辦理過戶登記的情形。

（三）所有權歸屬判定

雖孫明遠已履行合同主要義務，但因未辦理產權過戶登記，依據物權登記生效原則，其僅享有將房屋所有權變更登記至名下的請求權，尚不具備完全所有權。

四、裁判結果

法院判決：

不得執行河北省唐山市玉田縣一號房屋；

駁回孫明遠要求解除房屋查封及確認房屋歸其所有的其他訴訟請求。

五、案件啟示

不動產交易風險防范：購房人在簽訂買賣合同時，應明確約定產權過戶時間及違約責任，及時督促賣方履行義務，避免因未過戶導致權益受損。

證據留存與合同履行：交易過程中，需完整保留付款憑證、占有使用證明、溝通記錄等證據，嚴格按合同約定履行義務，如支付價款、承擔貸款等，為可能出現的糾紛提供有力支撐。

法律規定準確理解：申請執行人和案外人應深入理解執行異議相關法律規定，明確自身權利義務，避免因誤解法律條款導致訴訟不利后果。

執行異議之訴要點把握：提起執行異議之訴時，需圍繞法律規定的核心要件舉證，清晰區分物權期待權與所有權，合理提出訴訟請求。