借好友名義買房有書面協議，法院也認可借名購房協議有效，但仍無法要到房，借名買房的風險有時真的不好控制。

介紹個案子，2017年8月，李某與好友鐘某、吳某夫妻二人簽訂《借名購房協議書》，約定李某出資以鐘某、吳某的名義競拍購買杭州的一處房產，產權登記在鐘某、吳某二人名下。競拍成功后李某裝修房屋并一直居住使用，到2022年，李某多次提出過戶房屋，但被鐘某、吳某拒絕。

現實中主張借名買房敗訴的案子大致分兩類，一類是沒有證據證明借名買房關系的，不但沒有正式的借名買房合同，甚至連聊天記錄、錄音等證據都沒有或不足；另一類是有證據證明借名買房關系，但涉及違反或規避限購政策，或涉及沒資格的人購買保障性住房、經濟適用房等情況，被認定無效的。

本案并不屬于上述兩種不支持的情況，不但有明確的借名買房合同，法律關系上證據充分。而且房產也是可以正常交易的。但本案的被借名人也就是登記產權人鐘某和吳某有問題，他們將案涉房屋辦理了最高額抵押登記，有抵押登記的房子，顯然是無法辦理過戶的。

這種情況作為實際產權人李某怎么辦？最好的選擇是，如果有證據證明抵押權人與鐘某、吳某惡意串通辦理抵押登記的，可以起訴撤銷這個抵押登記，再要求過戶。但如果沒有惡意串通的證據這個抵押就打不掉，如果抵押權不能解除，房產也就不能過戶到李某名下。李某的選擇是起訴要求解除借名購房合同，并要求鐘某、吳某返還購房款以及支付相應利息及裝修損失，共計165萬余元。

經審理后法院認為，李某有解除合同并要求返還購房款，但此前李某享受了房屋居住利益，所以不支持李某主張的資金占用損失，酌定支持自協議解除之日起計算的相應利息。最終，結合雙方過錯程度，法院酌定鐘某、吳某返還購房款123萬余元及相應利息，并賠償李某裝修損失10萬余元。

但楊律師覺得李某能否順利拿到這133萬是個問題，鐘某、吳某用房屋辦了最高額抵押登記，大概率是有借款或債務在身。如果鐘某、吳某無力履行133萬的判決，也無足夠財產可供執行，很可能李某一時拿不到錢，即使想拍賣李某居住的那套房，拍賣款也要優先支付有抵押權的債務。所以，借名買房即使證據齊全也不違法違規，仍然可能有風險，除了本案這種名義產權人不誠信的風險以外，如果名義產權人涉及執行案件時，也可能房產有被執行的風險和麻煩，借名買房一定要謹慎！

本文作者：北京楊文戰律師,第一屆北京網絡知名人士聯誼會理事,微博十大影響力法律大V,北京市中盾律師事務所高級合伙人，執業二十余年。