近日，越秀地產公告稱，將以41.5億元價格出售北京海淀功德寺項目公司65%股權予華潤置地。

據了解，去年出讓時，功德寺“雙子星”001、002地塊分別由綠城和越秀地產競得，后來隨著華潤置地的加入，越秀地產在兩個項目中分別持股50.001%、35%，負責營銷和物業服務。

今年3月21日，兩項目同時入市，創造海淀“小陽春”熱銷盛況，目前網簽去化率均超70%。

值得一提，越秀地產稱，公司目前擬將出售事項所得款項約41.49億元在扣除所有相關開支后，由集團用作對其核心業務營運發展的再投資用途。

早有預謀

據越秀地產發布的公告，其非全資附屬公司武漢康景實業投資有限公司（以下簡稱“武漢康景”）將出售目標公司北京海臻置業有限公司（以下簡稱“海臻置業”）65%的股權，交易對價約為人民幣41.49億元，買方北京潤置商業運營管理有限公司（以下簡稱“北京潤置”）為華潤置地旗下附屬公司。

據了解，目標公司海臻置業成立于2024年11月14日成立，所對應的項目為海淀功德寺片區的和樾望云。該項目為去年11月5日出讓的海淀功德寺“雙子星”地塊中的002地塊。

網上流傳的002地塊項目效果圖

當時該地塊吸引越秀、華潤、中海、金茂、海開+建工、綠城、中鐵置業共7家房企報名，最終越秀以63.825億元搖中該宗地，樓面價約7.16萬元/平方米，銷售指導價10.5萬元/平方米。

值得一提的是，此次的交易早已有跡可循。

武漢康景是越秀功德寺東區地塊的拿地主體，在拿地后不久，當年11月28日，武漢康景便將海臻置業65%的股權質押予北京潤置。

財務數據顯示，海臻置業截至2024年12月31日的資產凈值為人民幣63.83億元，除稅前溢利凈額為人民幣43875.75元，除稅后溢利凈額為人民幣32906.81元。

越秀地產方面在公告中表示，出售主要是為了迅速回收資本，提升資本周轉效率，支持新項目的開發及拓展，增強資金流動性及市場競爭力。所得款項人民幣41.49億元將用作對核心業務營運發展的再投資用途。

在越秀、華潤聯袂打造下，該項目也取得了良好的成績。

今年1月5日，越秀華潤海淀功德寺地塊項目備案名公布：和樾望雲，并于3月21日首開。據悉，項目吸引了超4000組客戶到訪，最終取得了一分鐘超85億元的銷售成績。

對于越秀而言，拉攏合作伙伴是公司的常規操作，特別是在北京市場的項目打造上。

越秀2021年首次進京時，就是聯合了北京國企天恒置業拿下懷柔劉各莊地塊，共同打造了懷山府項目；后來還聯合城建集團共同開發了香山樾項目、合作首開建設梧桐星宸項目、牽手未來科學城置業打造星耀未來項目。

據不完全統計，越秀在京的8個項目中，僅有天玥與星樾兩個項目為其100%持有權益。

兩項目去化均超七成

據中指研究院土地市場研究負責人張凱介紹，上述兩宗地塊位于海淀區上地板塊，距離西五環約2.5公里，地理位置極佳。地塊與地鐵16號線馬連洼站直線距離約1.9公里，與在建的13B號線軟件園站直線距離約900米。

地塊北側是中關村軟件園，騰訊、百度、新浪等互聯網大廠總部聚集地，東南側有上地實驗小學、清華附中上地學校和即將開工建設的101中學12年一貫制學校，周邊高端改善購買力較強。

在產品打造上，和樾玉鳴總計444套房源，戶型為139平方米、178平方米、216平方米、267平方米的四居室；和樾望云戶型總計693套房源，除了四居室外，還有部分98～108平方米的三居室。

兩個項目周邊目前競品眾多，從去年新開盤項目的市場表現來說，市場仍不容樂觀。項目西側西山觀復去年6月開盤三個月僅網簽十余套，成交價約7.88萬元/平方米；印香山、香山樾2023年年末開盤去化緩慢，成交均價分別為11.87萬元/平方米和12.18萬元/平方米。

此外，今年1月份入市的、位于永豐北的保利嘉華天珺，以及永豐南頤海澐頌均會對該項目形成競爭。

今年3月21日，兩個項目同時開盤。和樾玉鳴一次性推出13棟444套住宅產品。139～267平方米四居占比89 %，118～157平方米三居占比10%，首開賣出405套房源，成交金額67.08億元；和樾望云首推639套，認購577套，金額78.62億元，開盤去化率90%。

北京住建委官網顯示，目前和樾玉鳴網簽311套，成交均價104850元/平方米；和樾望云網簽598套，成交均價約10.5萬元/平方米。

越秀地產員工一年減少超4000人

越秀地產出身廣州，曾經只是一家“中規中矩”的區域深耕型國資房企。

2024年，越秀地產實現營收864億元，同比增長7.7%；合同銷售額1145.4億元，在克而瑞2024年全口徑銷售榜上位列第8位，首次沖進年度榜單行業TOP10。

不過，逆風奔跑總是需要付出些代價的。2024年，公司權益持有人應占盈利10.4億元，同比下跌67.3%。

即便極限壓縮了利潤空間，開足馬力沖刺，越秀地產仍然沒有完成2024年的目標。

2024年初，公司設定的銷售目標是1470億元。最終，當年公司實際完成的合同銷售額1145.4億元，距離該年度目標還有超320億元的差距。

被現實“打臉”之后，越秀地產將2025年的銷售目標調至1205億元。

另據財報披露，2024年，越秀地產的員工為15180人，和2023年的19300人相比，一年減少4120人；和2024年中期的18800人相比，半年縮減3620人。

員工減少之后，公司的行政開支同比下降17.2%至14.89億元。

來源：越秀地產公告、中國經營報、觀點網、地產資管界

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