取消期房制度、實(shí)行現(xiàn)房銷售是房地產(chǎn)市場改革的總體趨勢，但當(dāng)前落地條件仍不成熟。

近兩周以來，部分媒體（尤其是自媒體）報(bào)道稱，下一步房地產(chǎn)市場改革或?qū)⑷∠L期實(shí)行的期房銷售制度，轉(zhuǎn)為現(xiàn)房銷售。

央媒人民日報(bào)于2019年底時(shí)就給出了9字回應(yīng)：全面取消預(yù)售不可免。換言之，未來全面取消商品房預(yù)售制度勢在必行。只是不是今天。

新華社亦曾發(fā)文指出，預(yù)售制雖長期存在，但并不天然具備合理性，其本質(zhì)違背了市場經(jīng)濟(jì)公平交易的基本原則。綜合權(quán)威媒體觀點(diǎn)可見，未來取消商品房預(yù)售制度已是勢不可擋的發(fā)展方向。

事實(shí)上，近年來全國多地已開始積極推進(jìn)商品房現(xiàn)房銷售制度的探索與實(shí)踐。

福建住建委 2018 年要求福州、廈門兩市試點(diǎn)提高商品房預(yù)售條件；

廣東在深圳龍華金茂府開展現(xiàn)房銷售項(xiàng)目試點(diǎn)。

合肥市房產(chǎn)管理局發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)新建商品房現(xiàn)房銷售管理工作的通知》，鼓勵(lì)支持房企實(shí)行現(xiàn)房銷售。

海南2020 年出臺(tái)文件全面實(shí)施現(xiàn)房銷售制度，成為我國首個(gè)取消商品房預(yù)售制的省份，并明確此后新開盤樓盤不再采用預(yù)售模式。

杭州在 2025 年 7 月底公布第二批集中供地時(shí)，規(guī)定試行 “競品質(zhì)” 試點(diǎn)政策，相關(guān)試點(diǎn)地塊未來將實(shí)行現(xiàn)房銷售。

此外，湖北、江蘇、四川、河南、遼寧等省份的部分城市亦啟動(dòng) “取消預(yù)售制” 的實(shí)踐探索，進(jìn)一步印證了 “現(xiàn)房銷售” 作為行業(yè)未來主要趨勢的發(fā)展特征。

這一議題反映了社會(huì)各界的普遍呼聲，關(guān)于改革期房制度的共識(shí)也在逐步凝聚。然而，結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)整體環(huán)境，該項(xiàng)政策的實(shí)際落地仍缺乏適宜時(shí)機(jī)。

事實(shí)上，去年的風(fēng)向就可以看出，房地產(chǎn)期房銷售制度改革勢在必行，主要基于兩方面原因。

其一，2021 年以來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整，傳統(tǒng)期房銷售模式的弊端日益凸顯—— 購房者已支付購房款，但受行業(yè)下行及房企經(jīng)營困境影響，大量項(xiàng)目陷入爛尾，房屋無法按期交付，衍生出一系列社會(huì)問題；

其二，從風(fēng)險(xiǎn)防控角度看，長期實(shí)行的期房銷售制度難以有效隔離房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)與金融風(fēng)險(xiǎn)。

房企通過獲取土地后向商業(yè)銀行申請開發(fā)貸款、向社會(huì)預(yù)售房屋回籠資金的模式，使得一旦房地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)問題，風(fēng)險(xiǎn)極易傳導(dǎo)至金融機(jī)構(gòu)（如債券發(fā)行等融資渠道），形成跨領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)聯(lián)動(dòng)。

若實(shí)行現(xiàn)房銷售，上述風(fēng)險(xiǎn)滋生的土壤將在一定程度上被鏟除。由此可見，在房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷劇烈調(diào)整的背景下，期房制度的潛在隱患已充分暴露。

然而，考察 2025 年最新行業(yè)數(shù)據(jù)（如國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的 4 月份 70 個(gè)大中城市房價(jià)數(shù)據(jù)、1-4 月全國新建商品住宅投資開發(fā)與銷售情況報(bào)告），當(dāng)前房地產(chǎn)市場仍面臨較大調(diào)整壓力。

2024 年底至 2025 年兩會(huì)期間，“穩(wěn)樓市” 已被明確列為 2025 年經(jīng)濟(jì)工作的重要目標(biāo)。在此背景下，若貿(mào)然取消期房制度、推行現(xiàn)房銷售，將對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生直接沖擊：

一方面，從企業(yè)資金鏈角度分析，現(xiàn)階段房企在銷售回款與銀行貸款層面均面臨壓力。若改為現(xiàn)房銷售，房企開發(fā)周期將大幅延長 —— 從過去 “拿地后完成基礎(chǔ)建設(shè)即可預(yù)售回款” 的模式，轉(zhuǎn)變?yōu)?“全流程建成后才能銷售”，這對企業(yè)資金周轉(zhuǎn)能力提出了更高要求，開發(fā)環(huán)節(jié)的時(shí)間成本與財(cái)務(wù)成本也將顯著增加。

根據(jù) 4 月份行業(yè)數(shù)據(jù)，房企資金面已處于新一輪調(diào)整壓力期，此時(shí)推行現(xiàn)房銷售，可能導(dǎo)致前期通過 “白名單” 機(jī)制等政策工具維系的 “防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)、遏制大規(guī)模暴雷” 成果付諸東流。

另一方面，現(xiàn)房銷售將直接影響土地市場交易活躍度。由于開發(fā)資金壓力驟增，絕大多數(shù)房企可能暫緩?fù)恋馗偱?，地方政府土地出讓收入面臨即時(shí)壓力。

此外，現(xiàn)房模式下，新房開發(fā)成本上升將對房價(jià)形成剛性支撐，甚至可能催生上漲預(yù)期。若出現(xiàn) “成本上升與去化困難” 的雙重?cái)D壓，房企面臨的破產(chǎn)倒閉風(fēng)險(xiǎn)將進(jìn)一步加劇。

所以取消期房制度、實(shí)行現(xiàn)房銷售是房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范化發(fā)展的必然方向，但鑒于當(dāng)前市場仍處于深度調(diào)整期，政策落地需充分考量行業(yè)承受能力。

在穩(wěn)樓市目標(biāo)尚未穩(wěn)固達(dá)成的背景下，盲目推進(jìn)制度變革可能引發(fā)新的風(fēng)險(xiǎn)共振，時(shí)機(jī)選擇仍需審慎。