最近在整理數據時，發現一個有趣的現象：在經濟環境普遍被認為不景氣的情況下，德陽樓市卻呈現出“越大越好賣”的趨勢。

所以今天，我們就來聊一下這個看似矛盾的市場現象。

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數據說話：建面約90-120㎡已成市場主流

先來看兩組數據：

數據來源：德陽房產網

一張是新房，一張是二手房，據我們近一年的成交數據統計，新房和二手房的爆款戶型面積都集中在建面約90-120㎡（包含）。

新房建面約90-120㎡三室戶型占比高達46.69%，套均總價約71.5萬，這個均價其實不算高，因為有些稍微品質好點的樓盤，總價至少需要100萬左右，比如像中盛金尊御府、文德湖嶼樹等。

二手房同面積段成交占比33.6%，無法估計套均總價，因為二手房的價格波動更大，裝修差價可達幾十萬。

都說市場經濟環境不好，咋個買大戶型的朋友還這么多呢？看來只有我一個人的經濟不好

廢話不多說，既然數據都直觀反映了，那作為房地產的小白龍，自然要分析一下這是咋回事，為啥子大戶型賣得更好？

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為什么近年來大戶型越吃香？

一、需求端的“雙重升級”

啥子是需求端？那當然是從購房者的角度出發，從小戶型買到大戶型，從兩室到三室，這個改變的不只是空間大小，房間多少，更重要是需求的升級。

而需求升級分為兩方面：一個是改善需求，一個是家庭結構。

前者更偏向主動性，是購房者自身對居住品質，居住環境有要求；后者是被動的，家庭人口增多，沒得辦法。

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改善需求升級：后疫情時代，大家對“房間數”的執念遠超“面積數”，越來越多的朋友，更愿意買一個空間大，品質好的房子，產品形態已從“夠住”轉向“住得好”。

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家庭結構升級：多孩政策效應顯現，隨著二胎家庭增多，購房者對空間面積，戶型大小，有更強烈的需求。

二、價格決定

現在德陽的新房均價基本都維持在6千到7千左右，房價比較穩定，沒有出現暴漲暴跌的情況。

而二手房的價格相比前幾年，波動幅度大，尤其是近一年，大多數都是虧幾萬、10多萬成交，價格比新房更靈活。

在這種情況下，想買房的朋友，當然是更愿意買大一點的戶型，既能滿足三口之家的居住需求，又不會給自己太大的購房壓力。

尤其是新房將建面約90-120㎡戶型總價控制在70-100萬左右，恰好是德陽改善客群的“心理舒適區”。

三、政策刺激降低門檻

德陽近兩年，購房門檻都在不斷降低，讓更多購房者都有機會上車，而且向著原本只能買小戶型，到能夠買到大戶型進行轉變。

所以，在政策放寬之后，購房壓力減小，更多購房者更愿意在自己承受范圍內能夠買大就買大。

最明顯的政策就是利率下調和放寬套數認定。

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利率下調：當前公積金首套房利率僅2.6%，商貸首套房3.0%，已經是史上最低。

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放寬套數認定：只要無公積金貸款余額，就按首套房住房公積金貸款利率執行，已累計達兩筆公積金貸款記錄的不予支持。而商貸是認貸不認房，只要沒有商貸剩余貸款未還，再買都算首套房。

四、新房供應端的支撐

這一點就要說到現目前的新房供應了，從去年5月到今年4月供應面積段最多的也是建面約90-120㎡（包含）戶型。

所以從供應端看，這個面積段的戶型就是現在新盤的主推戶型，市面上流通最多的也是這個面積段的戶型。

數據來源：德陽房產網

最后，這場“越大越好賣”的行情，本質是德陽樓市從“數量型”向“質量型”轉型的縮影。

比如現在的新規樓盤就是典型的代表，贈送面積大，不僅可以提高空間利用率，使得每個戶型都有均好性，而且更能滿足家庭生活周期的變動。

其實這也是現目前的改善需求倒逼產品升級的過程。

但購房者需警惕，不是所有大戶型都叫改善——只有同時滿足“功能完整、空間彈性、地段優質”三大要素的產品，才真正具備長期價值。

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